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以下为领展资产管理有限公司中国内陆董事总经理竺海群先生在2024观点购物中心暨零售消费峰会现场发表的主题演讲实录。 竺海群（领展资产管理有限公司中国内陆董事总经理）：尊敬的各位领导、各位来宾，非常高兴受邀来做一个关于领展的介绍。我今天分享的主题是“REITs潮里的商业修炼”。 刚才陈诗涛总讲到今年是REITs元年，REITs的出台也意味着商业地产已经从房地产的领域中剥离出来了，给予了消费基础设施这样一个新的定位，成为了政策支持、鼓励的对象，对商业地产的健康发展提供了很多有利的条件。 商务部在2023年也定义今年是消费提振年，国家统计局发布数据显示，2023年最终的消费对经济增长的贡献率达到了82.5%，大幅高于2019年以前请57.8%的水平，创下了历史的新高，消费已经成为检验未来经济增长的一个主要的引擎。 在目前微观经济和消费方面也出现了一些特别的地方，可以看到最近流行的一些热词，包括多巴胺经济、旅游特种兵、人化养宠、电子布洛芬、国货国民潮、citywalk、松驰感等等，这些都反映了当下经济消费的趋势。 对于这些趋势深入分析，我们认为消费者已经回归到消费的理性，追求悦己的体验，同时也愿意拥抱多元化、绿色、可持续的消费，积极尝试新的零售形式。这可能与疫情后消费者自我情绪价值的宣泄、追求运动健康、亲近自然和户外有密切的关系。 我们知道现在是一个非常不确定的时代，我们应该也可以在不确定性中找到确定的元素和信息。对商业和消费来看，消费市场或者是更加内卷，性价比仍然是消费的主要旋律。 但是我们也认为，提供一种情绪价值的宣泄、满足和覆盖的产品，对我们的服务来说是有很大的提振和帮助，从而把我们一直提到的性价比往“心价比”转变。 同时还要注重健康等等消费的需求，比如现在购物中心里面的文体产品、体育产品大行其道，也是成为商业零售主力的元素，最后我们看到在商业场景的选择上，消费者也更加愿意选择一些亲近自然、亲近户外，具有亲切感、烟火气的商业氛围。 我们再归纳一下：有趣的、新鲜的、社交需求、高科技、品质感、性价比、健康需求、亲近自然……可能都是目前做商业运营、招商等方面提到比较多的词语。 前面大概讲了一下领展对于目前商业趋势的看法，也想借今天这个机会把领展公司再给大家做一个汇报。 相信大家应该听说过很多次了，作为目前亚洲规模最大的商业房地产的REITs，我们也可以看到，它的国际评级一直都是维持在AAA的水平，也因为这样的水平，也使得我们公司的融资成本一直保持在非常低的水平，同时也有很多国际知名投资人成为我们的基石投资者。 领展的管理包括有资产管理，就是我们一般说到的商业运营的管理，还有投资组合的管理，比如我们在国内、国际进行一些收购。还有资本管理，作为一个房地产信托基金，对于资本管理这一块肯定也是一个非常强大的因素在里面，这也成为我们的三大运营支柱，这三大运营支柱也帮助我们提供了一个非常稳健的财务和运营的基础，也驱动了业务的发展，也适应了现在非常不确定的市场的变化。 目前领展也在大力推进3.0的运营模式。既然有3.0，肯定有1.0和2.0，1.0是什么呢？1.0是更多的专注于提升商场，大家知道领展的起步是在香港，到目前为止香港的资产占到领展75%的资产份额，领展在香港拥有129个购物中心，有大有小，其中很多是社区的商业。 这些购物中心吸引了众多的消费者，客流量也是非常巨大的，比如说我们一个2万平米的黄大仙的购物中心，一天的客流超过20万人次， 这是一个流量非常强大的商场。 2.0阶段我们开始分散投资，比如2015年进入到中国内陆，前两年去到澳洲、新加坡、英国伦敦等地。到了3.0时代，不是说我们不再做1.0和2.0的事情，其实还会继续做，还会有专业的提升。 对于1.0和2.0的成绩来说，目前是非常不错的，我们有了这种管理品牌，公司的管制也非常完善，董事局的独立性等等已经都体现出来了，投资者也会进行更深层次的合作，在市场上也有更多的声量。 到3.0阶段，我们会在1.0和2.0的基础上增加更多的元素，具体来说，要追求更加可持续的增长。除了卓越的资产表来获得一些有机的增长之外，还会引进轻资产的管理，包括第三方资本的管理。 在资产负债表内，我们是积极的资产管理实现有机的增长，通过增加投资和资本的循环，增加我们自己的收入。在运营平台，我们也希望用轻资产模式，跟第三方资本合作，扩大我们的资产管理规模，以及有更多的资产管理的收入，同时我们也会建立第三方的基金品牌。 刚才讲到领展在香港、中国内陆和海外的一些地区有很多的商业物业，领展也有一个信念，我们不论是投资和运营的地点在什么地方，都是把自己当做社区的一分子，和社区共同发展。 我们的社区商业资产应该不止是一个提供购物、消费和用餐的场所，而是可以进行人与人的情感联系、凝聚社区的地三空间，所以我们也一直努力地在上去商业组合中进行社区的回馈。 2005年上市以来，我们累计完成了97项资产提升的项目，在资产管理上积累了更多的丰富经验。在资产的翻新工作上，我们也会进行一些能源方面的建设，比如采用新兴技术，提升物业利用的绩效，例如充电桩，太阳能(5.300, 0.15, 2.91%)光伏板等等，通过这些方面的举措来加强资产运营的韧性，赢得更多注重环境质量、关心气候变化和社区和谐商户以及消费者的支持。 除此之外，2015年我们收购了瑞安在上海的项目，之后对其进行升级改造，2022年1月我们完成了深圳领展中心城的改造，2022年10月份开始我们对广州天河领展广场进行改造，2023年9月30日完成第一期资产提升计划，总耗资2.89亿元人民币。从今年9月份开始，我们即将进行第二期的提升改造，也将会投入超过1亿人民币进行改造。 领展在ESG的践行方面也是不遗余力的，因为我们是以“联系好生活”为使命，与社会大众结伴成长，共建更繁盛的健康社区，所以我们在ESG各方面的得分都非常高，因为我们不光注重绿色，我们还注重社会责任。在公司的治理上，领展也一直处于领先的水平。 去年11月21日，领展天河广场更名的时候，我们也推出了双矩阵的品牌，首先是在国内比较多的领展广场，除此之外还有领展中心城，目前除了深圳的领展中心城，其它的项目都叫领展广场。 中心城更加定位在核心城市的核心地段，一些标志性的零售物业，辐射更广泛的目标客群。领展广场还是以一些比较大型的社区服务来进行商业活动的场所。 深圳领展中心城项目其实是已经开业了很多年的项目，领展收购以后进行了改造，在疫情最困难的时候开业，当时一天的客流掉到了8000人，出租率掉到了70%，租金的收缴率也就70%左右。现在平日客流已经接近6万左右，到了周末大概是七八万或者是更高一点，大型节假日可以超过10万。 从2023年开始，我们引进的品牌有130家，客流同比增长130%。全年销售同比增长超过80%，改造的投资回报率超过了10%。我们在这个项目的上ESG的践行表现也是非常充分的。 这里展示的品牌都是领展中心城引进的一些品牌，包括深圳首店以及华南首店，对我们的消费内容起到了很大的作用。 家乐福退出中国，对很多商业带来了冲击，我们借着去年5月21日家乐福关闭在中心城的门店的机会，做了一个新的改变，引进了foodie plus这样一个概念，原来只有家乐福这样一个门店，现在我们变成50个商铺，从去年5月份开业，会一直延续到今年7月份，欢迎大家有机会去看一下。 天河领展广场离这里很近，大家可以看到我们改造以后的客流增长，包括销售增长的数据，第一期的改造回报率是12%。同样也有很多新的理念在这个项目呈现。 今年2月20日，我们完成了对上海七宝万科广场50%股权的收购，很快也会更名为上海七宝领展广场。虽然是一个很好的项目，但依然还有很多的变化，比如说在我们的高楼层现在进行一些业态的升级和公区的改造。 以上就是我对领展在商业REITs大潮里面的一些商业修炼方面的认知和信息的分享，也谢谢大家今天的聆听。 |
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