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天津市B区充分运用政策，靶向发力助企盘活项目纾困—— 土地价值提升 政府企业双赢｜妥善处置存量房地产用地·每周一例㊲ 2025-05-20 07:58:36 分享 核心提示：在当前城市发展由增量扩张转向存量优化的背景下，盘活存量房地产用地与推进高品质住宅建设成为提升居住品质、优化土地资源配置的关键举措。自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”）中“合理调整规划条件和设计要求”，是高品质住房需求导向下存量房地产用地价值激活的有力抓手。近年来，为适应人民群众高品质居住需要，各地陆续推出支持高品质住宅建设的规划政策。二者协同配合，将会碰撞出怎样的火花？在此过程中又应如何规范操作？下面来看该案例如何实操—— 案例概况 2017年4月，A公司在天津市B区竞得2宗国有建设用地使用权。其中，居住用地3.31公顷，已竣工交付；商服用地3.04公顷，至今尚未开发建设。土地出让价款已全部缴齐。 问题与困难 受新冠疫情及房地产市场下行影响，项目开发不及预期，居住地块亏损较大。同时，项目所在片区商业已趋饱和，商业用地功能难以实现，企业开发意愿不强，商业地块长期空置，亟待盘活利用。 应对措施 为解决上述问题，B区主动作为，积极将该项目纳入妥善处置闲置存量土地项目清单，充分运用支持政策推进项目盘活利用。一方面，支持企业合理免除因疫情导致的违约责任，自动顺延项目竣工期限。另一方面，启动规划调整程序，拟将商业用地调整为居住、文化设施用地，并同步征求相关权利人意见。企业优化开发方案纳入妥善处置闲置存量土地方案，方案经批准、待规划调整后，按程序签订补充合同，重新约定开竣工日期。 （本期案例由天津市规划和自然资源局提供） 【案例评析】 针对企业无力开发的地块，天津市B区锚定为企业纾困解难目标，深入落实妥善处置闲置存量土地有关政策，支持企业优化开发，走出了“土地价值提升、业态品质升级、政府企业双赢”的盘活路径。 制度筑基，规范操作，保障政策实施效果。为推动妥善处置闲置存量土地，天津市立足本地实际，制定出台本市实施细则，细化补充相关规定，确保“18条”落地时兼具统一性和灵活性。以本案为例，该实施细则对于其所适用的“（二）合理调整规划条件和设计要求”进一步细化，规定了存量房地产用地进行规划调整的办理程序，明确具体操作的4个环节，明晰各环节中区政府、市（区）自然资源部门、土地使用权人等职责，以及所需的论证评估报告等相关要件，便于基层操作，提升了政策执行效能。 充分论证，统筹利用，审慎推进规划调整。规划调整涉及多方利益，影响资源分配和长远发展，需经细致论证研究。B区对该地块所在控规单元的规划实施情况进行分析，结合体育、医疗卫生、文化等公共服务设施落位要求，在充分论证所在片区公共服务设施容量和交通影响的基础上，拟将该地块调整为居住、文化设施用地，增加社区文化活动站、文化展示馆、社区图书馆。值得注意的是，该地块范围内企业已建成的售楼处处于闲置状态。为推动闲置资产盘活利用，双方约定将新增加的社区文化活动站、文化展示馆、社区图书馆等功能与售楼处合建，建成后将其无偿移交相关行业主管部门。 系统集成，整体谋划，打好盘活政策“组合拳”。实践中，天津市逐步形成了盘活存量土地的系列政策工具。在本案处置过程中，B区协调运用各项政策，多方位支持企业开发建设，发挥好政策的乘数效应。例如，天津市用足、用好住宅多样性空间增值利用规划管理政策，结合市场需求和企业产品力，最大限度支持企业优化开发建设方案，提升项目整体品质。又如，根据“18条”中的相关条款，天津市结合本市实施细则、市级规范性文件的相关规定，合理免除A公司因疫情导致的违约责任，为企业卸包袱、降成本、增活力。 （本期评析作者为自然资源部不动产登记中心张宠雪） 新媒体编辑：方正飞 审核人：毛志红 |
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