解聘物业管理公司须按合法程序进行

前一段时间，办结一起物业纠纷案件，某小区业委会起诉要求物业公司退出小区，由其自行管理。笔者接受物业管理公司的委托代理此案。

案情简介：该物业公司（以下称被告）与小区的建设单位签订了前期物业服务合同，现合同尚在履行期内，业委会（以下称原告）因小区管理及其他多重原因欲另行聘请物业公司或者自行管理，遂要求被告退出小区，并就此事宜在小区内部进行了表决，虽多数票赞成，但参与此次表决的人数不足小区业主半数，业委会以该小区议事规则规定未参与表决的票数一律计入以参与表决的多数票。

我方代理意见：

第一、业主委员会不具备诉讼主体资格。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条的规定，其他组织可以作为民事诉讼当事人，结合《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十条的规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。

根据《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定，业委会是指物业管理区域内业主的代表组织，代表业主的利益，向社会各方面反映业主的意愿和要求，并监督物业管理运作的一个组织。条例并没有赋予原告享有财产的所有权和支配权，所以原告本身没有独立财产，不符合我国民事诉讼法律关于诉讼主体的程序性规定，不能擅自以自己的名义提起诉讼。

按《中华人民共和国物业管理条例》第十五条的规定，原告作为业主大会的执行机构，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可进行提起民事诉讼。选聘或者解聘物业服务企业必须经应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告并没有取得业主大会的授权（业主委员会虽然在全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业管理权纠纷中可以以自己名义提起诉讼，即具有当事人能力，但具有当事人能力并不意味着业主委员会可以在具体案件的诉讼中能够不经合法授权，即可代表全体业主提起诉讼，即在具体案件中为适格的原告进行诉讼活动。），无权就解聘物业服务企业一事提起诉讼。

第二、物业管理公司依法进行物业服务，应受法律保护。

被告于2006年3月15日与小区建设单位签订前期物业服务合同，并依法向房产管理部门和物价部门办理了前期物业服务合同备案和物业收费备案手续。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国物业管理条例》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告不论是在主体资质上、还是在为小区提供物业服务的法律依据上，均符合法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，依法成立的合同应受法律的保护。

第三、原告所作的自行管理方案的表决无效。

《中华人民共和国物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据原告发出的公告，实际参与投票表决的业主总人数仅为264人，远远未达到人数过半的要求，依法应当认定为无效的表决。且根据之后物业公司所作的调查也显示，原告所谓的表决结果与业主的真实意思相差甚远。

依据法律，所谓应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，是指过半的业主必须参加表决，该表决在程序上才是合法的，并不是指原告发放了超过业主半数的表决票就可以了。只有在确保有了双过半数的程序完备之后，原告才可以根据之前制定的议事规则将未参与表决的票数按规则规定的方式进行计数。

倘若按原告的理解，完全不顾程序的合法性，只要未参与表决的票数一律计入以参与表决的多数票，则三个人甚至是一个人就可以进行业主大会投票表决了，这无疑是不符合法律本意和常识认知的。

所谓得道多助，失道寡助。自原被告双方发生纠纷以来，虽然原告方多次在小区内张贴告示无端指责物业公司，甚至不顾法院的调解告诉业主暂停缴纳物业费，但是绝大多数业主依然支持物业公司的工作，协助物业公司共同维护了小区物业工作的开展。

综上所述，物业管理公司依据合法有效的前期物业服务合同对小区提供物业服务，在未经业主大会依法解聘或重新聘请新的物业服务企业之前，其合法权利应得到法律的保护，恳请法院驳回原告的诉讼请求。

此案一审以业委会所做表决无效为依据判决其败诉，业委会不服上诉，二审法院经过审理，最终认定业委会没有得到业主大会的授权，没有诉讼主体资格，予以驳回。