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来源：北京林业大学法学系 编辑：创泽 时间：2020/7/8 一、案情简介 2016年1月10日，湛江市霞山区某小区就召开了业主大会，并作出决议，确认该小区业主共有66户，其中同意加装小区电梯的业主数为52户（东门总共25户，其中20户同意加装；中门总共17户，其中9户同意加装；西门总共24户，其中23户同意加装），该小区业主大会会议决定：在该小区东门、西门各加装一台电梯。2016年11月18日，根据该小区的申请，湛江规划局依法颁布了在该小区东门、西门各加装一台电梯的《建设工程规划许可证》。小区西门的电梯安装较为顺利，但东门不同意安装的5位业主对在东门安装电梯的工程实施中百般阻挠，将车辆停放在施工现场以阻碍施工。经派出所、社区法律顾问等多方调解无效后，2017年9月11日，东门同意安装的李康林等20人将不同意安装的戴戈等5人诉上法庭，要求被告移走障碍物，不得阻止电梯安装。 经法院查明，涉及本案的业主共有25户，分为三种户型，E号户型的建筑面积为182.78平方米、专有建筑面积为166.54平方米，F号户型的建筑面积为144.48平方米、专有建筑面积为131.64平方米，G号户型的建筑面积为172.51平方米、专有建筑面积为157.18平方米。同意加装电梯的户主有20户，其中E号户型有6户，F号户型有7户，G号户型有7户，占建筑面积共计3315.61平方米，占专有建筑面积共计3020.98平方米。不同意加装电梯的户主有5户，其中E号户型有3户，F号户型有1户，G号户型有1户，占建筑面积共计865.33平方米，占专有建筑面积共计788.44平方米。涉案楼房东门业主的总建筑面积为4180.94平方米。
二、裁判结果 法院认为，该案涉及业主的建筑物区分所有权和相邻权的法律问题。根据《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。第八十五条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”。第八十八条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”。李康林等20人与戴戈等5人作为楼上楼下的邻居，应当遵循上述法律规定，正确处理加建电梯的问题。 该小区已召开业主大会，关于东门加装电梯已经获得原告20人同意，且原告20人符合“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意”的要求，专有部分占建筑物总面积达72%，总人数占全体业主人数80%，而被告未能提交相关证据予以反驳。另外，加装电梯已经过行政机关审查许可，并取得《建设工程规划许可证》，故李康林等20人享有加建电梯的合法权利。加建电梯后，虽然有可能会对戴戈等5人房屋的通风、日照、采光等产生一定的影响，但有影响不等于李康林等20人的加建行为构成对戴戈等5人的侵权。客观上讲，李康林等20人通过自筹费用的方式加建电梯亦是方便上下楼，满足大多数人的出行便利要求。因此，法院最终判决被告5人停止妨碍，恢复现状，不得阻止电梯安装。 三、案例分析 1. 本案判决是否正确？ 既有住宅楼增设电梯项目是对原住宅楼垂直交通方式的改进和完善，增设的电梯是依附于建筑物使用的附属设施，不具有独立使用功能。因此增设电梯属于现行《物权法》第七十六条第一款第（六）项：“改建、重建建筑物及其附属设施”，根据第七十六条第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”从人数上来讲，该小区涉及到东门的业主共有25名，同意增设电梯的有20名，总人数占全体业主人数80%；从面积上来讲，同意增设电梯的20名业主占专有建筑面积共计3020.98平方米，而总建筑面积为4180.94平方米，专有部分占建筑物总面积达72%。据上述规定，本案符合现行 “两个三分之二”的法定许可条件，因此经业主大会表决通过的加装电梯的决定是合法的，被告5人不能阻止电梯安装。 2. 2021年《民法典》生效后该标准是否发生了变化？ 根据最新的《民法典（物权编）》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。” 虽然《民法典（物权编）》第二百七十八条第一款第（七）项仍然为“改建、重建建筑物及其附属设施”，但第二款对于该项施行的法定许可条件的比例进行了重新的规定：首先，设置了表决的前置条件：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”，也就是说要想决定前九项涉及业主共同决定事项的内容，必须有专有部分面积占比三分之二以上的业主和人数占比三分之二以上的业主共同参与表决；其次，还修改了表决通过的条件为：“决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”和“决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。” 因此，在本案中，首先参与表决的人数和面积进行确定：需要人数占比三分之二以上，即25人中至少17位业主参与表决，且这17位业主的专有部分面积占比达到三分之二以上，即专有建筑面积总计3809.42平方米的三分之二以上，也就是2539.6平方米以上，只有符合这两个“三分之二”的规定的户数参与表决才能形成有效决议。其次，要想对于安装电梯这类“改建、重建建筑物及其附属设施”的表决通过，需要参与表决人数四分之三以上的业主，即17位中的至少13位同意，且参与表决专有部分面积四分之三以上的业主，即专有建筑面积要求2539.6的四分之三以上——1904.7平方米以上即可，这两个条件同时满足就可以加装电梯了。 对比来看，现行《物权法》需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在本案中是17位以上同意且专有部分占建筑物总面积达到三分之二以上即2787平方米才行，而新《民法典（物权编）》所规定的表决的前置条件和通过条件的结合与调整，使得人数下降，专有建筑面积占比也下降，这大大降低了业主大会的操作难度，便于形成有效的决议，便利人们的生活。 案例来源：中国裁判文书网：《李康林等20人与戴戈、毛碧、鲁丽婷、林荣辉、邓康才排除妨害纠纷一审民事判决书》（2017）粤0891民初1361号 北京林业大学法学系硕士研究生 王赛
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