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围绕以上关键词展开的十二问 一、什么是业主？
答：依法登记取得建筑物专有部分所有权的人。
因人民法院、仲裁委员会的法律文书，导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力。
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法所称的业主。
二、什么是专有部分面积？
答：专有部分面积=套内建筑面积 公共分摊建筑面积
三、建筑面积、套内建筑面积和分摊建筑面积之间的关系？
答：建筑面积=套内建筑面积 分摊建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积
四、什么是建筑物总面积？
答：建筑物总面积=专有部分面积之和=套内建筑面积 公共分摊建筑面积
五、专有部分具有哪些特点？
答：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；
2、具有利用上的独立性，可以排他使用；
3、能够登记成为特定业主所有权的客体。
六、露台面积计入专有部分面积吗？
答：分情况而定，如果是规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法所称专有部分的组成部分。
七、车位、摊位等特定空间可以成为专有部分吗？
答：可以，只要符合上面三个条件。
八、通道、大堂等需要计入建筑物总面积吗？
答：不需要，因为属于共有部分，已经分摊到户了。
建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法所称的共有部分：
1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
2、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
九、专有部分面积和建筑物总面积，如何认定？
答：1、专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
2、建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
十、老宋在同一小区拥有3套住房，开业主大会时，业主人数如何算？
答：按一人计算。
十一、业主人数和总人数，如何认定？
答：1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
2、总人数，按照前项的统计总和计算。
十二、建设单位初始产权登记记载的建筑面积能否作为建筑物总面积？
答：不能。建设单位初始产权登记记载的建筑面积不能作为建筑物总面积，因为初始产权记载面积包含已经分摊到不动产登记簿记载的面积（专有部分面积/不动产登记簿记载的面积=套内建筑面积 公共分摊建筑面积），和市政公用部分面积。建筑物总面积应当以专有部分面积总和计算。 转载请注明作者姓名和出自：物业管理圈。
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