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不动产公摊面积如何审核 地方有一案例，甲女士购买了一套商业公寓，购房合同预（实）测建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米，公摊率达到50%，认为比例过高。实际上该楼盘虽号称公寓，实际上是写字楼类型的商业用地，土地使用年限为40年，并非70年土地使用权年限且可免费续期的住宅用地。开发商在广告中故意混淆视听，打擦边球，一般人不明就里糊里糊涂就买了。公摊面积制度亟需改变，但可行的做法不是取消公共部分（事实上也无法取消），而是针对设计、测量小区公共部分中可能存在故意设计、重复测量等问题，有的放矢的采取措施。 一、公共部分建筑面积是客观存在的 我国少有日本“一户建”式样整栋房屋归一人所有的建筑，即使有此类自建房也会由于继承、分家析产等原因要求分割登记。住宅小区有多个权利人，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这些专有部分以外的共有部分包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房，是为整个小区的住户服务必不可少的公共配套设施，对住宅小区居住的便利度和品质影响很大，客观上无法避免也无法取消。 这些配套设施产权属于全体业主共有，并可由业主委员会自行或者委托物业管理公司进行管理。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确，建筑区划内的土地，除了属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外，依法由业主共同享有建设用地使用权。小区共有的土地作为一个宗地，由小区业主按份共有土地使用权份额。 二、公共部分建筑面积可以不计入房屋产权面积 通说认为，我国采用三元说，区分所有的建筑物所有权人享有对建筑物的权利包括专有部分的所有权和共有部分的按份共有权以及共同管理的社员权。电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分是任何建筑物设计使用必须具有的，不可能取消，其产权由于区分所有的存在而成为共有部分。但此类共有部分面积构成了计入业主房屋所有权面积的公摊面积。 公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公共部分的建筑面积。我国香港地区最早提出将公摊面积计算入房屋产权面积，其初创者是霍英东。1954年霍英东收购香槟大厦后重新开发出售，首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。在五六十年代出现公摊面积后，香港人的得房率就不断降低，从1972年的92.9%一路下跌至2010年的78%，开发出的房子阳台面积大大超过必须甚至可以当房屋了。 内陆在土地出让、房屋按揭等制度上学习香港。2008年住建部《房屋登记簿管理试行办法》明确，建筑面积的记载按照《房产测量规范》测量的房屋建筑面积，分别注明房屋专有部分建筑面积和分摊的共有部分建筑面积。建筑物为多个所有人区分所有的，专有部分建筑面积为套内建筑面积；建筑物不属于多个所有权人区分所有的，专有部分建筑面积即为建筑面积。 不动产统一登记后，原国土资源部沿袭了该做法，《不动产登记簿使用和填写说明》明确，登记簿记载房屋的建筑面积按照《房产测量规范》等技术规定测量确定，区分所有建筑物的建筑面积包括专有建筑面积和分摊建筑面积。专有建筑面积填写区分所有的建筑物权利人专有部分建筑面积。分摊建筑面积填写区分所有的建筑物权利人分摊的共有部分建筑面积。建筑物区分所有权业主共有部分权利人填写“业主共有”。 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 这些公摊面积虽然不是可以取消，也不是可以随意设计计算的，开发商在申请施工许可时应当提交建设施工图以供审查，申请规划许可时应当提交规划总平面图进行审查，这些审查不是行政许可或者行政确认，而是技术审查，即在图纸设计时即审查是否按照施工许可和规划许可的要求进行设计，施工中只要依据设计进行施工即可。对于房屋、工业厂房等建筑物都有明确的设计规范，要求达到强制性的规划设计内容，因此不可能存在公摊面积比例想多大就多大的情形。 三、应当加强对公摊面积的审核 公摊面积部分即公共部分是必要和合理的，有利于提高小区的生活品质和舒适度。但是由于测绘的专业和验证的复杂，公摊面积计入房屋产权面积后成为一块开发商私底下分享的肥肉。近些年公摊面积确实存在越来越大的趋势，除了设计因素，也存在测量中利用规则不透明不统一的漏洞重复计算、多头计算等因素。由于公摊面积的复核必须有专业的测量人员依据图件仔细核对，甚至还需要到现场复核，因此十分隐蔽难以发现计算错误。 由于房屋面积复核的专业性，各地对房屋测量面积的审核的态度并不一致，有的地方依然在房屋管理部门。从法律上说，对房屋测量面积的审核属于不动产权籍调查的一部分，应当由不动产登记机构审核，并登记后发生法律效力。即使由其他部门审核的，也不应认为面积登记错误不动产登记机构就没有责任。当然造假的测量机构是首当其冲。 不动产登记机构要加强对公摊面积的审核，最好的做法就是成立并引入专业测量人员，切实开展房屋面积审核等权籍调查材料的审核工作，此类审核属于不动产登记的审核内容，是不动产登记机构应当履行的职责。对于存在面积错误的，应当重新测量后予以更正。 要按照《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》，认真审核确认不动产权籍调查成果。不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关，确认的内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认且符合不动产登记要求的成果，应当继续沿用，不再重新组织权籍调查。 四、不再使用公摊面积进行计算房价 由于当前各地都是按照套内面积加公摊面积计算价格，导致公摊面积不断增加，实际上难以察觉增加在哪里。2010年香港立法会房屋事务委员首次提议取消公摊，几经周折博弈，香港测量公会议员顶着压力硬是取消了公摊，只能按照套内建设面积出售。2012年12月，香港政府发布通告，从2013年开始，二手房销售要用“实用面积”来标价；2013年4月，香港政府发布《一手住宅物业销售条例》，新房只能用“实用面积”来标价。如果不按照实用面积来标价，坚持把公摊面积包含进来，就会吃官司，罚款100万-500万港币，还会面临3-7年监禁。从此，香港房地产彻底告别公摊制度。 我国《商品房销售管理办法》明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 为避免在设计、测量等方面多计、重复计算公摊面积的情形，提高得房率，降低公摊率，可以参照我国香港地区的做法，不将公摊面积计入房屋产权面积，只登记套内建筑面积，并以套内建筑面积进行销售。羊毛出在羊身上，开发商可能会将公摊面积的建筑成本摊入套内面积，导致以套内面积计算的住房均价上涨，但可以在很大限度上防止开发商通过设计或者测量等方式做大公摊面积损害消费者权益。 2002年重庆市《重庆市城镇房地产交易管理条例》，考虑公摊面积不透明，不易测量，容易引发业主和开发商之间的矛盾，明确规定“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。不过，重庆并非完全取消公摊面积。在收取物业费、取暖费的时候，重庆地区仍按建筑面积计算，而收取精装费用时按套内建筑面积计算。2021年5月27日该条例修改时考虑到全国绝大多数地区依然以套内建筑面积加公摊面积计算销售的产权面积，将此条修改为：“商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。”更为完善。 |
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