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多年后，面对小区秩序，你是否想起今天业主大会表决的从众规则？ 黄璞琳 （欢迎订阅“璞琳说法”，欢迎点赞鼓励！） 业主大会，是业主们共同管理其小区公共事务的重要渠道。根据2007年的《物权法》第七十六条，业主们决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及决定改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（即两个“三分之二以上多数同意”）；决定小区物业共有和共同管理的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半多数同意”）。国务院《物业管理条例》第十二条进一步明确，业主大会会议应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加（即“双过半多数参加”）。 问题来了，我国民众参与公共事务的热情一贯不高，只要不是跟自己直接相关的事情，即使知道最终会影响自己权益，很多人的第一选择是让别人先出头，自己在后坐享其成，或者随大溜无所谓。经常出现参加业主大会投票的业主不够多，无论啥事项，都很难达到两个“三分之二以上多数同意”或者“双过半多数同意”的法定要求。 ———————— 于是，实务大师们想出新招。如，业主大会投票表决“从众规则”，还有“反投票规则”。由此又出现很多新奇案例。 案例一：2017年3月，深圳市中级人民法院（2016）粤03民终11663号民事判决认为：《深圳经济特区物业管理条例》为向全市公示之法规，其第十七条规定了与会业主“双过半”同意规则。泰华豪园业主大会议事规则约定的“从众规则”（在业主大会投票表决期间未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票），与《条例》第十七条规定的计票规则相悖而不得适用，应为公知之事实。业委会在计票之前，未向业主公示改用《条例》第十七条规定的计票规则，未损害业主知情权，其计票规则的变化也不影响业主知悉表决议题并行使投票权。 案例二：2015年年10月17日，北京顺义某小区业委会发出公告，称将要对小区实行封闭管理，要求业主们在次日至当月27日之间对“封闭管理”决议进行“反投票法”表决。即，规定期间内，如果没到业委会投票，没有提出意见的，就视作同意这个方案。顺义法院认为，本案业委会采取的“反投票法”，不符合其小区业主大会议事规则，也难以保证全体业主准确充分地表达对封闭管理方案的意见，由此计算出来的投票结果也不能够被采用。法院判决业委会败诉，被诉“封闭管理”决议无效。 ———————— 前述案例中，“从众规则”和“反投票规则”，分别因为不符合当地物业管理法规、小区业主大会议事规则，而被当地法院判决不得适用。不过，已有地方立法中附条件地允许设定类似的投票表决规则： 地方立法新例一：《浙江省物业管理条例》第十条第二款：“业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。” 地方立法新例二：《厦门市物业管理若干规定》第十五条第四款：“业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。” ———————— 本文建议： 地方立法中，为了引导、督促业主们积极参与小区公共事务决策，有效解决投票率过低问题，各地物业管理立法中，可借鉴《浙江省物业管理条例》第十条、《厦门市物业管理若干规定》第十五条第四款，有条件地允许采用“从众规则”，并建立提示制度防范业委会滥用“从众规则”损害业主合法权益。如： “召开业主大会会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积达法定多数的业主且占总人数法定多数的业主同意。 “临时管理规约或者业主大会议事规则可以约定，依法召开的业主大会符合下列条件之一的，逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数，计入已表决的多数方专有部分建筑面积和人数： “（一）对依法应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项，已表决的多数方专有部分建筑面积和人数，达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数的； “（二）对其他事项，已表决的多数方专有部分建筑面积和人数，达到参加投票业主的专有部分建筑面积总数的过半数和参加投票业主的总人数的过半数的。 “临时管理规约或者业主大会议事规则约定了前款表决规则的，召开业主大会前应当采取公告等方式特别提示业主。 “业主大会会议表决事项，获得占参加投票业主的专有部分建筑面积总数的过半数的业主且占参加投票业主的总人数的过半数的业主同意，但是未获得法定多数同意的，可以将会议表决事项、表决情况及回复期限书面送达未参加投票的业主。未参加投票的业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未参加投票的业主回复情况进行公告；未书面回复的，视为同意参加投票业主的多数方表决意见。” 业主们，您觉得合理可行吗？ ———————— |
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