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5月1日起，中山市物业服务收费管理新办法实施，2010版的中山市物业服务收费管理办法同时废止。据市发改局相关科室介绍，新办法实施是为了明确业主与物业服务企业双方的权利与义务，减少纠纷，促进社会和谐。以后，成立业主大会、未成立业主大会的小区要调整收费，均要经过专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意（即“双过半”）后实施；至于如何确定人数过半和面积过半，新办法也规定得一目了然。 研读新法： 变化1 物业管理区域划定和收费有依据 据市发改局相关科室负责人介绍，新办法规定住宅小区前期服务收费应通过招标或协议方式确定。住宅前期物业服务收费招标或协议方式一般不能超过政府指导价，超过政府指导价的，要提前30日报市发改局核定。同时物业要详细说明理由，包括超过的服务内容成本预测多少。 目前不少楼盘分期开发，出现同一个楼盘小区分不同期、不同区域物管费收费不同的情况。新办法明确了区域划定的依据，即物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。也就是说，物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；如果设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。但是，不同的物业管理区域应分别进行前期物业管理招投标，确定收费标准，物业服务企业应严格执行招标确定的收费标准，不得随意更改。 变化2 物管费要调价必须“双过半” 不少物业管理纠纷源自调价，个别小区擅自改变中标收费标准，引发业主不满。 新办法将调价的要求和组织者都明确了，并且将原本成立业委会的“双过半”和未成立业委会的“双过三分之二”统一要求为“双过半”。 住宅物业服务因成本变化等原因需要调价，按新办法规定，成立业主大会的，由业主委员会召开业主大会会议，经专有部分面积占建筑总面积过半数以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意（“双过半”）后实施。 没有成立业主大会的，由物业所在地的居（村）委会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，征询全体业主意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意 （“双过半”），报价格主管部门备案后实施。 变化3 新办法对表决权属加以明确 调价要经专有部分面积占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（“双过半”）后实施。那谁可以表决？在实际操作中，双方对专有面积和业主数理解不对等。新办法对表决权属加以明确，以保障业主和经营者的合法权益。 按新办法，专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。业主人数方面，建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。 市发改局相关科室负责人说，需要进一步解释的是，专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：这里专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照前项的统计总和计算。 变化4 物管要及时答复业主对收支提出的质询 新办法 增加一条“规范物业服务企业的行为，增加业主的知情权”。要求同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应分别核算、单独建账。这样做主要是避免不同物业管理区域管理成本没有合理分摊到各个小区。 新办法要求物业服务企业完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受业主委员会的核查。办法还提出：业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。” 此外，新办法将住宅小区机动车停放保管服务收费修改为：“住宅小区车辆停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定”。 业内看法 收支单独建账，管理更透明 在新办法中，关于“规范物业服务企业的行为，增加业主的知情权”的要求，一位不愿具名的业内人士这样评价：“短期内这项要求会对物业管理企业造成一定的影响和困扰，但长远来看是好事，对物管企业管理提出更高的要求，促使成本计算更透明。” “我们公司在深圳有一个小区，按当地要求，物业企业每服务一个小区，就要单独注册一个小区物管公司，从源头要求每个小区单独建账，这是好的经验，值得我们学习。”该名业内人士表示，按现在的公示方式，部分小区的偏向走形式，难以反映实际的收支情况。新办法要求每个小区成本收支单独建账，是学习深圳的先进经验。 “目前车位租赁的回报率偏低，假设一个车位成本为10 万元，以市场最高租金300元/月计算，要27 年才能回本。”该名业内人士表示，新办法要求“住宅小区车辆停放保管服务收费实行市场调节价”，将会有相当一部分物业服务企业、停车服务企业酝酿提价，租金上调直接增加业主的用车成本。 市民声音 物业收支情况公示项目应细分 市民（毛小姐）：我有留意过所在小区每季度的收支情况公示，感觉现在的公示方式只是走过场，没有实际的意义。举个例子，现有的公示内容除了收费面积和金额、支出、结余等情况之外，细分项目只能看到管理人员支出多少、共同部分维护费用多少等笼统的数字。业主看了这些数字，也无从判断企业的管理行为是否合理。 新条例要求“规范物业服务企业的行为，增加业主的知情权”，我觉得应该要求物管企业细化公示的项目，让业主了解物业管理费每一笔支出的用途。虽然不是每位业主都关心这些详细的账目，但万一业主对企业经营状况有疑问，公示情况可以作为重要依据。 乐居推荐： [重磅消息] 3月中山房价创近5年新高 火炬区均价环涨20%（带4月楼市预测） [乐居原创] 不是愚人节玩笑！中山楼市3月成交再度刷新历史成交纪录！ |
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