几个月前,我说自己不再持有高杠杆类公司了,包括地产公司。因为我认为物业股、互联网科技股、白酒股等都有很好的机会,犯不着冒更大的风险去博一个不确定的结果。 但是,总有例外。 新城就是其中之一,我一直把吾悦广场视作新城的核心价值所在,而非纯住宅开发业务。本质上,新城目前绝大部分的有价值资产都是那100多个吾悦广场,而不是住宅开发业务。 新城发展跌到1港币左右、新城控股跌到8块出头的时候,我本着捡漏的心态,配置了一些新城,也包括新城悦。 直到最近一周,我越琢磨,越觉得应该长期重仓投资新城,而不是蜻蜓点水式的轻仓配置,所以在昨天就大幅加大了仓位,结果今天就涨停……丝毫不给机会让我继续加仓啊,哎。 捋了一下,主要有如下几个理由: 1、新城处在绝对超级低估的状态: 撇开住宅开发业务,仅新城吾悦广场这一块,今年125-130亿收入、50亿利润是有的,而此前新城控股仅有180亿市值,3年多的租金利润就可以赚回市值。如果从现金流角度来看,可能2年多就够了。 设想一下,如果现实中有一个位置不错的商铺,3-4年租金利润就能回本,你愿意买吗?我想是个理性人都会毫不犹豫地去买。但是在二级市场中,掺杂了太多非理性因素,导致投资者面临这个绝佳机会时,反而是抱怨声、质疑声、冷嘲热讽者居多,因为大部分人都亏钱了…… 而我并不这么看,因为这是一个典型的逆周期投资机遇,就是在行业周期最底部,有了明显的触底企稳信号,估值杀得足够足够便宜。未来商业综合体、住宅开发业务的需求肯定不会消失,只会越来越高质量发展,尤其是新城吾悦广场已经贡献了大部分的毛利,新城已经是一个商业综合体收租公司,全国仅次于万达、华润置地的包租公。 此前我错过了石油股、教育股在行业底部时的重仓介入机会,这次不能再错过新城了。 2、新城没有倒闭破产的风险。 这一个其实很容易就可以弄清楚,只要你摒弃对地产的偏见,认真审视一下新城的财报和商业模式,就不难闹明白。 3、新城吾悦广场还在稳健增长中。 今年一季度租金收入就突破了30亿元,同比增长20%以上,接下来每个季度都会节节攀升,因为还有十来个吾悦广场待开业。去年开业的广场,也在创造租金增量。同时老的综合体租金也在稳健上涨。 4、关键是,吾悦广场的确定性是非常高的。 即便是疫情期间,吾悦广场的出租率、租金收入也超级稳定。 更何况是正常情况下,租金收入可以稳健上涨,吾悦广场数量每年新开十几个到20个左右,这一切都很有透明度,一眼看到终局。 5、未来发展空间大,性价比更高。 考虑到未来线下服务消费增速大于实物电商增速,中国城市化也还有十几个百分点的空间,同时现代化大型商业综合体正在替代以前的沿街店铺、传统商场,投资吾悦广场其实和投资美团的逻辑类似,只不过新城吾悦目前估值比美团低很多,而且业务稳健性出色,不用降价促销,我认为新城比现在的美团更有性价比。 |
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