多重利好加持，郑州楼市再盼逆袭的周期性小阳春？

  地盘说

在眼下，楼市在做俯卧撑，蹲下来是为了更好的起来。

趁风平浪静的时候，那些目光如炬的人，已经时刻准备着随时逆袭了。

✍️ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

近日，一场中国·河南“2020招才引智专项行动”杭州线上专场招聘的启动仪式在郑州举行。这次，河南把人才引进的手伸向了杭州。

郑州头顶千万人口、万亿GDP光环的这些年，一鼓作气挤进北方前三甲，城市基本面向上，经济稳步发展。但相较于同能级的城市，只有郑州楼市招式出尽，也不能被激活。很不可思议，但似乎一切就这么发生了。

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调控模范生

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孔子曰：所信者目也，而目犹不可信。

说白了，就是眼见不一定为实。

正如眼下郑州那些楼市凉凉的假象，地盘在之前实探的文章中分析，郑州降价打折的噱头大于实际，那些地段好、产品好、配套好的楼盘价格不降反升。

那些你看到的一切，不过是政策调控的成效罢了。放眼全国，郑州绝对是楼市调控的模范生。

©历久弥新的海马公园实景

自2016年，郑州限购、限售、限价、限贷等，一切能用的手段全用上了，这么严厉的调控全国真没几个。

有人说，郑州二手房挂牌量逼近10万套，楼市不行了。但纵观全国，只有北京和郑州的二手房会收取溢价部分20%的差额税，郑州二手房交易的口子被锁得死死的。

郑州2015年后成交的房产，都失去活力和流动性。直接结果就是，传导至新房市场，导致改善需求动力不足。但凡郑州政策能开一点小口子，郑州楼市完全不是现在的模样。

前不久，有传言郑州限购松绑，虽然很快被辟谣，但在中国，无风不起浪，能迅速火遍社会各界，这本身就说明很多问题，至少，它代表了一定的市场呼声和民意。

©朋友圈转发放宽限购谣言

郑州很多想改善居住环境的人，手里其实早已没了房票，二手房又腾挪不掉。那些想置换145m²以上的自住客群，是没有机会的。

可是，住宅的需求迭代一直都在。

聪明人都知道，只要是货币宽松，钱就会越来越不值钱，摆在普通人面前的只有一条路，就是用房子抵御通胀、抵御财富被严重稀释。

刚需可以少些挑剔，上车占位，但有房的人会追求更有品质的生活，对房子的审美、功能、环境、空间、标准、品质、理念都在更迭。人人都有需求把房子转换为更优质的资产，循环往复，市场就活起来了。

©近年郑州楼市销量呈现企稳曲线

那些以楼市降价为由头的郑州楼市崩盘论，看到的只是浅层非典型现象。深刻理解这座城市的人，眼里一定是另一番风景。

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城市面貌向上

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这些年，郑州日新月异的面貌，会让很多人尖叫。

首先，郑州的交通在“壮大”。随着米字型高铁的形成，郑州已经坐拥国家“高铁黄金十字枢纽”地位。

地铁3、4号线也踩着倒计时，一刻不停地奔来。起步晚，发展快，郑州绝对是轨道上的赢家。

©年底前郑州地铁将迎来加密成网

交通的高速发展，带来了商业复苏。除了像宜家、7-11这样的头部品牌之外，每年有近200家知名品牌进入郑州，亚细亚时代的商业辉煌正在重现。

同时，也带来了人口吸引力的逐年提升。2019年，郑州市常住人口为1035.2万人，比上年增加21.6万人。

河南是人口大省，郑州是全省单核城市+全国交通枢纽，但人口仅占全省1/10，未来上涨空间有多大，大家可以想象。

郑州在城市发展和城市曝光度上都有大幅提升，新型大数据产业的引入，更让郑州的未来大有可为，很可能成为北方第三城。

©郑州GDP总值仍低但增速快于青岛

四环通车后，郑州真正四环化。

西四环已经向环外扩展，北四环也逐渐被填满；更不用说白沙，几十个厅级单位已经搬迁进驻，六合CBD成型后，白沙很快腾飞；南边虽然稍慢一点，但“南动”也是趋势。

日前，南五环国道310线传来消息，郑州西南段改建工程，目前正紧锣密鼓加快建设中；很快，郑州将迈进五环时代。

城市框架不断拉大之外，郑州的软硬件水平也稳步提升。

©郑州离五环时代还有多远

近日，郑州成功入选《2020中国宜居宜业城市榜》，又公布了《河南省优化营商环境条例》，聚焦政府职能转变，为各类市场主体投资兴业，创造更好的营商环境，促进社会发展。

从外地流入的普通人也会有更多生存空间，商铺、租房市场被激活，顺便为房地产去库存，城市的扩张能持续下去，城市的吸引力和地位也会提升，这是一个良性循环。

新书记来郑州后，对道路、老小区升级包装，一些旧貌换新颜的老小区，甚至成为市民喜爱的网红打卡地，随处可见的绿植、休闲凉亭、健康步道、文化墙，让环境更宜居。

©主城焕新让老住户过上新生活

城市有流动的血脉和生长的力量。在一次次的成长里，郑州的面貌和气质得到了更好的提升。

郑州作为国家中心城市、交通枢纽，还是黄河生态与高质量发展的核心地带，城市能级的升华，一定会反哺房地产。

唯一遗憾的是，均价万元出头的房价，还支撑不起一个腾飞的郑州。

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等待楼市阳春

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回顾这几年，郑州战绩累累，房价却止步不前。

在中国，660多个城市里，郑州名列“新一线城市”第九；28个省会城市中，郑州GDP排名第六。可是郑州房价显然无法跻身省会城市排行第六，仅占第九位。

同一量级的西安，因为房价连涨55个月刚刚被敲打过；长沙、武汉的价格也都涨起来了。就连南阳、洛阳都供需两旺、如烈火烹油般飙到1万以上，只有郑州还在踏步。

©郑州房价指数显然无法匹配经济增势

这背后，是郑州经济地位与房价水平的失衡，也是亟需破解的矛盾。

楼市未来是鸟笼行情，价格有上限和下限，但郑州的上限远远未到。从宏观上看，大环境正在起变化：一是政策暖风频吹，二是宽松的货币政策。

11月18日，郑州市政府发布文件，鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70m²。

这文件的指向性再明确不过，对于拆迁户，无论农村城中村改造还是城市棚户区改造，给你钱去买房。

©郑州发文重提货币化安置

上一次使用这个策略，是郑州楼市房价疯涨的2016年。窥斑见豹，这次郑州重拾货币化安置，为眼下楼市燃起一丝星火，市场信心顿时得以提振。

中央也定调了十四五期间的基本政策，确定推动金融、房地产同实体经济均衡发展，促进住房消费健康发展。也就是说，金融、房地产和实体经济不再对立。

“十四五”时期，推进区域协调发展和新型城镇化、加快农业转移人口市民化，都被摆在非常重要的位置。

对于最近甚嚣尘上的“北方不行了”的论调，其实，究其深层原因还是人口问题。全国的发展格局已经步入城市群时代，而一个不能产生头部城市的地区，就不足以产生足够的发展动力。

©42个大中城市近十年人口增量变化

通过近些年人口数据不难发现，除了郑州之外，几乎所有的人口增量明显城市都在南方，所以就会显得南强北弱。

在一片“北方不行了”的惊呼里，位于中原城市群核心的郑州，在产业结构调整布局上稳扎稳打、逆风翻盘，主要因为背后有一个一亿人口的腹地，成为北方唯一一个拥有如此庞大人口腹地的单极化省会。

对于一亿河南人来说，农村人口要进城，首选就是郑州，这意味着未来郑州人口增长的空间仍然很大。

所以，如果明年郑州人口能够持续大幅净流入的话，整个楼市的底层逻辑还是相当过硬的。

©省内购房客群占据郑州楼市很大比重

眼下，宽松的货币环境也会带来更低的利率及更多的资产配置需求。

全国平均房贷利率已经连续下降11个月，郑州近几个月也有明显下降。对楼市来说，这些都像冬天里的香草拿铁般美好。

一切，都像是天空中放的一个信号弹。

站在2020年的末尾，已经清晰地看到，逐利的开发商已经把能拧干的水分都拧干了，周期转折的苗头已经开始显现。

©郑州房价走势一览

最近，正商兰庭华府、建业君邻大院、金沙湖高尔夫观邸、鑫苑国际新城、鑫苑府等楼盘已经开始宣布涨价。

这预示着，未来楼市的反转已经不远。2021年，会是调整、逐渐回血的一年。

一旦市场开始反转，修补这些不该有的下跌，人为造成的购买恐慌，不仅小阳春概率大增，甚至房价可能蹭蹭往上窜。你辛辛苦苦赚钱三年、五年，很可能不及房价突然跳涨一倍。

在股市里，有个专业术语叫“黄金坑”，就是个股经过较长时间的横盘筑底，主力在确定拉升行情前，借助大盘回调或市场其它利空因素进行一次快速的下跌，引发在横盘等待的跟风者下马，将不坚定的筹码洗出去，以减少自己的拉升阻力。

©郑州房价开始呈现筑底反弹势头

接着，反手做多，脱离成本区，股价便迅速从坑中拔地而起，一波波澜壮阔的行情随之展开，在K线图上就形成了一个形似坑状的图型叫黄金坑。

楼市里也有黄金坑。

有人说，现在的楼市像极了过去某个时候。从满地的首付分期，到后来一天涨价几十次，过程中，总有人感知敏锐，提前下手布局，也总有一大批人只看到人家吃的香，骂人家吃相难看，结果自己啥也没吃到。

眼下，楼市在做俯卧撑，蹲下是为了更好的起来。郑州楼市一直在等待的，不就是这么一个“黄金坑”么？

趁风平浪静的时候，那些目光如炬的人，已经时刻准备着随时逆袭了。