轻松学税法专题 | 有免租期的租赁合同财税管控思维

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协税护税，你我同行。

“施惠勿念，

受恩莫忘。”

摘自《朱子家训·全文》

虽然百度里面对于“施惠勿念”的解释是“不要记在心上”，我认为这种解释有些“过于虚伪”的意思，很多人都做不到。标准的理解应该是“不要时刻挂在嘴上”。

本文结合《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（ 财税[2010]121号 ）中的第二条规定，做一些简单的财税合规解析。

政策规定：“二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

场景应用：在房产租赁中双方约定有免租期的合同拟定。

假设：某商业地产房产原值10000万元，当地省规定按原值计税时一次性减除比例为30%；

双方约定月租金为40万元，年租金为480万元。双方商议准备第一年免租3个月。

请问这个业务如何拟写合同。

第一种，将所有事项明明白白很直接地写在合同里面（即将“人情”写在合同里面）。

“双方约定月租金为40万元，年租金为480万元。双方商议准备第一年免租3个月。”

此种情形下的应纳房产税为：

1、租金收入应纳房产税：40万*9个月*12%=432000元；

2、免租期三个月按照房屋原值计算房产税：

10000万*（1—30%）*1.2%/12个月*3=210000元。

合计应缴纳房产税642000元。

第二种，显示出考量市场价格因素、前期乙方装修等因素，直接打折，但不提免租期的事。

“双方认可月租金为40万元，年租金为480万元。由于市场原因，考虑到乙方需要前期投资、装修等，双方商议在市场租金基础上第一年给乙方（承租方）在市场价基础上打75折”。

此种情形下不好认定存在免租期。

因此，应缴纳房产税为：

租金收入应纳房产税：40万*75%*12%=432000元。

第三种，直接约定考虑免租期之后的租赁价格。

“双方约定月租金为30万元，年租金为360万元。”

此种情形下不好认定存在免租期。

因此，应缴纳房产税为：

租金收入应纳房产税：360万*12%=432000元。

以上情形中，各位可以自由选择合同内容。但尽量考量财税合规管控的内涵。

有些复杂的问题需要深奥的国学解决。

即“施惠勿念”！

历史上，施人以惠后经常挂在嘴上的经验教训有：被许褚杀死、但在官渡之战中给曹操献计的许攸！

仔细品！

附件：

财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

（财税[2010]121号 ）

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、青海、宁夏回族自治区国家税务局，财务局：

经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下：

一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1988〕15号)第十八条第四项同时废止。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

       财政部 国家税务总局

  二〇一〇年十二月二十一日

范效奎律师简介：

范效奎，律师、注册会计师、税务师，从事税务工作二十三年，从专管员、稽查员一步步干到税务局党组书记，局长。于2018年3月辞职。2003年通过注会注税后，曾入选国家税务总局稽查人才库，亲历过200多家企业的税收专项检查，做过近二十多家房地产企业集团的财税管控。熟谙税务行政程序、擅长税务争议案件解决、税收财税合规管控、税收风险应对、企业架构设计、内部控制、财税管理等。擅长查乱账、对乱账按照法税一体化做合规调整。

现任北京德恒（兰州）律师事务所权益合伙人、财税委员会主任，“轻松学税法”系列原创作者。

近三年来接手的税务争议案件中提出的专业诉求，不同程度均在复议阶段得到认可，取得了省内所涉市州地区税务局做出的撤销稽查局决定书的第一、二号复议决定书。