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5月14日，江苏省政府办公厅印发了《关于支持城市更新行动的若干政策措施》（以下简称《政策措施》），提出十八项措施，全面系统推进城市更新行动。江苏省可以说是全国省级层面出台城市更新核心政策最多的省份，为破解实施城市更新过程中的堵点、难点和焦点问题，提供了创新思路，为其他省市提供了宝贵的经验和启示。 政策背景 今年全国两会政府工作报告提出“稳步实施城市更新行动”，在此背景下，《政策措施》积极响应国家关于城市更新的号召，针对城市更新工作中存在的突出问题，如既有建筑改造的复杂性、资金来源单一等问题，提出一系列政策措施。此前，江苏省已经出台《关于实施城市更新行动的指导意见》和《江苏省城市更新行动指引（2023版）》两个政策，可见江苏省城市更新政策体系正在逐步完善之中，也是全国出台城市更新核心政策最多的省份。 政策亮点 《政策措施》从优化规划编制实施管理、创新土地供应使用方式、提升产权登记办理服务水平、完善施工图审查管理体系、加强消防设计审查验收衔接、加大财税金融支持和组织推进力度等六方面提出了十八项措施，这些措施在全国来看都具有创新意义。主要亮点和创新点体现在以下五个方面： 一是细化完善供地条件和方式。支持各地依法依规运用划拨、出让、租赁等多种方式，保障城市更新项目用地。对以租赁方式取得国有土地使用权的更新项目，在租赁期内依法依规完成更新改造的，经依法批准可在租赁期满后依法以协议出让方式取得土地，按规定应当收回土地使用权重新公开出让的除外。这样做的好处至少有两点，一是通过租赁方式供地降低了土地成本，提升了更新主体的积极性；二是规范了租赁期满后的土地使用方式。 二是规范引导土地用途转换。结合新产业、新业态发展需要，支持不同产业用地类型合理转换，鼓励各地探索制定存量建设用地用途转换负面清单，依据详细规划、规划条件和供地政策进行混合复合更新，依法依规办理供地手续。土地混合复合更新既是存量土地利用的重要趋势，同时也是积极响应中央和江苏省“加快发展新质生产力”的必然选择，目前已经有部分城市在探索和实践存量工业用地转创新型产业用地，预计这方面鼓励政策将会增多。 三是妥善处理不动产登记历史遗留问题。支持根据实际情况出台本地化解历史遗留问题的政策文件，针对不同历史遗留问题情形，明确不动产确权登记路径。特别是，针对城市更新过程中的产权复杂问题，文件提出一系列创新解决方案。具体来看，探索优化更新项目产权办理手续。对城市更新形成、兼容多种功能的不动产，明确分割审批方式和分区分层设权后办理不动产登记。支持引入转移预告登记制度，可以“带押过户”方式办理不动产转移和登记手续。这些措施旨在简化流程、提高效率，并保障各方的合法权益。 四是加大财政金融支持力度。拓宽资金来源渠道，鼓励各类银行为项目实施主体提供长周期、低利率信贷支持。对可经营、出售、出租的更新项目或资产，通过REITs、社会投资人+EPC等多渠道筹集资金，鼓励自主更新；加大财政支持力度，优化省级专项资金支持方式，采取免审即享的方式，对城市更新重点领域和重点地区符合条件的项目提供贷款贴息；积极落实税费优惠政策，落实因国家建设需要依法征收、收回的房地产等土地增值税有关税费支持政策。对“工改工”类更新项目，交易环节各项税费符合延期缴纳的，及时予以办理等一系列具体措施。江苏省对于城市更新财政金融支持政策，可以说是省级层面相对全面且灵活的。 五是鼓励多元主体参与。依据规划管控要求，结合不同产权主体意愿，分别或者组合运用政府征收收储、产权主体间权属转让、联营入股、自主改造等多种形式开展城市更新活动。支持各地成立符合地方特点和更新需求的专业化更新实施主体，并通过信息公开、模式创新等途径广泛吸引社会资本参与，形成联动策划、规划、设计、建设、运营一体化更新解决方案，推动开发主体转变为更新地区的长期运营商。对有经营性收益的城市更新项目，鼓励采用特许经营等形式推动政府和社会资本合作。鼓励运用各类基层议事协商载体和平台，以多种形式开展更新方案意见征询，推动更新过程中的利益协调和矛盾化解，保障更新项目的顺利实施，实现共建共治共享。可见江苏省通过建立多元化的参与机制、培育专业化的实施主体、广泛吸引社会资本、构建一体化更新解决方案等措施，构建一个多方参与、共同治理、共享成果的城市更新新模式，对于推动城市更新行动的深入实施具有重要意义。 [购房资讯轻松享，快来关注乐居网] |
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