 文 / 邓钧元，天同律师事务所深圳办公室 合伙人本文选取了房地产合作项目共管账户的四个实务问题进行研究，分别是： 一、合作一方恶意强行取消银行账户共管并转移账户资金，另一方应如何追究违约责任？ 二、如果合作一方转移共管账户资金过程中，其他第三方对此有故意配合或者存在过失的情况，能否追究第三方的责任？ 三、对于恶意挪用资金的行为，能否追究刑事责任？  合作一方恶意强行取消银行账户共管并转移账户资金，另一方应如何追究违约责任？ 在房地产合作项目中，最常见的银行账户共管措施是双方约定由合作一方开设银行账户，预留两枚印章（公章、人名章），双方各保存一枚印章，付款时需要两枚印章共同用印方能付款。另一种可能的共管方式是，一方持有密码，另一方持有U盾，付款时需要同时使用密码和U盾方能付款。 但实践中，极端情况下，负责开立银行账户的合作方，有可能擅自让法定代表人持全套工商资料亲自前往银行，删除预留印章，或者利用权限单方取消“密码+U盾”的付款方式，以达到单方控制银行账户并转移资金的目的。此时，该合作方明显构成违约，守约方有权追究其违约责任。 （一）守约方追究违约责任的具体方式 《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 一般情况下，如果违约方擅自挪用了少量资金，并未影响项目整体开发，则可能属于轻微违约，在双方还能继续合作情况下，守约方首先可以要求违约方返还资金、恢复账户共管状态，并赔偿资金占用利息。 例如，在(2022)粤0705民初4279号案例中，法院认为：“一、关于古兜公司主张十方公司向706账户转回5000000元及利息的问题。根据《框架协议》中“该项资金将进入甲乙双方共管账户共同管理，该账户专项用于收取业主支付的全额配置费，共管账户资金支付由甲乙双方共同操作方可完成。……”的约定，乙方在706账户中提取资金使用应当向甲方提供相应的用款材料，并与甲方共同操作共管账户对外转账的事项。……十方公司在2021年7月19日在706账户提取5000000元，其并未提供相应的证据证明其已向古兜公司提交了相应的用款资料以及其已与古兜公司达成一致意见提取该款项……十方公司在2021年7月19日从共管账户中提取5000000元，致使该款项脱离了古兜公司的监管，违反了《框架协议》中关于配置费共同管理的约定……古兜公司主张十方公司将5000000元返还至706账户，恢复监管状态，合法有据，本院予以支持。” 2.如果合作协议明确约定了违约金，守约方可以要求违约方赔偿违约金 实践中，如果合作协议中就可能的单方擅自取消账户共管的行为约定了违约金，法院通常会予以考虑并支持。 例如，在(2013)渝一中法民终字第03866号案例中，合作方在协议中已明确约定了违约方应定额赔偿违约金人民币30万元，法院认为：“关于明益公司是否存在违反合同约定擅自更换共管账户中周可富印鉴的问题……明益公司违反了2003年1月25日《联合开发协议书》第三条及2003年3月22日《关于明博大厦联合开发补充协议》的约定，未经周可富同意擅自更换了印鉴，存在违约行为……在明益公司已经取消周可富所有共管账户监章的情况下，销售房款即使进入共管账户，从客观上也已经无法与周可富实现共同管理销售房款。……综上，明益公司存在违约行为，根据2003年1月25日《联合开发协议书》第五条及2003年3月22日《关于明博大厦联合开发补充协议》的约定，明益公司应当向周可富支付违约金30万元。” 3.如果违约方挪用资金的行为确已严重影响项目合作，导致合同目的已不能实现，那么守约方有权解除合同 《民法典》第五百六十三条规定：“”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的” 实践中，如果合作方恶意挪用资金金额确实太高，或合作方以实际行动彻底弃用共管账户，显然就不属于轻微违约行为，将导致合同目的不能实现，守约方有权解除合同。 （二）面对共管账户争议，守约方如何收集证据 实践中，在银行账户的共管措施被合作一方恶意取消情况下，另一方如追究责任，首先需要证明合作方的违约行为确实存在，且已导致严重后果。因此，守约方应特别注重以下关键证据的收集，如果单方无法取得证据，应在起诉后，在举证期限内申请法院调取： 1.违约方擅自向银行出具的印章、U盾遗失的说明文件，以及违约方向银行申请更换印章及付款方式的材料； 2.共管账户的银行流水，用于证明违约方在单方控制共管账户后确实存在擅自动用资金用于其他用途的行为。
如果合作一方转移共管账户资金过程中，其他第三方对此有故意配合或者存在过失的情况，能否追究第三方的责任？
合作协议中约定设立共管账户有什么注意事项？ 1.建议合作协议约定以己方名义开设共管账户，或至少限制账户的付款方式，以防止对方单方取消共管、挪用资金的恶意行为 如上述案例所反映的情况，如果银行账户是以单方的名义开立，确实存在单方利用法定代表人及全套工商资料前往银行强行取消预留印鉴，或更改“密码+U盾”之付款方式的可能性。 值得特别注意的是，实践中，负责开设账户的合作一方实际还有其他更隐蔽的方式可达到取消共管措施并挪用资金的目的。比如，为共管账户开通多种付款方式（网上银行、电话银行、手机银行等），利用这些付款方式在便利性上的漏洞，合作一方有可能单方就可完成对外付款的操作。特别是开通网上银行功能的情况下，相关登录账户中可能存在管理员权限，可以直接修改付款方式，应特别引起重视。 因此，笔者更建议合作协议应约定以己方名义开设共管账户。当然，笔者也注意到，如果是资管机构、信托机构参与投资的房地产项目，为了达成资金已支付的效果，共管账户需要设置在融资方名下。此类情况下，为了规避风险，建议在合作协议中将共管账户的付款方式限制为一种，即柜台支付，确保各方必须持印章共同前往银行操作方能转出资金，防止单方恶意挪用共管资金的风险。 另外，如果只能以对方名义开设共管账户，那么也建议委派专门的财务人员参与项目财务管理，完善并全程监督用款审批流程，最好是建立严格的线上审批机制，有助于更好地保存用款审批的过程证据，固定用款用途与责任人，为潜在纠纷做好证据准备。 值得一提的是，如果共管账户的付款频率并不高，并非项目运营账户，合作方完全可以考虑与银行签立资金监管协议，明确约定具体的付款节点，由银行根据付款节点划付款项，此时该银行账户不但作为双方共管账户，也是银行的监管账户，系最为安全的选择。 2.建议合作方在合作协议中明确约定单方恶意取消账户共管并挪用资金的违约责任，并根据共管金额的大小设置合理的违约金数额，有助于在纠纷发生时，法院就违约责任作出判定 实践中，合作一方单方恶意取消账户共管所造成的损失往往较难证明，而且违约方可能辩称资金运用虽然是单方作出的决定，但只是为了提高用款效率，资金实际还是用于项目，并未造成损失。此时，如果守约方无法有效证明损失存在，那么法院只能按同期贷款利率支持资金占用利息。 因此，合作协议中就共管账户恶意取消事宜约定明确且合理的违约金数额，既有助于维护合作方共同遵守账户共管的意愿，也有利于法院就可能的违约责任作出判定。 3.建议合作协议中对于账户资金特定化，并明确资金权属，防止共管账户被冻结或执行的风险 实践中，如果共管账户设立在对方名下，那么当其涉诉时，共管账户资金很有可能因此被冻结或执行。此时，如果己方能够证明共管账户内的资金已经特定化，属于己方所有，并非合作方所有，则有可能根据《民事诉讼法》第二十四条规定[1]提出异议，进而排除被保全或执行的风险。 例如，在(2021)鲁1522执异17号案例中，法院认为：“结合该账户的开立时间、账户内款项汇入汇出情况、案外人作为共管主体的身份、款项来源时间、交易数额巨大、除结算员转入转出资金外并无其他资金流转等事实，证明该账户内的资金已具有特定化的特征，被执行人张海英对该账户内的资金不享有实体民事权利。案外人作为张海英的冻结债权人，其对被执行人案涉账户内的资金依法所能主张的权利，不得超出被执行人自身对案涉款项依法所能主张的权利。因被执行人对案涉账户内的资金并不享有实体民事权利,案涉账户内的资金并非被执行人的责任财产,申请执行人不得申请对案涉款项进行强制执行。本案争议并非在商业银行与其客户之间产生，并不适用“谁的钱进谁的账,归谁所有”这一支付结算规则。故法院对申请执行人关于资金一经进入被执行人的账户即应归属于被执行人所有，其有权申请强制执行的理由不予支持。本案作为执行异议,在认定讼争款项并非被执行人的责任财产之后,即可排除强制执行。” 在（2016)最高法民申2497号案例中，法院亦认为：“货币属于种类物，具有所有权与占有权相一致的属性，通常情形下，民事主体名下账户内的款项即视为归其所有。但本案中，根据原审查明的事实，中国建设银行股份有限公司本溪分行账号为21×××57的账户开立时，账户单位名称虽然是泛亚公司，但预留了泛亚公司的财务专用章与信达公司财务总监的印鉴，因此泛亚公司对于案涉账户及账户内的资金不具有完全的控制权，原审法院认定该账户为泛亚公司与信达公司的共管账户并无不当。上述共管账户开立后，环科公司的法定代表人蒋泉龙于2012年9月5日向该账户转款1400万元。因此，该账户的开立时间、信达公司作为共管主体的身份、款项来源及时间等事实，与最高人民法院（2011）民二终字第74号民事调解书确定的相关事项互相印证，能够形成证据链条足以证明环科公司主张的该账户系为履行最高人民法院（2011）民二终字第74号民事调解书而特别设立，用途为环科公司履行调解书而向信达公司支付股权转让款，且该共管账户开立后仅进行了该笔1400万元款项的转入及转出，并无其他资金流转，该账户内的钱款已具有特定化的特征，该款项的实质性权属并非泛亚公司所有，因此，原判决认定环科公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，华威公司该再审申请理由不能成立。” 可见，只有在合作各方明确约定共管资金的权属，并对共管资金特定化的情况下，才有可能排除保全与执行。为了防范共管账户资金被冻结、扣划的风险，笔者建议合作协议应明确约定： （1）共管账户内的资金权属为我方，部分资金转出后，余款部分的权属依然属于我方，并且共管终止时，若有余款需退回我方； （2）资金系由我方注入，且建议明确载明具体的注入时间与金额； （3）明确资金用途，并载明专户专用，不用于其他业务； （4）明确账户管理方式及资金释放条件，即合作双方各自持有预留印鉴，账户内款项支付需由双方共同操作方能付款。 最后，仍需特别提示的风险是，即便合作协议已经约定对账户内资金特定化，且明确约定了资金权属，但实践中仍有法院认为不能因此排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断”。实践中，法院确有可能简单适用“货币占有即所有”的原则，认为即使合作协议明确约定了资金权属，依然不足以排除执行。此类案例包括(2021)沪0115执异1660号[2]、(2018)川01民终1704号[3]、(2016)粤01民终6762号[4]。 注释：   |
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