业主自筹资金！瓶窑一小区两幢危房原拆原建，造价竟然是……

浙江省老旧小区自主更新指导意见发布至今已有月余时间，这一事件引发的社会热度仍在持续。连日来，仅杭州就有数十个老旧小区启动“原拆原建”民意调查，居民自主更新意愿高涨。

早在指导意见发布之前，衢州江山永安里、杭州拱墅浙工新村两个小区进行了先行实践，积累了很多成功经验。与此同时，潮新闻记者了解到，位于余杭瓶窑的桃源小区，其中有两幢危房目前也已经成功启动自主更新。

若小区业主无法达成一致意见，单独楼幢能否启动自主更新？在不能扩面的情况下，原拆原建能否为业主接受？造价成本又是多少？桃源小区的自主更新实践给出了答案。

余杭桃源小区实景    詹慧雯摄

以楼幢为单位

启动“原拆原建”

桃源小区位于杭州余杭区瓶窑镇华兴社区，良渚古城遗址公园西侧。小区建于上世纪八十年代，为开放式小区，建筑面积约6.4万㎡，共有房屋38幢，户数566户，居民1560余人。

桃源小区内共有3幢被鉴定为C、D级危房。其中18幢、22幢危房采用优化后的“三原”原则（原址、原高度、原面积）实施拆除重建，总面积约2100㎡；30幢危房采用危房加固解危方式修复。

5月14日，记者来到桃源小区现场，发现小区刚进行旧改不久，楼幢外立面焕然一新，加装了统一的雨棚、花架等，且几乎每一幢楼都加装了电梯。

18幢位于小区西侧，已于去年底推倒重建，目前已施工至2层楼高度。据了解，该楼幢原先有5户居民，总建筑面积900㎡左右，1楼是超市仓库，2、3、4、5楼一层一户。

桃源小区18幢建设进度    詹慧雯摄

22幢位于小区中间，记者在现场看到整栋楼房业主已搬迁完毕，处于待拆除状态中。5月15日，该幢楼房已开始准备拆除。据悉，该幢原先为一所学校的集资建房，共有8户居民，总建筑面积1200㎡左右。1楼是架空层，2楼以上一层两户，每户户型面积在120㎡左右。

桃源小区22幢已开始准备拆除    詹慧雯摄

据余杭区瓶窑镇城建办副主任章平介绍，这两幢楼是在2022年桃源小区启动旧改后被鉴定为危房。除了安全问题之外，卫生间渗水等问题一直较为突出，居民也一直有“原拆原建”的意愿。

“18幢业主早在去年就达成了共识，且相关的协调工作推进较为顺利，所以去年底就先行启动重建工程，预计今年底前后完工。22幢推进相对慢一点，但前期工作也已基本告一段落，接下来也将进入施工阶段。”章平说。

钱由谁来出？

每户掏多少？

据了解，桃源小区18幢、22幢“原拆原建”的出资模式，和拱墅浙工新村类似。

居民出大头，政府出小头。房屋主体结构的建设费用，如打桩、基础框架结构、内部装修等由业主自己承担；而涉及外立面、屋面防水以及雨棚、花架、窗户等本就涵盖在老小区旧改部分的外立面整治工程，由政府出资承担。

外立面整治后的桃源小区焕然一新    詹慧雯摄

和浙工新村不同的是，一方面桃源小区18幢、22幢均没有地下室部分、也没有地下车库，建造工期更短；另一方面桃源小区18幢、22幢为单幢原拆原建，无法扩大居住面积，只能在内部户型上适当优化。

值得一提的是，永安里和浙工新村的承建单位均为国企，而桃源小区则由业主通过招标自行确定了一家建筑公司。

桃源小区不少楼幢加装了电梯    詹慧雯摄

此外，由于是多层建筑且不需要增建地下车库，不涉及地下管线、绿化等工程，且外立面、防盗窗等列入旧改工程由政府出资（共约120万元），桃源小区18幢、22幢的重建费用要比很多人预想得要低很多。

记者了解到，按照工程合同，两幢楼房工程总造价约355万元。照此计算，主体工程建造成本约1700元/㎡。即便加上政府补贴的120万元旧改费用，造价成本也不到2300元/㎡。

这样的造价成本，对大多数家庭而言，经济压力不会太大。

形式灵活自主性更强

专家：有一定的推广意义

其实，在桃源小区自主更新过程中，也遇到了业主众口难调的问题。就比如同样是被鉴定为危房的30幢，就因为业主意见无法达成一致意见，最终没有原拆原建，而是修缮加固。

此外，即便是业主达成一致意见的18幢、22幢，重建过程中也还遇到了一些现实难题。比如要避免重建工程对邻近楼幢的影响，需要协调好其他楼幢居民的工作。

桃源小区18幢与隔壁楼幢贴得较近    詹慧雯摄

据了解，桃源小区隔壁、同属于华兴社区的五彩商城，在听闻桃源小区18、22幢原拆原建之后，也便表现出了较强的自主更新意愿。

那么，像桃源小区18、22幢这样，在无法扩面的情况下，自主更新又有何意义？记者了解到，根据重建设计方案，后期加装电梯之后可实现电梯平层入户，这就避免了很多老小区加装电梯也无法平层入户（须走半层）的尴尬。也正是这一点，打动了很多业主。

“桃源小区的这种模式，和其他两个成功案例一样，也具有一定的推广意义。尤其是以楼幢为单位启动自主更新，灵活性和可操作性更强。事实上，就比如新加坡，以楼幢为单位进行城市更新是很普遍的。此外，承建单位也是由业主自行确定，'自主’意味也更浓一些。” 浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林如是认为。

詹慧雯

蒋敏华