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双城记系列 大家好，我是达叔。 一个想和大家一起慢慢变富的家伙。 东大最高烂尾楼大规模重启，武汉的疯狂，仅次深圳，远超成都杭州。。 成都、南京、杭州，相同的配方，相同的味道，郑州和成都的医疗对标。。 成都重庆，房价居然和徐州温州差不多，4个城市，3个都被打压过，城运坎坷  一个城市最大的野心是什么？ 是规划。 规划里面，国家级新区，又是野心最大的规划。 全国一共有19个国家级新区，有的声名鹊起、闻名全国，有的只在自己的城市，在自己的片区有一定影响力。  这里面，谁的影响力最大？ 上海浦东新区、天津滨海新区和雄安新区。 前面两个，成立时间最早，给的政策力度最大。 19个国家级新区里，只有上海浦东、天津滨海，这两个是行政区，剩下17个，都是功能区。  因为当年经济不发达，需要打造几个局部开放地区，来带动整个大盘。 2010年之前，这两个新区，都是高层亲自规划，下面的人只需要负责执行。 但2010年之后的新区，很多人评价是： 开始缩水，没有以前那么强的含金量。 因为这一阶段的国家级新区，大部分都是地方推动的。 地方发展需要一个招牌，于是向上申请国家级新区，高层只负责审批。  从19个新区的管理模式，也能看出，上海浦东和天津滨海最特殊。 国家级新区，最后直接称为新的行政区。 而其他大部分，都只停留在经济范畴，只有管委会，没有正式的行政编号。  经济数据方面，也是浦东新区和滨海新区，GDP最高。 其他的很多区域，甚至GDP连1000亿都没有达到。  很多人曾说过，国家级新区，本质就是把原来经济最好的几个区域，放到一起，重新换个名字。 然后就能够对外说，新区的GDP有多高。 但其实，大部分都是存量的腾挪，短期内很难有太多增量。 只有在5-10年的范围内，靠着更好的政策优势，更高能级的规划，还有操盘手的重视。 国家级新区，才有可能起飞。 19个里面，除了浦东新区和滨海新区，其他比较知名的新区有： 广州的南沙新区、南京的江北新区、成都的天府新区。 其中广州南沙新区和天津的滨海新区逻辑有点像。 都是距离主城区很远，本地人非常不看好，大多是外地人过来工作生活买房。 属于彻底再造一个新城。 南沙新区，规划给了很多，但本地的资源投入，依然不够。 因为广州整座城市，几乎围绕着珠江新城发展。 市中心的吸引力太强，50km外的南沙很难发展，没多少企业和员工愿意过去。 就连2021年的广州期货交易所，注册地明明放在南沙。 但一看实际办公地点，居然是在天河区。  看来大家都知道，哪里才是好地方。 如果当年广州市政府、或广东省政府，能够往南迁移，南沙可能还有机会。 现在的发展，时间周期就太长。 天津的滨海新区也是一个问题。 最好的学校、医院，都盘踞在市内六区，不愿意出去。 大量的地铁，也是优先给主城区修，市政府根本不可能搬迁。 如果2015年没有发生那次大爆炸，滨海新区可能还能成为产业新城。 但滨海的运气不太好，爆炸之后，大量的企业流出。 10年期间，人口流出100万，损失惨重。 和前两者相比，成都的天府新区，是比较幸运的。 因为，当年成都操盘手，把市政府南迁不少，天府新区的距离不再那么远。 而且成都的发展方向，是一路向南，几乎没有回过头。  当年2012年，成都北边搞北改的时候，甚至还被批评过。 意思是，北边搞得这么多，媒体天天报道，让我南边的天府新区咋办？ 于是之后，关于北边的报道全都停掉，北改也因为别的原因，中途夭折。 现在提出东进，打造的东部新区，这张饼太大。 可能等天府新区成熟后10年，东部新区才有可能起来。  而南京的江北新区，逻辑和杭州的滨江+萧山，也和上海浦东新区很像，都是拥江发展。 都是和主城区只有一江之隔，距离不到15km，非常近。 现在的跨江成本不高，几十条跨江通道很容易就能修建。 南京规划的20-30条跨江通道，其中2/3都要路过江北新区。 而且在北边还有南京北站，和新机场，大量的公共资源都在投入。 这也能看出，南京发展江北的决心。  但这些年，南京并不只是在发展江北，经常喜欢东看看西看看。 这也是南京经常被人黑的原因之一。 今天发展江北，明天发展紫东，后天发展雨核，大后天发展江宁无线谷、南部新城。 全都是规划，全都是饼。 但大量的规划，最后都没有落地，发展到一半，已经没人敢提。 唯一保留下来，而且能持续推进的规划，只有江北新区。  因为这是国家级的新区，不敢打马虎。 不管换了多少人，都要继续往里面砸钱。 但其他的规划，只是下面人自己提出来的。 说不发展，就可以不发展，政策没有太强的连贯性。 另外一点，则是看农业用地的规划。 萧山和余杭，算是杭州的左膀右臂，两边都有大片土地可以进行开发。 所以第二中心，滨江奥体发展完之后，还能腾出手来，去发展第三中心： 未来科技城+云城。 但是南京，如果看一眼地图，发现南北两侧，全是一片绿。 都是农业用地。 抛开市中心和江宁区北部，还能大规模发展的空地，只剩下江北。 这才是江北新区，未来能胜出的最大原因。 从规划上看，杭州和南京的发展方向，一目了然。 但很多人去杭州西站、南京江北看过后，会觉得人气不够，依然不看好。 但这还是那个问题： 锦上添花根本就轮到不到你，雪中送炭才是大机会。 真等着几片区域发展起来，价格早就涨上去，你买都买不到。 现在杭州和南京的新区，刚刚起步10年。 真正成熟，起码还需要10年时间。 2035年规划里面，杭州还要抢250万人口，南京还要抢350万人口。 这里面，1/3都要进入新区，是百万规模的人口增量。 到时候，这就是城市的新中心。 有人会说，为什么这么多人都去新区，而不是其他的成熟区域？ 因为这些成熟区域，大部分都是老房子，城市界面不够新。 而且老城区房价，大部分太贵，不如新区划算。 更重要的是，人是跟着产业走，而产业是可以被规划的，产业被放到了哪里，人口就会跟着去向哪来。 产业被规划的逻辑，就是政策、就是税收、就是招商引资的指挥棒，这些内容，新区都有更大优惠。 还有人会质疑，说现在城市化率接近70%，全国人口都在减少。 而且大城市房价这么贵，哪有这么多新流入人口？ 但研究人口数据，不能只看总量，还要看结构。 新生儿减少，人口总量减少，但是部分城市的年轻人仍然在增加，每年的大学生数量，依然在增加。 四大直辖市人口暴跌，京沪赶人，杭深抢人，笼子一直都在，鸟一直在换。。 这些人，都是每座城市最喜欢的养料。 年轻，能加班，能上杠杆，还能爆家里金币。 谁能抢到这些人，谁就能继续快速发展。 长三角城市圈，是东大经济最发达的地区，年轻人最喜欢来。 但里面的强城太多，如果没点本事，抢不过兄弟城市，只能眼睁睁看着别人发展。 南京，算是长三角城市里最急的那个。 连当地的操盘手都公开说，坐不住，等不起。 里面说： 南京江北新区作为江苏唯一的国家级新区，潜力巨大、势能强劲； 能否在新一轮的发展中变道超越，事关南京在激烈的城市竞争中逆势突围，赢得发展主动权。 南京非常清楚自己的位置。 西边有一座新贵合肥，东边则是苏锡常地区，距离都不超过200km。 可以说是，强敌环伺。 想要虹吸更多人口，南京还需要努力。 培养更多产业，尤其是江北新区的高新产业。 现在发展的半导体、生命健康领域，才是未来的重点。 而成都的天府新区，则没有这个问题。 因为成都在四川省内，一家独大。 旁边的重庆，距离250km以上，而且成都的吸引力，明显比重庆更强。 只有成都抢别人的份，谁敢过来抢成都的人，即使有这个意愿，也没有这个实力。 这一点，真是让南京非常羡慕。 南京江北新区和成都天府新区，还有几点非常相似之处。 成立的时间都差不多，管理模式也很类似。 天府新区2014年10月，南京江北新区2015年6月，分别成立。 都在几个区域之间，画了个圈，把GDP最高的地方都统计进去。 好去争一争排名。 另外，新区刚刚成立时，相当于火车刚起步，最需要有人推一把。 等到火车真正跑起来，依靠惯性就可以飞速发展，不用再那么费劲。 所以可以看到，两个区域的管委会主任，一开始都是省里的领导兼任。 度过最困难的时期，最近几年开始常态化管理。 管委会主任的级别，没那么高了。 而且再看一眼区域的结构，发现国家级新区内部，也分三六九等。 例如江北新区，分为核心区直管区、共建区、协调区。 天府新区，也分直管区和其他片区。 只要不傻，就知道哪里是发展重点，哪里是三不管地带。 有人看到这样的画面，会说这又是在制造不公平。 但如果从效率的角度来看，这么大一片新区，不能全发展。 在有限的资源下，只有亲自部署，打破各个区域的壁垒，才能快速启动火车。 把资源砸进一小片地方，打造一个强片区，才能吸引更多人。 如果像撒胡椒面一样，四面开展，哪里都发展不起来。 就算强如浦东，GDP占上海的1/3，发展了30年，也只有不到1/3的区域发展起来。 剩下的大片土地，全都是荒地，啥也没有。 而这样的发展格局，上海30年前就已经制定好了，大体的发展方向几乎没变化过。 所以在东大，想要研究发展方向，要看规划。 这些规划里，有些顺利完成，有些处境尴尬。 问题是，给你一大块空地，把上海浦东、把成都天府新区给你操盘，你会如何规划、如何发展自己手里的土地？ 你不知道，你就无法去伪存真，也无法用更高级的知识教育子女。 5月10日，周六，成都，线下见，看城市运营新角度。
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