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小绿与房主小黄，小红签订《房地产买卖居间合同》（居间合同），约定交易房屋。合同特别约定，小绿有权更换购房者。 后，小蓝与小红又签署了《上海市房地产买卖合同》（网签合同），其内容，交易条件与居间合同一致。由小蓝向小红支付前期房款。由于小红用该房屋抵押借款，在合同约定过户时间内无法过户。后小蓝无法，只得起诉法院过户，发现依然没有涤除抵押，无法过户。 小蓝要求小红、小黄解约退款，承担违约责任，按照合同承担房价百分之二十的赔偿。 小黄认为，自己没有签署过网签合同，所以，自己不应该承担违约责任。 案例来源：（2020）沪01民终12813号 法院处理， 网签合同系办理过户登记所需，其主要条款与居间合同的主要条款基本一致，虽然小黄没有在上面签名，但有产权人之一的小红签名，该网签合同也成立与有效。有效合同理应得到各方当事人的遵守。 杨钦仁律师点评， 这做法为何不行呢？不是后一份合同不签署就部不生效了吗？《房地产买卖居间合同》实际已经约定清楚各方交易条件，而网签合同只不过是过户的手续性材料。换个角度，如果签完第一份居间合同收完钱，就直接说不卖了退钱，就视作居间合同自始不存在了吗？房屋增值的几十万损失就可以不赔偿了吗？ 法院裁判精选， 一审法院认为， 本案各方签订《房地产买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属真实有效，该居间合同具备买卖合同的主要条款，系可以履行的正式合同。网签的《上海市房地产买卖合同》系办理过户登记所需，其主要条款与居间合同的主要条款基本一致，虽然小黄没有在上面签名，但有产权人之一的小红签名，该网签合同也成立与有效，小黄主张该网签合同不成立或无效，不符合买卖合同司法解释等法律规定，一审法院不予采纳。关于小黄主张其不知道买房人为小蓝，居间合同与刘某所签的问题，一审法院认为，小黄签署了居间合同，居间合同本身约定，甲方同意乙方更换产权人名字，且在后来支付房款时，由小蓝支付房款，一审法院对小黄的该主张不予采信。另外，小黄主张未收到房款，一审法院认为，小蓝根据居间合同将房款支付给小红，应视为小红与小黄共同收取购房款，现居间合同解除，小红与小黄应当共同返还购房款。 二审法院认为，涉讼《上海市房地产买卖合同》经小红与小蓝签字，且合同内容与本案各方在先签订的《房地产买卖居间合同》内容基本一致，故小黄未在《上海市房地产买卖合同》上签字并不能影响或否定该合同的效力。本院同时认为，有效合同理应得到各方当事人的遵守。 |
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