物业公司的职责和义务

城市居民的生活与物业服务息息相关，今天小编为大家梳理了一下物业公司的职责和义务，以帮助大家依法维权：

一、物业公司的职责：

1、物业维修管理：物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;

2、物业设备的管理：需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等;

3、物业环境管理：物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等;

4、物业管理安全：物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。

5、就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。

如果物业管理公司不尽责任则可以向有关部门反映情况。

二、物业公司的义务：

(一)以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平;

(二)按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、公共部位及设施设备日常维修养护等服务;

(三)按照规定公布物业服务费收支情况;

(四)接受业主委员会和业主监督;

(五)协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动。

三、相关法律法规

《民法典》（2021.1.1生效）第二百八十五条 【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

《物业管理条例》（2018年修订）第三十五条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

四、维权判例

（一）常庆华、北京鲁能物业服务有限责任公司天津分公司等财产损害赔偿纠纷民事一审民事判决书【(2020)津0104民初7356号】

原告诉求：1.请求判令两被告向原告赔偿损失36438.23元、鉴定费10000元。2.请求判令两被告承担本案诉讼费用。

事实和理由：原告在2020年1月5日接到物业管家通知,原告名下绿荫名邸2-1-3102号房间内屋顶多处位置出现大面积渗水,室内大面积积水。当日晚，被告鲁能置业公司及被告鲁能物业公司派出的施工人员排查出漏水点位于绿荫名邸2号楼32层公用电梯间地面内供热水管，由于管线出现质量问题造成热水长时间渗漏,导致房屋客厅、餐厅、进门玄关的房顶大面积渗水，屋顶脱皮开裂，房屋的弱电电路全部进水,形成重大安全隐患。同时造成客厅、餐厅、进门玄关的地面大理石地砖全部长时间泡水导致发霉变色,形成花斑不能使用。原告主张因鲁能置业公司作为开发商施工质量不合格，管道存在质量问题是导致漏水的主要原因，故而应承担主要责任。因为鲁能物业公司对于长期漏水未能及时发现，巡视巡查不到位，存在物业服务瑕疵，故而应承担次要责任。综上所述,由于两被告的行为侵害了原告的合法权益,故依法起诉。

法院认为：被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担民事侵权责任。海润评报字【2021】第H180236号《资产评估报告书》，对于涉诉房屋门厅、客厅大理石地砖损失进行鉴定，经鉴定为36438.23元。经审查，在鉴定报告书中鉴定机构对鉴定过程进行了详尽说明，鉴定机构作出的鉴定结论依据充分、合法、有效，本院对该鉴定报告予以采信。原告垫付鉴定费用10000元，属于必要合理支出，本院对此亦予以确认。故，本院确定原告损失合计46438.23元。

本案中，发生漏水的根本原因在于管道存在砂眼的质量瑕疵，鲁能置业公司作为涉诉房屋开发商应当对原告的合理损失承担主要责任。鲁能物业公司对于漏水未能及时发现，妥善处理，其物业服务亦存在瑕疵，对于原告的合理损失应承担次要责任。综合本案实际情况，鲁能置业公司应承担80%的赔偿责任，鲁能物业公司应承担20%的赔偿责任。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司赔偿原告常庆华财产损失36438.23元、鉴定费10000元，以上合计46438.23元的80%即37150.6元；

二、本判决生效后十五日内，被告北京鲁能物业服务有限责任公司天津分公司赔偿原告常庆华财产损失36438.23元、鉴定费10000元，以上合计46438.23元的20%即9287.6元；

三、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1045元，由被告天津鲁能置业有限公司负担836元，被告北京鲁能物业服务有限责任公司天津分公司负担209元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

（二）边健博、沈阳凯撒兰湾物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书【(2022)辽0124民初2030号】

原告诉求：1、要求物业公司赔偿我车辆损失10000.00元；2、要求被告承担本案诉讼费。

事实与理由：原告于2022年7月9日上午11:39分回到家中，把车停到小区内，下午15:15分左右下楼上班，发现车辆丢失，并立即报警。在警察陪同下查看小区内监控，小区内唯一好使的摄像头，只能看到背影，从南门开出。物业没有起到公共设施维护的服务，且不能提供清晰和完整的监控画面，故现起诉物业公司赔偿我损失，请求法院予以支持。

法院观点：被告系凯撒兰湾小区物业服务单位，原告系该小区业主，原告按期足额向沈阳凯撒兰湾物业管理有限公司交纳物业管理费，双方存在物业合同关系，被告有义务维护住宅小区业主的人身和财产安全。

对原告主张车辆在该小区丢失的事实，因被告未能提供相反证据证明原告系恶意编造，现原告提供该小区监控视频（被盗车辆驶出该小区），并且在车辆丢失后已向公安XX报案，所以对该事实予以认定。

关于被告是否对原告车辆被盗存在过错，认定如下：

1、依照被《凯撒兰湾物业服务合同》中关于“交通秩序管理：机动车进出实行登记制度，业主本人和车辆实行刷卡制,保留人员的电话号和车牌号”的记载，被告应在原告入住时即通知其登记业主人员及车辆信息，但原告自2021年3月29日第一次交纳物业费，到2022年2月22日第二次缴纳物业费，物业均未对原告业主的信息作核对和登记，直到原告车辆被盗后才作登记，显然被告在物业管理服务过程中存在过失。

2、被告称该小区为封闭小区，但是其在庭审中自认人员通行的门在近几个月一直未锁，现原告车辆被盗期间仍属于疫情防控期间，不管是否是本小区人员均可以随意出入该小区，物业公司安装的监控摄像设备及门禁设备形同虚设,导致偷车人可以自由进出小区，显然被告未尽到基本的安全防范义务和疫情期间的防疫义务。

3、被告的保安人员在履行对出入小区的车辆和人员的登记、询问等职责上存在明显失职，导致原告车辆堂而皇之地被盗，未尽到保安人员应由的谨慎和注意义务，存在过失。

综上，本院认定被告未尽安全保障义务，对原告车辆被盗存在过错，应当承担相应的赔偿责任。

但，原告作为车辆所有人仍是被盗车辆的安全责任主体，其要求被告全额赔偿的诉讼请求没有法律依据，车辆安全责任应由原告自行承担，被告应承担与其过错相称的赔偿义务，本院酌定被告承担30%的赔偿责任。根据原告车辆价值（购买时车价10000.00元），本院认定被告应赔偿原告车辆车价10000.00元的30%即3000.00元。如盗窃原告车辆的人被抓获，被告在承担赔偿责任后，可以向盗窃人追偿。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，《物业管理条例》第六条第一款、第三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条之规定，判决如下：

一、被告沈阳凯撒兰湾物业管理有限公司于本判决发生法律效力后三日内一次性赔偿原告边健博车辆损失3000.00元；

二、驳回原告边健博的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50.00元，减半收取25.00元，原告已预交，由被告沈阳凯撒兰湾物业管理有限公司负担25.00元，于本判决生效之日起七日内向法库县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的诉讼费25.00元，予以退还。

本判决为终审判决。