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刚刚（5月16日），位于西丽核心地段的人才房地块（T601-0101地块）二拍结束，最终因无人报名再次流拍。
图源京东法拍 该地块起拍价从一拍的约52.69亿降至二拍的约42.15亿，降了10个多亿不说，这和评估价的63.48亿整整少了1/3！ 更别说，2021年5月龙光是以69亿的价格竞得，与二拍起拍价相比，已跌了39%，足足4成！需要注意的是，在当时的公开挂牌中，曾经历了长达一个半小时、195轮的激烈竞拍，由龙光和万科对决到最后，最终被龙光收入囊中。 而今，龙光、万科的处境均让人唏嘘。这也足以看出过去拍地有多疯狂，不少房企纵使面对高溢价、自持、限价等因素，也不惜牺牲利润也要抢到目标地块。甚至在拿地第二天乃至当天晚上，就有挖掘机进入该地块，上演“深圳速度”。
说实话，“深圳速度”or“速度与激情”有些过于美化该行为了，实则尽显开发商的“焦虑”。 那么，西丽这块地到底怎么回事，且让我们一起来看看。 本次法拍的T601-0101地块位于西丽片区留仙大道北侧，紧邻地铁5号线留仙洞站，属于“地铁上盖”。该地块建筑面积达29万㎡，规划高层住宅（人才住房）7.21万㎡、商业2.5万㎡、熟食中心1500㎡、办公15万㎡、酒店4万㎡、公共配套约3万㎡、地下车库约5万㎡。其中，住宅建设全部用于可售人才房，总套数不少于960套，65㎡不少于750套，80㎡不少于210套，基准售价不高于52800元/㎡，最高售价不高于55400元/㎡。
T601-0101地块区位示意图 此地段属于西丽核心地段，留仙洞周边配套及规划就不多说了，该地块对面就是天悦湾花园、宝能华府等项目，如今挂牌价及成交价都在10万以上（数据源自贝壳二手房）。若根据市场价6折计算，该地块52800元/㎡对应的是8.8万/㎡的市场价，远低于周边二手房成交价，对购房者而言性价比十足，若真建设完成，理应是“不愁卖”的。
周边二手房成交记录：图源贝壳二手房 但对开发商而言，恐怕就是另一回事了。 若以第二次拍卖的底价42.15亿来计算，这是基本的地价成本。根据项目7.21万㎡的住宅规划面积和基准售价不高于52800元/㎡来计算，全部房子售出约在38亿左右，距离地价回本仍有不少差距，更别说还有建安费、直接费、间接费等诸多费用。虽然项目还带有办公、商业等诸多规划，但能否赚钱还是两说。 毕竟在如今的市场行情下，能拿出这么多钱的开发商本就不多，如果还要冒着不赚钱的风险，恐怕真没人愿意接手，这也是该地块屡遭流拍的原因。或许等下一次拍卖，该地块再度大幅下调价格，才会有开发商考虑接手。 需要注意的是，该地块一拍时尚且吸引了9600 人围观，而第二次拍卖时仅3000 人围观，连看热闹的人都少了2/3，西丽真的没人关注了吗？
图源京东法拍 虽说T601-0101地块紧邻留仙洞地铁站，不高于52800元/㎡的价格对比附近二手房确实性价比十足，但若是放到整个西丽，该价格又不一定具备优势了。毕竟对刚需群体来说，差1-2个地铁站并不算什么。 好比留仙洞往东一个站到西丽站，其周边二手房价格在7万/㎡左右，如金盛苑、南国丽城等，稍远一点的众冠花园最低价已经来到了52219元/㎡。再远一些的地铁站，如长岭陂站附近的京基御景峯的二手房，最新成交价也就6.5万/㎡。
图源贝壳二手房 和整个西丽做对比，T601-0101的价格似乎并没有那么美丽，或许这也是二拍大幅降价仍流拍的原因之一，即便是市场价6折的人才房，可能也并不好卖。 可见，T601-0101地块降了4成依然流拍多少受到了西丽楼市下行的影响。 说到底，西丽虽然属于南山，却属于南山的非核心区域，未来前景美好，但终归需要时间兑现。眼下西丽多数板块正处于“高不成低不就”的尴尬阶段，也就是刚需买不起，富豪瞧不上的状况。 据乐有家研究中心数据统计，南山诸多板块中，西丽最新挂牌均价为7.68万/㎡，仅高于桂庙的7.67万/㎡，位列南山倒数第二，也是南山唯三低于“8”字头的板块（另2个为桂庙和南油）。
图源乐有家研究中心 若以7.68万/㎡的挂牌价做参考，罗湖可以选除深中之外的所有区域，宝安则可以选除了宝中、宝体、尖岗山以外的所有区域，甚至福田都有不少区域能选择，如车公庙、莲花、景田、岗厦等等，更别说龙华了，选择最核心的地段都不在话下。 这也是我们说西丽“高不成低不就”的原因。这价格刚需肯定不会考虑，富豪完全瞧不上，即便是改善客群，也有更好的选择，好比龙华红山，以及福田、罗湖的诸多板块等，完全可以挑到生活配套齐全、教育资源优秀的好房子。 这里是楼市经略，我们下期再见~ |
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