 导语 ：“未取得许可证的建筑必须拆除吗？何种情形属于尚可修复？在罚款与拆除之间如何裁量？没收的房屋又该怎样处置？”随着执法权责向基层下沉，这类违建治理问题已成为镇街综合执法中的高频疑难点。《城乡规划法》第64条看似简短的条文，却蕴含着违建治理的深层逻辑。作为一线执法人员，既要避免“一刀切”的机械执法，又需精准把握“整改、拆除、没收”的递进尺度。本期，仙掌君将以实务问题为线索，结合规划学与建筑学常识，拆解法条中隐藏的执法密码。（在前期系列专题中，已系统探讨了违建强拆的程序规范<点击回顾>与城乡处置的差异性<点击回顾>，在此基础上，本文将只侧重讲述城区违建治理的特殊逻辑）   一、法条原文与核心要点 法律依据 《城乡规划法》第64条（2019年修正） 法条原文 “未取得建设工程规划许可证或未按许可建设的……尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价5%-10%罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，可并处罚款。” 立法意图解析 1. 最小损害原则：优先通过整改恢复合法状态（《行政强制法》第5条） 2. 公共利益兜底：无法补救时彻底消除违法状态 法条核心逻辑 三步递进式处置：整改优先→拆除兜底→没收例外，始终恪守比例原则 三步递进式处置的法律逻辑解析：《城乡规划法》第64条构建的“整改优先→拆除兜底→没收例外”处置规则，本质是行政法比例原则的具体实践。这一规则要求行政机关在违建治理中，必须按照损害程度阶梯式选择处置手段，确保执法措施与违法后果相匹配。 首先，“整改优先”是行政法最小损害原则的直接体现。当违法建设未突破容积率、用地性质等规划强制性指标，且通过局部拆除、功能调整等技术手段可消除影响时，行政机关必须优先采取罚款、限期改正等措施。跳过整改评估直接拆除属于程序违法。 其次，“拆除兜底”针对的是严重侵害公共利益的违建情形。若违法建筑堵塞消防通道、破坏市政管线或导致日照权等公共利益受损，且无法通过整改恢复原状，行政机关则须启动彻底拆除程序。这一层级的设计源于《城乡规划法》的立法本意：当私权建设行为与公共安全发生根本冲突时，公益保障具有优先性。 最后，“没收例外”是处置体系中最为严苛的兜底手段，其适用受到严格限制。根据《行政处罚法》第28条，仅在建筑因与合法部分结构混同而无法物理拆除时，方可启动没收程序，且需扣除当事人合理建设成本。实践中，行政机关须委托专业机构出具不可分割性鉴定报告，并按照市场评估价核算违法收益，避免对公民财产权造成过度剥夺。 这一递进式规则的本质，是要求执法者在公共利益与私人权益之间寻找动态平衡，任何处置决定都需形成完整的证据链条，证明已穷尽上一层级处置可能性，这正是现代行政法“手段必要性”审查的核心要义。 执法人员操作红线： ❗ 禁止跳过改正措施可行性评估直接拆除 ❗ 工程造价按应以违法建设完成时的市场价计算（参照地方指导意见） ❗ 没收违法所得需扣除合理建设成本 二、什么情况属于“尚可改正”？ 法律依据及指导意见清单 1.《城乡规划法》第64条（改正措施的适用前提） 2. 住建部《行政处罚裁量权指导意见》第4条 3.《建筑结构可靠性鉴定标准》GB50292（结构安全判定依据） 4.《民法典》第293条（相邻权保护规定） 基层执法“五看”口诀表格  典型案例解析 老王家阳光房事件：2021年杭州某小区，在自有露台加装可拆卸玻璃房，经鉴定未改变主体结构、未超建筑密度，责令补办手续并处罚款 临街商铺扩建教训：南京某商户外扩1.2米经营区，导致人行道宽度不足0.8米，最终强制拆除（依据《城市道路设计规范》CJJ37-2012） 三、如何落实“改正措施”？ 法律程序流程图 限期整改通知书送达 → 当事人提交整改方案 → 第三方机构技术审查 → 整改实施过程监督 → 规划验收合格证明 四类整改措施对照表 重点问题处置指引 费用承担问题：整改费用原则上由当事人承担，但困难家庭可申请分期缴纳（参照《行政强制法》第42条） 拒不执行后果：逾期未整改将按每日3%加处罚款，最高不超过本金（《行政处罚法》第72条） 质量安全保障：必须由注册建造师签字确认整改方案（《建筑法》第14条） 四、应横向了解哪些常识？ 建筑概念与实务对照表
快速识别违建“三步法” 第一步：重点区域检查 屋顶：查看有无新增阳光房、水箱等构筑物 外墙：检查是否存在异常外扩、凸出结构 地下室：核实是否违规下挖拓展空间 第二步：图纸比对 第三步：处置判断流程 立案 → 现场测绘 → 规划比对 → 专业鉴定 → 分类处置 五、没收执行如何破解？ 实务问题处置对照表 执行全流程参考： 第一步：立案调查 执法人员需收集建设工程规划许可证、现场照片、测绘报告等核心证据，制作《现场检查笔录》并由当事人签字确认，确保案件材料完整可追溯。 第二步：财产保全 由两名以上执法人员张贴封条，全程录音录像并制作《物品清单》。封条需加盖执法单位公章，张贴位置应避开门窗开启区域。 第三步：评估作价 从省级政府采购名录中选择评估机构，15日内出具评估报告（有效期6个月）。重点核算违法建筑面积、建材成本及市场租金收益，报告需附现场测量图纸。 第四步：处置公示 在政府网站和社区公告栏同步公示7日，公示内容包含违建位置图、评估金额及异议提交方式。收到异议需在5个工作日内复核答复。 第五步：移交财政 自处罚决定生效起30日内，将评估报告、执法文书、现场影像等材料移交财政部门（《罚没财物管理办法》第18条）。移交清单一式三份，由接收单位签章确认。 第六步：档案封存 建立电子档案库，永久保存执法记录仪视频、航拍图、测量数据等资料。纸质档案按“年份-案号”编号存储，保存期不少于20年。 仙掌结语：《城乡规划法》第64条不是简单要求拆违，而是教会我们如何在城市秩序与百姓生活之间找到平衡点。仙掌君在实践中明白，法律规定的“先整改、后拆除、最后没收”三步走，正是为了既保护公共利益，又尽量减少百姓损失。执法人员不是只管拆房子的“铁面判官”，而是要像老工匠修复古建筑那样，能修补的绝不轻易拆除。当加装的电梯通过整改保住老人出行便利，当超建的阁楼在专业测算后保留合理部分，法律才真正有了温度。就像老树发新芽，好的执法既守住规矩，又留住人情味，这才是第64条最珍贵的智慧。  |
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