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□ 方黎明 近年来，一些地方开展土地预告登记、颁发土地使用权预告登记证明的消息不时传出，成为舆论关注的热点。 从运行情况看，绝大多数“预转让”在达成条件后“预转本”，完成物权的转移，很好地盘活了资源。且此举与相关法律规定并不冲突，也获得了政策层面的支持。2021年12月，国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》，明确支持通过土地预告登记实现建设用地使用权转让。 除社会关注外，不动产登记机构和已经办理该项业务或者正跃跃欲试的企业，更加关心这一业务的利弊、怎样办理以及如何规范相关管理工作。 按照有关法律规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。且不论预告登记的是一种物权，抑或仅是一种债权保全手段，其与土地使用权的结合，发生“化学反应”后形成的影响的确不一般。 依照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。 设置这两个条件的初衷，是防止“炒地”行为，但也给不少经营主体带来困扰：一是拿地之后因分期缴纳土地出让金，不能立即办理不动产登记，相关审批手续办理困难，影响项目建设进度；二是确需转让土地使用权时，因未达到法定转让条件不能办理不动产登记，易形成转让人无能力开发建设、拟受让人担心风险不敢投资建设的局面。 从各地开展土地预告登记实践看，在土地一级市场，拿地企业支付首期土地出让价款后，申请办理国有建设用地使用权预告登记，按规定可凭借不动产登记证明办理立项、规划、建设等后续审批手续，从而保证项目进度。比凭借土地出让合同办理等方式更为规范便捷，较之缴清全款才能办理于企业更是大利好，不仅可以显著减轻短期资金压力，还利于后续融资等。在土地二级市场，这一结合更是一种突破。受让方在可以办理土地使用权转让预告登记后，更容易下定投资决心，对发展也更有信心。这于企业是闲置资产的盘活，发展机会的增加；于地方政府，是土地资源闲置风险降低，产业规划落地。 可以说，土地预告登记这一小切口，不仅扩大了预告登记覆盖面，还成为活跃和规范建设用地使用权市场的一种好方式，带来了营商环境的大变化。 对于不动产登记机构来说，既要正视经营主体的需求和改革发展的要求，依申请办理土地预告登记，也要从规范申请材料、“预转本”条件认定等方面完善土地预告登记操作层面政策。与此同时，相关部门也要明确预告登记证明使用效力和范围，引导转让双方以合理的约定，积极应对物权效力待定风险；约束规范交易主体和对象，如明确以划拨、协议出让、“标准地”出让等方式取得建设用地使用权涉及转让时不适用土地预告登记，防止国有资产流失风险；做好交易后合同履约监管，确保土地要素高效用于产业发展，从而让土地预告登记发挥出更大的正能量。 （作者系本报记者） |
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