2024年的4月30日,北京市公布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》。 这应该是北京自从2010年限购以来,时隔13年,北京第一次调整限购政策。 因此这一次的“北京楼市新政”意义重大。 因为这一次的北京楼市新政,彻底打破了“北京不可能放松限购政策”的神话和执念。 因此也就意味着,本次北京楼市新政仅仅是北京放松限购政策的开始,后续必然将会持续放松。 甚至有可能会出现“限购裸奔”。 但是如果我们仔细研究“430北京楼市新政”,就会发现北京楼市新政居然是以“五环”为分界。 允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭 在京拥有1套住房的京籍单身人士 在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士 在五环外新购买1套住房。 我们暂时不要去讨论这一次北京的“430新政”对北京楼市和房价会有什么作用和推动。 我们的核心发现在于:这是北京第一次提及“五环”是楼市限购放松的分界。 言下之意就是:北京的五环内和五环外,俨然可能是完全不同的城市属性和城市定位了。 北京的“五环内”地区,或许已经成为了“楼市特区”,未来或许不会再有楼市限购的放松了。 这对于北京五环内的楼市,当然是“利空”的。 那么,为什么北京本次的“430新政”会以“五环”为分界呢? 我们的猜测可能是三个方面的原因: 最核心的原因当然是“主城常住人口的疏解任务”。 北京自从2017年以来,主城常住人口的疏解就是城市高质量发展的核心任务目标。 在保障“中央政务功能”的基础上,尽可能让核心区“静下来”是关键。 这可能是本次“430楼市新政”以五环划线的核心愿意。 五环外可以多买,五环内依然维持严格限购,可以推动核心区常住人口尽可能加速外迁,减少主城的常住人口负担。 这应该是本次新政的核心出发点。 因此同样基于这样的出发点,未来北京五环内,是不是不再有楼市限购放松的政策,也是值得关注的。 如果我们的猜测是准确的,那么就意味着五环内和五环外,未来的楼市政策会有很大不同,房价结局恐怕也是不一样的。 第二个方面的原因可能就是为了“卖地”了。 众所周知,北京目前的卖地规模主要集中在五环外地区,几乎占到了北京卖地规模的80%。 因此逐渐放开五环外的限购,当然有利于北京的“土地财政”。 未来可能不仅仅是可以“多买一套房”,甚至有可能还会持续“放松限购”,这将有效推动北京五环外的卖地速度和价格。 2024年北京推广的土地宗数就超过了80块,这应该也是创造了近年来的一个纪录了。 北京要想把这些土地快速卖出去,楼市政策调整可能是最好的手段。 毕竟北京楼市政策的调整空间是非常大的,毕竟北京已经有很多年没有放松过楼市限购了。 所以北京一旦政策放松起来,毕竟引来众多房企来抢地。 第三个原因就是推动北京新城区的发展。 北京目前一共有五大“新城区”,分别是亦庄、昌平、大兴、房山和顺义,这些新城区都位于北京五环外。 这一次北京可以利用“楼市调整”的机会,加快推动人口、产业和配套,从主城区向新城区转移和疏解。 这样就可以加快新城区的发展。 我们的判断是至少要同时具备“产业+教育+交通”这三大要素的片区,才有可能成为五环外的房价高地。 因此在北京的“北五环外”,我们认为“海淀北和昌平南”的北清路沿线最有可能成为北五环外新的“房价高地”。 而在北京的“南五环外”,亦庄将会再一次崛起。 因为只有这两个地方,才同时具备“产业、教育、交通”的三大要素。 综上所述,我们认为北京“430新政”其实给我们带来了重大的北京楼市和城市发展的信号。 “五环”或许将会成为未来北京楼市的重大分界线。 五环内陆区,或许已经成为“新的城市特区”,楼市限购政策不会再发生变化。 而在五环外地区,或许将会持续放松限购。 这将会给北京楼市格局带来巨变。 |
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