萧山是杭州楼市绕不开的话题。 虽然画风已经转了好几年了，以前是萧山的企业主买遍杭州豪宅，现在是杭州人买遍萧山城区。 我们的判断认为，中国楼市进入下半场，杭州也是如此（点击参阅）。 因为房住不炒，因为低利率时代的到来，更因为杭州城市框架打开以后涌现大量的优质土地，杭州即将进入大量供地、控价供地、放松新房限价供地的新阶段。 最大的赢家，正是萧山。 而旭辉昨日再一次以封顶溢价和自持拿下新塘宅地，就是一个小例子。  不管是不是旭辉拿地，杭州首宗因疫情中止而又重启出让的新塘宅地，背后有3个逻辑。 一是，最高楼面地价与新房限价之间的高价差。旭辉以最高楼面地价拿地，12975元/㎡，即使加上公租房和代建成本，与新房限价25600元/㎡相比，仍有接近11500元/㎡的价差，也就是说，有着充足的成本和利润空间。 对比一下，余杭的崇贤板块，接近的楼面地价，同样的公租房比例，新房的限价是23000元/㎡。 二是，把常住刚需人口留到绕城内的新洼地。分析杭州的房价分布，有两个鲜明的特点，一是，最安全的3万元级的楼盘只存在于薄薄的一个环（点击参阅），二是城区首置最主流的2万至2.5万元级的楼盘，绕城内只存在于余杭崇贤和萧山新塘了。 虽然目前都没有地铁，但对于只有200万元置业预算的首置来说，买一辆车更为实际。旭辉这几年深耕萧山城南，对刚需市场有充分的了解。 三是，杭州真正进入大城区时代地铁时代。杭州房价曾经多年位列全国第一，有杭州房地产市场化早的原因，有饥饿供地的原因，也有当年的杭州城市框架确实太小的原因。当杭州真正进入大城区时代，真正进入地铁时代，杭州可供开发的优质宅地面积大幅增加。 只有这样，土地财政因此有可能转向大量供地、控价供地，与抢人战略配合起来。50多万的新增常住人口，500多万的流动人口，只要买房住下来，才会真正成为杭州人。 萧山与余杭是杭州楼市最主要的供应地，萧山以前的特点是房价高，地块少，而余杭因为三面环绕杭州中心城区，地块多，而且房价低，先天就有吸引新杭州人的优势。 今天，作为绕城可供开发面积最大的一个区，控价出让的萧山，将迎来更大的机会。 普通人看的是热闹，议的是口水。 但是，无论是城市与城市之间的竞争也好，还是城市内部区与区之间的竞争也好，其背后所反应出来的执政者的决心和努力，是值得市民的敬佩和支持的。 在新塘土拍前，萧山住建部门率先出台了支持房企应对疫情的五条意见（点击参阅），明确放宽房企申领预售证的相应条件，缓解房企的资金链困难，避免房企、施工企业为抢工期而可能留下质量隐患。 而在早段时间，为了更好地支持企业复工，更好地吸引人才，萧山也出台了「引才9条」和「应对疫情28条」。（点击参阅） 其实在土拍市场上，更可以看出萧山吸引新杭州人的用心。 比较萧山和余杭两区的新房限价，余杭自2019年以来大幅度提高了多个板块的新房限价，而萧山，无论是钱江世纪城、萧山市北还是南部新城，都始终没有上调。地铁5号线的姑娘桥站两宗地块，甚至把板块的限价从29700元/㎡降到了25600元/㎡。 至于昨天的新塘宅地，更是把楼面地价控制在了12975元/㎡。 说杭州楼市到了萧山时间，还有一个依据是，萧山本周发布2020年的《读地手册》，将推出大量位于绕城之内的优质宅地。 2020萧山读地手册地块分布 作为对比，我们回顾2019年的萧山土拍市场，市北、钱江世纪城、南部新城已经成为作为供货的主力，这三大板块出让了13宗涉宅用地。 而在2020年的读地手册上，全部47宗2726亩宅地中，不仅市北、钱江世纪城和南部新城继续保持在高位，而且宁围规划单元成为新的大户。 33宗优质宅地，总面积接近2000亩，其中31宗位于绕城内，2宗位于空港新城的地铁一号线延伸段。 这些宅地，差不多可以提供330万方的优质房源，这其中，钱江世纪城2宗宅地将是同区域公开出让中位置最好的两宗宅地，而其他31宗宅地将提供均价在20000元/㎡至38000元/㎡之间杭州最主流的房源。 此外，位于钱江世纪城东翼的亚运村板块，也有约4400套的住宅在建。 附：2020萧山读地手册部分地块 |
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