某房地产开发企业开发的一项目，预计毛利率15%，2014年预售收入1000万，期间费用、税金及附加120万，当年预缴企业所得税7.5万。2015年预售收入2000万，期间费用及税金200万，当年预缴企业所得税25万。2016年1--4预售收入2000万，2016年5--12月预售收入2100（含税），全年期间费用及税金附加250万（其中营改增后预征增值税60万），当年预缴企业所得税89万（【2000*15%+(2100-60)*15%-250】*25%=(300+306-250)*25%=89）。
2017年1月该项目竣工，交付业主使用，当年将全部预售转收入，项目计税成本4900万，企业所得税税率25%，问2017年应补多少企业所得税？
解：
1、2017年1月应交增值税：
2100/(1+5%)*5%-60=40万
2、共转收入数：
1000+2000+2000（2016年1--4）+（2100-100）（2016年5--12）=7000万
3、实际毛利：
7000-4900=2100万
4、预计毛利合计数：
1000*15%+2000*15%+2000*15%+（2100-60）*15%=1056万
5、实际毛利与预计毛利的差
2100-1056=1044
6、应补企业所得税：
1044*25%=261万元。
填写企业所得税预缴申报表应该如何填报？
在填写企业所得税预缴申报表时，如果没有其他收入，当期也没有新预收房款，则：
营业收入2行7000，
营业成本3行4900，
利润总额4行2100，
加特定业务计算的应纳税所得额5行0，
实际利润额9行2100，
应纳所得税额11行525，
特定业务预缴税额14行为1056*25%=264，
应补所得税额15行=525-264=261。
在计算房地产企业的企业所得税时需要注意的几个问题？
一、不含税收入如何计算？
营改增后，房地产企业实际销售收入为不含增值税收入，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让收入为不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的应税收入为不含增值税应纳税额。
二、在按预计毛利额计算缴纳企业所得税时，预缴的城建税及附加和土地增值税能否在当期扣除？
根据《国家税务总局企业所得税年度纳税申报表（2014年版）的公告》（2014年第63号公告）的填报说明：房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额=销售未完工产品预计毛利额-实际发生的营业税金及附加、土地增值税。
因此，房地产企业预缴的城建税及附加和土地增值税，在会计上虽未计入当期损益，允许在预计毛利额中扣除。
三、房地产开发企业销售未完工产品收入，可否作为计提业务招待费和广告广告费的基数？
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确为销售收入的实现。因此，房地产开发企业销售未完工产品的收入，可以作为计提业务招待费和广告费的基数，但当该预售收入结转收入时不得重复计得业务招待费和广告费。
|
