近年来，随着居民小区业主权利意识的增强，以及各地政府部门的大力推动，许多小区纷纷成立了业主委员会，以加强对小区的管理，更好地服务于小区业主。然而，因绝大多数小区业主及业委会的成员并非法律专业人士，对物权法及物业管理的相关法律法规不熟悉，对业主大会的召集、表决、成立等法律程序也不甚了解，导致业主与业委会的纠纷逐渐增多。而其中最为典型的，就是业主请求撤销业主大会相关决议的业主撤销权纠纷。
在业主撤销权纠纷案件中，极为重要的一个问题，就是业主投票权数的确定，而业主“专有部分面积”及“建筑物总面积”的确定，又是确定业主投票权数的重中之重。而笔者最近办理的一起业主撤销权纠纷案件，就涉及到“专有部门面积”和“建筑物总面积”的界定和计算的问题。本文中，笔者通过广东省高院的一个案例，来谈谈“专有部分面积”及“建筑物总面积”的确认问题。
案例：广州新华晨房地产有限公司与广州市人民政府行政复议纠纷案
案号：（2014）粤高法行终字第529号
裁判要旨
一、关于专有部分面积的计算
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前款的统计总和计算。”根据上述司法解释的规定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。分摊面积部分为业主专有权行使必不可少的部分，与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿内，被诉行政复议决定将专有部分面积仅认定为套内建筑面积，不符合最高人民法院上述司法解释的规定，原审判决予以纠正正确，本院予以支持。
二、关于建筑物总面积的计算
根据上述司法解释的规定，建筑物总面积为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当对全部所有权人进行专有部分面积统计，进而相加计算，全部所有权人系指住宅小区内已经领取或可以领取所有权证，由小区统一实施物业管理的所有权人之和。关于广州市房管局、天园街道办作出的127号《函》将建设单位初始登记产权证明记载的面积作为建筑物总面积是否正确的问题，《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号，自2008年7月1日起施行）第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”初始登记面积中包含有部分不能颁发权属证书的建筑物面积，故初始登记面积不能概括作为建筑物总面积计算。
法律评析
1.为什么要确定“专有部分面积”
和“建筑物总面积”？
为了确定业主大会和选举业主委员会的票权数。选举产生业主委员会，是业主的一项基本权利，也是业主为了实现小区统一管理和服务的重要途径。《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第三款规定：“业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。”而根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”在实务中，许多开发商及物业管理企业在开发建设及物业管理上，都存在很多问题。而他们最为担心的，就是选举业委会之后会被更换或有其他对他们不利的情形出现，因而在业主大会的召开和业委会选举之时百般阻挠。在笔者检索的案例中，以专有部分面积和建筑物总面积认定错误为由否定业主大会的成立，是最为常用的手段，也往往是此类案件的争议焦点。
2.何为专有部分，专有部门面积如何认定？
根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一） 具有构造上的独立性，能够明确区分；（二） 具有利用上的独立性，可以排他使用；（三） 能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”但该条的规定较为原则和笼统，在个案中需要法官结合具体情况进行分析认定。
而该解释第八条对专有部分面积的认定作了如下规定：“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”，也就是说，认定专有部分面积，要以房地产权证的记载为准，而实务中，房地产权证书上会一并记载套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，所以此处不动产登记簿记载的面积，是指套内建筑面积与分摊面积之和。
3.建筑物总面积如何认定？
《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第八条、《广东省物业管理条例》第二十二条及《广州市物业管理暂行办法》第四十五条均规定“建筑物总面积按专有部分面积之和计算”。但需注意，在广东省高院的该案例中，认定建筑物总面积是全体业主专有部分面积之和，不是大确权（产权初始登记）的面积，大确权面积中不分摊到业主房产证的那部分面积应予扣除。
武杰律师
广东法制盛邦律师事务所执业律师，主要擅长民商事领域的诉讼及非诉讼法律服务。具备丰富的土地及房地产收购、公司并购、私募基金、企业法律顾问等方面的法律服务经验。曾参与数十宗房地产并购法律尽职调查项目，为数家私募基金管理人登记、重大事项变更等提供法律服务。
排版：洪晓哲
声明：本文系作者观点，仅供学习交流，如需转载，请联系本所征求作者同意。
