杭州楼市的库存压力有多大？

楼市又到了去库存的时刻。

日前，自然资源部发布通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。简而言之，楼市库存压力大的城市，要减少供地，先去库存。

今年以来，杭州的新房成交量已经连续4个月低于二手房，那么目前杭州的住宅库存情况如何，去化周期需要多久？潮新闻美好生活研究院进行了一番统计。

主城四区

去化周期都在半年以内

截至4月30日，杭州目前的显性住宅库存（即已领出预售证但尚未网签的房源）约3.9万套，如果按2023年商品住宅月均7284套的成交量计算，去化周期为5.3个月。如果以今年前4个月的月均3802套计算，去化周期为10.2个月。

注：以上数据来源于中指研究院，潮新闻美好生活研究院；库存数据为住宅显性库存（领出预售证但尚未网签的房源）

尽管还有一些隐性库存，如尚未开盘的房源。不过由于现在楼盘普遍开盘较快，离拿地到开盘基本在半年以内，因而住宅的隐性库存并不大。

不过杭州的库存结构差异较为明显。主城四区（上城区、西湖区、拱墅区、滨江区）住宅显性库存只有3644套，按照2023年四区成交速度，去化周期仅为1.6个月；而如果参照今年1-4月四区成交速度，去化周期也就3.3个月。

具体来看，滨江区的住宅库存最少，只有347套，相当于一个小型楼盘，按照去年该区的消化速度，不到一个月就卖完了，应该算是库存告急。上城区和西湖区的住宅库存均少于1000套，按照去年的消化速度，去化周期不到2个月，如果按照今年的成交速度，去化周期也不到半年。拱墅区的住宅库存也就1000多套，去化周期也在半年之内。

今年以来，主城四区范围内，如申花的河颂映象府、铁路北的玉珊瑚、城东新城的叠映里等项目，开盘即售罄的情况仍在上演。在主城限价的情况下，即便部分板块去化速度放缓，也只是影响到开发商的利润，但并不愁卖不出去。

新房销售速度放缓

部分城区去化周期增加

不过，其余六区住宅的显性库存为35199套，是核心四区库存的近10倍。主城四区住宅仅占杭州十区显性住宅库存总量的9.4%，其余六个城区的显性住宅库存都在4000套以上，临安区更是高达8531套。

特别值得注意的是，今年以来，杭州商品住宅成交流速迅速放缓，住宅去化周期也相应拉长。比如临平区的住宅库存，若参照2023年的住宅成交量，去化周期需要6个月，但按今年以来的成交情况计算，去化周期一下子上升到14.8个月。之所以会出现这种情况，是因为相比主城区，部分城区的新房成交速度下滑得更厉害，但供应量又远大于主城区，供需关系此消彼长，最高的城区去化周期已达30个月以上。

从土地供应端来看，涉宅地供应更偏向外围城区，去年杭州成交的123宗涉宅地中，主城四区有40宗，占比三分之一，萧山和余杭两个城区的宅地供应加起来已经超过主城四区。由于宅地供应结构和各城区购房需求存在错配，各城区的去化压力不尽相同。在新房销售速度放缓的市场背景下，各城区的供地节奏也应相应做出调整，如加大核心板块的宅地供应，对于住宅库存较大的区域，则应减少宅地供应，或者提供差异化的产品，如将容积率降低至0.7甚至更低，打造排屋和合院产品。

事实上，杭州已经对宅地供应结构做出优化。据统计，今年杭州已成交的28宗宅地中，主城四区占了15宗，占比已超过一半。此外，前四个月523亿元的宅地成交金额，跟过去几年比也有所下滑。

除了供给端的变化，需求端则有赖于市场信心的逐渐恢复。目前各地新政频出，各种限制解除，杭州也已经全面取消限购，释放利好。好。月均成交量增长了，去化周期自然也就下滑。

9年前住宅库存近10万套

如今要从容不少

如果把时钟拨回到10年前，我们可以做一个对比。

杭州上一轮去库存，始于2014年。2014年开年，北海公园大降价拉开惨淡无比的楼市行情大幕。2014年7月，杭州取消萧山区、余杭区新房限购；主城区140㎡以上新房取消限购。2014年8月，杭州全面放开限购。

2015年11月杭州库存达到顶峰，住宅和商业加起来突破了17万套，显性住宅库存逼近10万套（不含富阳、临安）。要知道，当时光一个城东新城板块，库存就达到1万多套。

伴随着去库存的政策出台，乘上举办峰会和亚运会的东风，2016年市场信心恢复，杭州楼市也开启了长达6年的好时光。到了2018年4月，杭州显性住宅库存（含富阳、临安）一度降至谷底，仅2.1万套，库存严重不足。这也直接导致此后三年，杭州土地出让金均维持在2000亿元以上的高位。

注：以上数据来源于中指研究院，潮新闻美好生活研究院、浙报传媒地产研究院；2017年后杭州市区新房住宅成交含富阳、临安

相比上一轮去库存，杭州如今要从容不少。2014年末，杭州全市常住人口889.2万人，而到了2023年末，杭州全市常住人口增长至1252.2万人，足足增加了360多万人。杭州作为全国最有吸引力的城市之一，人口每年净增长，去年也增加了14.6万人，有稳定的购房需求。二手房取消限购后，3月和4月杭州二手房成交量均突破8000套，就可见一斑。

但和9年前不同的是，虽然新房库存不算高，但二手房挂牌量却早已突破15万套。现在的二手房都是以价换量，大部分板块相比新房更有性价比，杭州的新房价格体系或许也需要根据市场的真实需求进行重塑。

孙晨

武恒光

黄磊

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