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根据《土地管理法》第六十二条的规定可知，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准，即非本村村民是不能分得宅基地的，此为法律强制性规定。为让大家对农村房屋买卖内容了解更透彻，北京中恒信律师事务所劳金晶律师依托法律要旨及司法裁判口径，分析归纳了农村房屋买卖纠纷5种情况的处理规则，供大家参考。 1.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效 对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋，现阶段我国的法律法规及政策还都采取禁止性原则，在审判实践中对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效，但并非绝对。对因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。 2.同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员的判定 判断同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员时，应依据集体土地的物权归属、发包主体等进行识别。无村农民集体经济组织而仅有村内并存的各农村集体经济组织的，同村不同组的村民不属同一农民集体经济组织成员；有村集体经济组织形式或者村农民集体经济组织与村内各农民集体经济组织并存的，同村不同组的村民属同一农民集体经济组织成员。 3.违章建筑属不可交易物，以其为标的物的买卖合同属无效合同，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失 当事人购买违章建筑，由于房屋系违建，属不可交易物，故合同为无效买卖合同，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，出卖人应当返还房屋价款，因房屋已实际交付使用，依公平原则，买受人应支付一定使用费用。 4.申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权，案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权，而无处分权 所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。其中处分权是所有权的核心。“五保”对象对其个人财产是享有所有权的，只是“五保”对象对其个人财产“不得自行处分”。申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权，案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权，而无处分权。 5.对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要综合评定 对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。 |
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