转让房屋使用权50年，6税违规引发百万罚款

国家税务总局***税务局稽查局税务行政处罚决定书

***税稽罚〔2025〕22号

***文化发展有限公司：（纳税人识别号：************）

经我局（所）于2024年10月10日至2025年03月25日对你（单位）（地址：*********）2013年01月01日至2023年12月31日涉税的情况进行检查，你（单位）存在违法事实及处罚决定如下：

一、违法事实及证据

你单位以转让房屋使用权的方式出租房产，未按规定申报缴纳税款，租金收入合计65586403.8元。

（一）营业税

你单位自2015年12月至2016年4月实际收款6401707.8元，应申报销售额6401707.8元，应缴营业税320085.39元。

（二）增值税

你单位自2016年5月至2019年1月实际收款54002629元，其中2019年1月实际收款30000元，月销售额10万元以下，免征增值税。实际应申报不含税销售额51402503.81元，应缴增值税2570125.19元。

（三）城市维护建设税

因查补营业税和增值税，相应追征2015年12月至2019年1月少缴的城市维护建设税144510.53元。

（四）房产税

你单位2014年10月至2019年1月实际取得不含税租金收入42052697.66元，应缴房产税5044523.72元。

（五）城镇土地使用税

***镇人民政府于2013年5月3日与你单位签订协议，为你单位提供约20亩的划拨土地，你单位作为实际使用土地的单位，需缴纳城镇土地使用税，20亩土地约13333.33平方米，属于五等土地。你单位2013年5月至2023年12月应缴城镇土地使用税273333.28元。

（六）企业所得税

你单位转让使用权收入在账簿中处理为其他应付款，无成本入账，部分转让收入为往来冲转，且部分账簿、凭证资料等纸质资料缺失，存在财务制度不健全、财务管理混乱、会计核算不规范现象，成本费用无法准确核算。

鉴于以上情况，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条之规定，核定你单位2014～2023年度企业所得税应纳税额。

你单位与客户签订的转让房屋使用权合同期限长达50年，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此这部分收款认定为一次性收取跨年度的租金收入，应在租赁期内，按20年分期均匀计入相关年度收入。

1．2014年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为3083.34元，应纳税所得额为3083.34×10%=308.33元，应纳税额为308.33×20%×50%=30.83元。

2．2015年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为133196.7元，应纳税所得额为133196.7×10%=13319.67元，应纳税额为13319.67×20%×50%=1331.97元。

3．2016年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为854074.13元，应纳税所得额为854074.13×10%=85407.41元，应纳税额为85407.41×20%×50%=8540.74元。

4．2017年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为2371489.15元，应纳税所得额为2371489.15×10%=237148.92元，应纳税额为237148.92×20%×50%=23714.89元。

5．2018年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为2971766.04元，应纳税所得额为2971766.04×10%=297176.6元，应纳税额为297176.6×20%×50%=29717.66元。

6．2019年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为3150742.2元，应纳税所得额为3150742.2×10%=315074.22元，应纳税额为315074.22×20%×25%=15753.71元。

7．2020年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为3150742.2元，应纳税所得额为3150742.2×10%=315074.22元，应纳税额为315074.22×20%×25%=15753.71元。

8．2021年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为3150742.2元，应纳税所得额为3150742.2×10%=315074.22元，应纳税额为315074.22×20%×12.5%=7876.86元。

9．2022年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为3150742.2元，应纳税所得额为3150742.2×10%=315074.22元，应纳税额为315074.22×20%×12.5%=7876.86元。

10．2023年度

你单位确定应补企业所得税计税依据为3150742.2元，应纳税所得额为3150742.2×10%=315074.22元，应纳税额为315074.22×20%×25%=15753.71元。

合计少缴企业所得税126350.94元。

上述违法事实，主要有以下证据证明：

证据一：你单位与个人签订的153份房屋使用权转让合同及629页账簿凭证资料，证明你单位已实际收取相关款项。

证据二：合同金额与账簿记载的收款金额不一致的以及有合同但账簿没有记载收款金额的这部分转让合同受让方的电话拨打记录，证明你单位已实际收取相关款项。

证据三：承建方陆某的笔录，证明你单位以收条形式实际收取了902万。

证据四：***镇人民政府与你单位签订的协议，证明你单位拥有土地使用权的土地面积是20亩。

证据五：你单位提供的账簿和记账凭证、总分类账及其他应付款明细账，证明你单位账目混乱且账簿凭证资料残缺不全，难以查账。原实际控制人彭某在笔录中承认所有收款并未申报纳税，证明你单位对上述违法事实予以认可。

二、处罚决定

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，决定对你单位2015年12月至2016年4月少缴营业税、2016年4月至2019年1月少缴增值税、2015年12月至2019年1月少缴城市维护建设税、2014年10月至2019年1月少缴房产税、2013年5月至2023年12月少缴城镇土地使用税、2014年至2023年少缴企业所得税处少缴税款百分之五十的罚款，合计4239464.54元。

以上应缴款项共计4,239,464.54元。限你（单位）自本决定书送达之日起15日内到国家税务总局***税务局缴纳入库。到期不缴纳罚款，我局（所）可依照《中华人民共和国行政处罚法》第七十二条第一款第（一）项规定，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。

如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起六十日内依法向国家税务总局***税务局申请行政复议，或者自收到本决定书之日起六个月内依法向人民法院起诉。如对处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的，我局（所）有权采取《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定的强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。

税务机关（印章）

二Ｏ二五年四月二日

在房地产行业竞争激烈、税务监管日益严格的今天，如何在合法合规的前提下优化税负，成为众多企业亟待解决的核心问题。

金穗源始终关注土地增值税领域的政策动态与企业需求，凭借多年的经验积累和专业团队，正式推出『土地增值税清算陪跑咨询服务』，为企业提供全方位、定制化的解决方案，为企业提供从清算筹备到尾盘销售的全流程陪伴与支持，助力企业在这场税政变革中稳步前行，实现税负优化与价值提升。

第一期『土地增值税清算陪跑咨询服务』

计划开班时间为

2025年4月

具体报名事宜可以联系您的客服

没有专属客服的