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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 限购者购房，如果其能全额支付房款，一般认为其不存在违约情况。即便因其限购而导致卖房人不能将房子过户到其名下，但是卖房人的合同目的（取得房款所有权）已经实现。因此，不能认定买房人违约。并且，限购对于买房人并非不可逾越的鸿沟，随着时间的推移，一般而言买房人迟早是能够获得购房资格的。 但是，如果买房人在买房时明知卖房人卖房是为了腾出购房资格来“置换”新房，即卖房人卖掉房子的一个很重要的目的是有资格买新的房子。这样的话，卖房人的合同目的就不仅仅是获得房款了，卖房人还有一个很重要的合同目的是获得购房资格。这样的话，即便买房人全额支付了卖房人房款，卖房人的合同目的还是不能够实现，买房人还是违约的，要承担相应的违约责任。 当然，如果买房人不能全额支付房款（一般是贷款部分不能支付），则在合同约定的宽限期过后就会构成根本违约，就需要支付违约金（一般是房屋总价款的20%）。合同责任一般是无过错责任，买房人违约（不按约定时间支付房款）就需要按照约定支付违约金，而不能以自己限购为由认为“没有必要支付房款”（这很滑稽）。当然，违约金的数额可以参考实际损失进行调整（1倍实际损失到1.3倍实际损失之间）。 当然，如果卖房人在和买房人签订房屋买卖合同时明知买房人是限购的，卖房人就有义务等买房人具备了购房资格之后继续履行合同（而不能以买房人没有在合同约定的期限内履行合同为由主张违约责任）。如果双方都认为合同没有必要再履行，那就是双方协议解除合同，互相不负违约责任。
附：刘某、赵某某与叶某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：刘某、赵某某为位于上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室系争房屋产权人。2013年11月8日，其二人作为卖售人（甲方）、叶某某作为买受人（乙方），通过上海居安房地产经纪有限公司居间介绍，就系争房屋签订的《房地产买卖合同》约定：转让价为人民币（以下币种均为人民币）330万元；双方于2014年1月15日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的20日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的20日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起20日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同补充条款（二）约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2013年11月9日支付给甲方第一笔首付款为100万元（包含已支付定金10万元）；2、乙方于2013年12月10日前支付给甲方第二笔首付款30万元；3、乙方向银行申请贷款198万元，甲乙双方进普陀区房产交易中心过户后由银行支付给甲方购房款198万元；4、甲乙双方进行房屋交接当日乙方支付给甲方房屋尾款2万元。系争房屋买卖过程中，叶某某于2013年10月22日支付刘某、赵某某定金10万元。《房地产买卖合同》签订后次日，叶某某支付对方90万元。2013年11月22日，刘某、赵某某用收取的100万元房款还清了其名下的系争房屋贷款本息。嗣后，因叶某某未按合同约定于2013年12月10日前支付第二笔首付款30万元，故刘某、赵某某于2013年12月13日向对方发出书面通知，告知叶某某，其已用收取的房款100万元将系争房屋所有贷款还清，要求叶某某于2013年12月31日前将首付款付清，如在该期限未收到30万元，刘某、赵某某将按合同约定追究其违约责任，且有权单方面解除合同。2013年12月26日，叶某某回函告知，因国家政策有变，属于不可抗力，只能无责解除合同，要求刘某、赵某某于2014年1月10日前将购房款100万元退还，如不归还，将向法院提起诉讼，同时刘某、赵某某还将承担房款利息、诉讼费及律师费。2014年1月2日，刘某、赵某某向叶某某发出解约通知书，告知因叶某某在收到书面催告超过20日后仍未按合同约定付款，故刘某、赵某某根据合同约定有权单方面解除合同，并将从首付款中扣除未支付购房款230万元的20%作为违约金，要求叶某某协助刘某、赵某某至普陀区房地产交易中心办理撤销房屋买卖合同的手续，撤销手续办妥当日将退还剩余房款。2014年1月8日，叶某某向对方发出合同终止通知函，告知其或居间方中任何一方收到本函视为双方均收到，任何一方收到本函之日即为本合同解除及终止之日，要求刘某、赵某某在本合同终止之日起三日内返还购房款100万元，如不返还将承担违约责任。但是，双方当事人对系争房屋买卖不成各执一词。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第357号】关于原审本诉，双方当事人于2013年11月8日就购买系争房屋签订《房地产买卖合同》，当日，相关部门发出住房限购措施的新政，将非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”，但11月8日当日签订的房屋买卖合同仍能按原规定执行，即“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”。然叶某某作为非本市户籍居民，其缴纳社保年限累计不满1年以上（不含补缴），故即便不出台购房新政，叶某某仍不具备购房资格，无法履行《房地产买卖合同》。现叶某某要求解除《房地产买卖合同》，刘某、赵某某亦同意，故对叶某某要求解除《房地产买卖合同》的诉请，依法应予支持。基于双方均确认该合同于2014年1月8日解除，法院对此亦予确认。合同解除后，刘某、赵某某应将对方支付购房款100万元归还，对叶某某该项诉请，应予支持。对叶某某要求对方支付上述购房款利息的诉请，因本次房屋买卖未成系其本人原因造成，故叶某某的该项诉请，缺乏法律依据，不予支持；同理，叶某某要求对方支付其聘请律师费，亦不予支持。关于原审反诉，刘某、赵某某要求解除买卖双方签订的《房地产买卖合同》，同上述理由，不再赘述，法院依法予以支持。刘某、赵某某要求对方按逾期未付款的20%支付违约金，即支付违约金46万元，理由是叶某某存在迟延支付房款的行为。由于叶某某不具备购房资格，导致房屋买卖不成，在此情况下，叶某某按合同约定付款已无必要，据此，刘某、赵某某的该项诉请，不符合合同约定，不予支持。叶某某虽提供居间方工作人员作为证人到庭证明双方签订居间协议时，曾口头告知刘某、赵某某其缴纳的社保的年限不满一年，因叶某某未提供其他证据予以佐证，故法院对此难以采信。叶某某的辩称意见，缺乏事实依据，不予采纳。根据合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记的，双方应共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。现刘某、赵某某诉称因对方未按约向其支付购房款，致其向案外人高息借款产生经济损失。由于其提供的其与案外人签订的《借贷协议》、案外人间支付货款的银行凭证及案外人出具的收据等相关凭证，不足以证明其因此遭受损失以及损失金额，故法院对此难以采信。然本次房屋买卖不成的责任确在叶某某，故其应对刘某、赵某某进行赔偿，赔偿金额由原审法院根据查明的事实，结合刘某、赵某某利用对方支付的100万元房款还清了其名下的系争房屋贷款本息以及目前房屋市场价值等因素予以酌定。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第580号】本院认为，当事人均应按照合同的约定全面履行。系争房屋的《房地产买卖合同》补充条款（二）约定，双方当事人均已知晓国家和本市住房限售规定，同时对于如因违反限售规定，系争房屋无法进行交易的，双方也约定了相关处理方案。原审法院查明，本案系争房屋买卖合同无法履行的原因，在于被上诉人叶某某不具备相应房地产政策规定的购房资格，故原审法院认为被上诉人继续按照双方合同的约定履行付款义务，已无必要，本院予以认同。原审法院鉴于上诉人提出的反诉诉请，其有关证据尚不充分，故按照上述买卖合同补充条款的约定，结合双方履行合同的情况，以及目前房地产市场的客观状况，酌情判决被上诉人给予上诉人一定的损失赔偿，并无明显不妥。上诉人的上诉诉请，缺乏足够的证据印证，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。
评析：见正文。
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