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案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税 季度、年度申报表填报说明 裴玉梅 2018.5.15 下面，结合案例，填报2016年、2017年企业所得税年度申报表、2017年3季度预缴申报表；并分别对季度、年度申报表中有关房地产开发企业特定业务企业所得税部分的填报说明进行解读。解读时年度报表口径依据2017版填报说明表述。 二、房地产开发企业特定业务企业所得税季度申报表的填写及填报说明解读 （一）企业所得税季报报表的格式及解读指标范围 1、企业所得税季度预缴申报表的格式
2、在季报表中本文主要解读以下指标： 第2行“营业收入”； 第3行“营业成本”； 第4行“利润总额”； 第5行“特定业务计算的应纳税所得额”； 第14行“特定业务预缴（征）所得税额”；
（二）结合案例解读三季度企业所得税预缴申报表 2017年7月该企业“九里世纪”项目九里一期住宅完工，会计上已结转了收入和成本，计入了损益。九里二期住宅9月开始预售，取得预售收入3000万元。 该企业在进行三季度企业所得税预缴申报时，既要计算九里二期住宅“企业销售未完工开发产品的预计毛利额”，计入三季度应纳税所得额。也要计算九里一期住宅“完工产品的实际毛利额”，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。1、《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》（以下简称“季度表”）第2行“营业收入”：填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的营业收入。此处将“三季度利润表”中的“营业收入本期金额”191428.57万元，平移到本行“累计金额”栏即可。 本行主要列示纳税人营业收入数额,作税务统计分析使用，不参与表间计算。 2、《季度表》第3行“营业成本”：填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的营业成本。此处将“三季度利润表”中的“营业成本本期金额”160000万元，平移到本行“累计金额”栏即可。 本行主要列示纳税人营业成本数额,作税务统计分析使用，不参与表间计算。 3、《季度表》第4行“利润总额”：填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的利润总额。本行数据与利润表列示的利润总额一致。此处将“三季度利润表”中的“利润总额本期金额”26228.57万元，平移到本行“累计金额”栏中。 注意：《季度表》第2行“营业收入”、第3行“营业成本”与第4行“利润总额”之间没有勾稽关系，“第2行+第3行”不必然等于第4行。 4、《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。 这里有几个问题需要引起注意: 一是，营改增后，预缴企业所得税的预征依据“预收帐款”是按全部预收金额还是按不含增值税后的余额计算，目前实务中尚存争议。 部分地区仍坚持按预收款全额计算毛利。 从17版所得税年度纳税申报表填报说明看，总局对此部分口径与14版填报说明一致，没有修改营改增后“销售未完工产品的收入”的填报口径。 但依据《关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）文件精神（自2017年12月29号废止），在企业所得税尚未出台营改增后销售未完工产品收入确认方法的情形下，“销售未完工产品的收入”应当参照会计收入确认方法确认。 根据《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）规定，会计收入按增值税适用税率（一般计税）或征收率（简易计税）进行价税分离。故房地产企业预售商品的所得税收入，应当按适用税率（或征收率）进行价税分离。 在地方口径中，也有明确按不含税价格确认“销售未完工产品的收入”的解答。如： 安徽省地方税务局2017-03-21答复：营改增后房地产所得税计算依据，以不含增值税收入为计税依据预征企业所得税。 宁波国税解答2016年企业所得税汇缴的10个争议政策问题：8.房地产企业预计利润计算问题。 答：房地产企业计算预计利润时，销售未完工产品收入以不含税额计收入。一般纳税人选择简易征收及小规模纳税人，其销售未完工产品收入计收入额的计算方法是“销售未完工产品收入/1.05”；一般纳税人选择一般计税方法的，其预收款计收入额的计算方法是“销售未完工产品收入/1.11”。 房地产企业预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加允许税前扣除。 说明：本文案例按不含税预售收入计算预缴企业所得税。 二是，营改增前后，营业税、增值税、预缴土地增值税、计算企业所得税预计毛利的依据有所不同，出现了“税税”差异 在营业税时代，房地产企业预收账款计算营业税、预缴土地增值税、计算企业所得税预计毛利的“预收账款”金额，均是含税金额，这时“税税”处理是一致的，没有差异。 但在营改增后，房地产企业预收账款在计算增值税、预缴土地增值税、计算企业所得税预计毛利时，“税税”之间的处理产生了差异。 （1）增值税、企业所得税均是按不含税金额计算，且同会计核算原理一致，即按增值税适用税率或征收率进行价税分离； （2）而土地增值税也是按不含税金额计算，但为了简化计算，国家税务总局公告2016年第70号规定，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。这种计算方法，实务中也有许多争议，建议同增值税不含税金额计算口径一致的呼声也很高，这里不再赘述。在此提醒广大纳税人和税务工作者注意这里出现的“税税”差异，以免造成税务风险。不过为了便于实际操作，减少不必要的税企纠纷，还权还责与纳税人，按照“放、管、服”的精神，而且在不违背增值税价外税原理的基础上，建议税务总局整合房地产企业预收账款缴纳增值税、土地增值税、企业所得税的计算依据口径，减少税企争议，提高行政效率。 三是，预售收入缴纳的税金及附加、预缴的土地增值税，在企业所得税季度预缴申报时能否扣除？ 依据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 因此在实务中，按预售收入缴纳的税金及附加、预缴的土地增值税，如果在会计核算时并未计入“税金及附加”损益类会计科目，而仅计入“应交税费”科目时，则可以在企业所得税季度预缴申报时扣除。 未完待续-------（六） |
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