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石中晟 诉讼部 执业律师 【前言】 在房屋征收中，常出现被征收房屋上设立有抵押权利的情况，因房屋即将被征收，抵押权人享有的对房屋处置后的优先受偿权利，转为了对征收补偿款的优先受偿，但房屋被征收的消息，抵押权人往往是滞后知悉，那么在房屋征收过程中，对抵押权人的通知义务应当由哪一方承担呢？若房屋征收部门未通知抵押权人，径直将征收补偿款向被征收人发放，房屋抵押权人是否有权要求征收部门对未能受偿的债权损失承担赔偿责任。本文就此展开进行探析研究。 根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条的规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。” 可见，抵押人在了解房屋被征收拆迁的事宜时，有通知抵押权人的义务。在设立抵押权的房屋面临征收拆迁时，原作为担保物向抵押权人的担保措施即将失去效力，原抵押合同因不可抗力因素解除。那么双方只得重新设立抵押物权，或提前完成清偿事宜，抵押权人对该房屋的补偿款也亦享有优先受偿的权利。 故在房屋被征收时，抵押人负有向抵押权人法定通知义务，那么同样的情况下，征收单位对抵押权人是否有进行通知的义务呢？ 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”上述法律规定说明征收部门对被征收房屋“权属、区位、用途、建筑面积”等情况的组织调查登记工作，调查结果应予以公布。 征收部门没有调查抵押情况的职责。在该规定中，只说明了征收部门负有对房屋权属进行落实的职责，而所谓权属情况，依笔者看来，综合征收补偿条例的法律原则，应只包括对房屋产权人、是否有权属争议等影响到对房屋所有人身份和房屋权利认定的因素，至于对第三方抵押权人的债务关系、房屋是否为担保物等信息，均不在征收部门法定需核查的范围。 征收部门没有通知抵押权人征收事宜的职责。在实际的征收工作中，征收单位在对房屋产权情况进行排查时，不免会了解调查到房屋上设立的他项权利情况，一般而言在房产证上也会有抵押情况的登记，换言之，对征收单位而言，在进行房屋情况调查时，对房屋设立抵押权的事实是知悉的，但是法律对征收单位向抵押权人告知征收的事宜上，却没有明确的规定。 在《城市房地产抵押管理办法》第五十一条：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”可见，法律已对因未通知抵押权人导致抵押权利因征收灭失的情形予以救济途径，抵押权人可自行起诉抵押人要求其承担责任。 在司法实践中，对于征收部门是否有义务通知被征收房屋的抵押权人的问题，法院尚未有统一的裁判观点。部分法院认为征收部门作为房屋征收主体，有义务对房屋的权属情况、抵押情况进行核实，加之抵押登记属于一种公示登记行为，在征收中，征收部门有义务对抵押权人尽到基本的通知告知义务，否则在房屋征收后对导致抵押权人权利灭失的行为存在自身过错。 以内蒙古自治区高级人民法院审理的，土默特右旗人民政府与包头农村商业银行、土默特右旗城镇管理执法大队侵权责任纠纷（2014）内民再二字第00019号案为例，该案中的被征收人房屋在银行处设立有抵押权，但征收单位未经通知银行，也将征收补偿款未经提纯行为留存银行，径行向被征收人发放，故法院认为其未经到合理注意义务，对该损失存在过错。 法院认为：“因拆迁行为将导致被拆迁房屋权利状态的根本变化，故土右旗政府、城管大队在拆迁实施前应查明房屋所有权人的同时，亦应当对房屋是否设定抵押以及拆迁是否会损害抵押权人利益负有必要的注意和审查义务，包括通过房产交易机构查询房屋权属及是否设定抵押，并在此基础上根据产权人提交的产权证作进一步核实，由此得以避免房屋产权证未能反映抵押设定情况而所有权人故意不告知所带来的抵押权人利益受损的风险。” 但仍有部分法院认为，通知抵押权人征收事宜是抵押人的法定义务，且征收公告等公示文件对社会公众告知。作为抵押权人也应尽到其自身的核实义务，故因为抵押人存在故意隐瞒的情形、抵押权人存在过失的行为，导致了征收补偿款银行未能实现先予清偿，征收部门不存在过错。 以广东省高级人民法院(2013)粤高法民一终字第 97 号珠海市嘉运投资有限公司与兴宁金雁房地产有限公司、兴宁市人民政府、兴宁市农药厂侵权责任纠纷一案为例。 法院认为：“本案中，嘉运公司主张金雁公司未查明涉案房屋的抵押情况就强行征收和拆除，侵害其抵押权，但我国 法律并未规定拆迁人在拆迁设有抵押权的抵押物时对抵押权人负有协商、通知义务，故金雁公 司的拆迁行为不具有违法性，嘉运公司的该项主张不能成立。而且，兴宁市政府在对涉案项目作出征收决定后，兴宁市房地产管理局已经作出公告，涉案抵押物的原抵押权人工行兴宁支行应当知晓抵押物面临即将灭失的风险，即应注意抵押物的状况，积极与抵押人协商，维护其抵 押权益。嘉运公司作为该抵押权的受让人，也相应负有对抵押物状况的注意义务，并得以抵押权人身份，根据抵押物的被征收拆迁状况，积极向抵押人主张权利，而不应怠于行使权利，直至抵押物灭失。” END 【惟胜会】往期文章回顾 承包人使用工程总承包合同示范文本需要注意的十大要点【惟胜会·房产建设】 【热点新闻回顾】 贵州建工集团总承包公司尚卫东总经理一行莅临我所考察指导
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