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《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百一十三条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。 本条是关于不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力时间的规定。 一、本条的历史由来在国有建设用地使用权的设立、国有建设用地上的房屋所有权的转让以及以这些权利为客体设立的抵押权，我国向来采用绝对登记、强制登记原则，登记产生设权力。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》“1998年12月24日国务院令第256号”第六条：“ 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”。（注：经2011年1月8日、2014年7月29日、2021年7月2日三次修改后已删除此条）。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书”。“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。“法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”。“因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记”。 《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》“法发(1996〕第2号”13、“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任”。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》“法释[2005]5号”(2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正) 第九条：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持”。“未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理”。 《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，与本条完全一致。
二、制定本条规范目的或功能物权变动是指特定的物权关系发生变化，典型形态是物权进入交易市场，实现物的价值。虽然法律行为是物权变动的通常原因，但其成立生效并不能直接导致物权变动，还必须进行公示，这就是公示设权力的表现。 这种规则由来已久，罗马法的“要式买卖”或“拟诉弃权”，日耳曼法的土地转让仪式，均高度重视形式对物权变动的决定性作用，抽象的物权交易因此具体有形，能为世人所把握。这种形式主义规则对后世民法影响深远，“不公示，物权不变动”的设权力就是典型体现，它不仅要求当事人有物权变动的意思表示，还要有公示形式，从而在物权变动问题上“两条腿走路”。 放在不动产物权变动，设权力之所以必要，最重要的原因在于不动产物权变动的意思表示不能为第三人知悉，但其结果要产生绝对性的物权，这就涉及特定物权交易当事人为代表的私人利益和以不特定第三人为代表的社合公众利益的平衡，法律选取的平衡点，就是通过设权力为不动产物权交易包裹上连续的、不间断的权利外观，使得交易变得明晰可见，以增加权利人和社会公众对权利交易的安全感。 本条与《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定相衔接，具体明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，即物权变动自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，发生法律效力。《不动产登记暂行条例》对此予以落实和细，该条例第二十一条第一款规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。” 需要明确的是，《民法典》关注的不动产登记的事项，主要是不动产物权变动的状况，而非不动产本身。登记必须由登记申请人提出申请，由登记机构负责办理登记。 根据《不动产登记暂行条例》第一十四条的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，因此登记机关不得主动依职权办理登记。即便是人民法院、仲裁机构作出了确认物权属的法律文书，也需要通过协助执行通知书等方式来启动登记程序。根据《民法典》第二百二十一条的规定，当事人在提出登记申请时，应提供不动产的权属证明、不动产界址、面积等必要的材料。同时登记机关必须按照当事人的申请来办理登记，不得超出当事人提出的申请范围来办理有关登记手续。 依据《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。 三、本条规范的具体内容在绝对登记、强制登记原则下，登记是不动产物权变动的必备要素，除了有创设物权的积极意义，还有未登记就不视为物权的消极意义。需要注意的是，对“未登记”应予以功能理解，没有在登记簿中记载，当然在其含义范围之内，此外，尽管部分信息已经记载，但影响权利存续的重要信息未被记载，也属“未登记”。 这意味着，登记垄断了不动产物权的公示形式，其他表征不动产物权的机制因此被排除，正是在此唯一平台上，不动产物权及其变动轨迹有了透明性，与此相关的交易进展也有了牢固的制度根基。正是在设权力的意义上，登记簿中的权利记载才能表征出客观存在的不动产物权及其变动情况，才能说“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。 这还意味着，只有登记簿的记载才能对外成为不动产物权表征，第三人在交易时，只要信赖登记即可，无需检视它与其他可能的物权表征是否吻合。这对于诸如共有、地役权之类经常夹杂当事人约定内容的物权形态特别有意义。由于登记簿中的记载明确简洁，这些协议的具体内容不能完全记载于内，这就会出现权利内容信息未体现在登记簿之中的情况。为了真正体现出登记簿是物权内容的根据，未在登记簿记载的权利内容，或者记载的字义所不能涵盖的权利内容，在解释上即视为不存在，比如，在判断地役权内容时，即可不考虑地役权合同，而以登记明确界定的权利和义务为准。 不动产登记设权力除了决定物权有无及其内容，还能决定限制物权的顺位，即同一不动产负担多重限制物权的，只要法律无特别规定，当事人也无除外约定，权利实现顺序按登记先后排列。由于登记是由多个环节构成的程序机制，通常由当事人申请启动，登记机构审查后决定是否记载后终止，在登记设定物权的意义上，登记时间即物权记载于登记簿的时间，但为了防止发生先申请者后记载的不合理现象，登记机构应为先申请者先登记，这样，申请登记时间就替换了登记时间，限制物权的顺位根据申请登记时间先后而定。在顺位产生后，权利人还可为放弃、变更等自由处分，该法律效果的发生仍在登记设权力的规范范围，自不待言。 登记的本质在于将有关不动产物权设立、转移、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备查阅。登记行为本身含有公权力行使的因素，登记簿可以说是由国家建立的财产档案。所谓登记簿，是指由登记机构依据当事人的申请或者依职权将物权变动以及相关事项记载于其上并予以保管、公示的特定簿册。 关于登记簿的形式，依据《不动产登记暂行条例》第九条的规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。登记簿所记载的内容应当是公开的，允许他人查阅。登记机构将登记事项记载于登记簿以后，应当向登记权利人发放权利证书。 不动产登记簿是指国家对不动产实行统一登记制度，由统一的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，当前，不动产登记由自然资源部统管。根据物权公示原则的内在要求，能够作为物权公示手段的不动产登记簿应当满足下列条件： 一是唯一性，唯一性是统一登记的应有之义，同时也是一物一权、物权排他性的体现。一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样才能准确反映不动产所在地区域内的不动产物权变动的基本情况。 二是权威性，不动产登记簿是国家因社会事务管理的目的而建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并以此为不动产物权变动的可信性提供保障。 三是永久性，《不动产登记暂行条例》第十三条第一款规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”物权基于其绝对性而长期存在，不动产登记簿将由登记机构长期保存，保障权利人的利益。 四是公开性，这是物权公示原则的基本要求，不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。 任何物权的设立、变更、转让和消灭都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、变更、转让和消灭必须公开、透明，以利于保护物权人和因信赖公示内容而发生交易的第三人的利益，维护交易的安全和秩序。登记的公开性可以让有利害关系的第三人通过登记了解权利的基本状况以及权利是否存在负担，从而决定是否与登记的权利人从事各种交易，如不动产转让、设定抵押权进行融资、签订租赁合同等。 四、审判实践中应注意的问题审判实践中，主要是判断不动产物权设立、变更、转让和消灭的时点问题，应当依据相关物权内容记载于不动产登记簿的时间，而非不动产权属证书的颁发时间。
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