有庄主问：想做农场、露营等项目，什么样的土地适合？小探马也发现一个共性问题：农旅项目投资主体的土地法律意识较淡泊，踩红线的行为非常多，致使农文旅融合项目一直成了用地问题重灾区。 今天，小探马从用地陷阱、合规方法等方面为大家分享，咱们做农庄、露营等项目的朋友，应该怎么做？避开土地的坑，规范用地发展项目。 常见的土地陷阱 现在网上经常流行一些用地创新政策，或者说是用地技巧，其实未必适合农文旅融合项目，但被广泛地误用在农文旅融合项目中，常见的陷阱有3类： 第一类：临时用地属于法律范畴，国家对临时用地的适用范围及审批流程有严格的规定，一定要记住：凡是用在农文旅项目中的临时用地都被判定为违法用地。 这种情况往往出现在乡村发展之中的农旅项目，有一些基层干部通过一些方式让相关部门给项目办了临时用地手续，以表示他支持的态度，其实这种情况被查、被拆就是早晚的事。 第二类：设施农业属于农业产业结构调整的临时性政策，并未在《土地管理法》中，但也有比较严格的规定，一定要记住：必须用于直接生产的配套需求，能建但不能用于经营。 有些相对管理严格或相对保守的地区，对设施农业用于农文旅项目是严格禁止的，或者是新建时睁一只眼闭一只眼，等到建成或经营红火时就被当成了违法用地。 典型案例就是2018—2019年，农业农村部、自然资源部联合部署了全国范围的“大棚房”问题专项整治行动，重点查处以农业大棚为名违规建设商品房、别墅等非农设施的违法行为。 第三类：123产融合创新用地这是针对近年来乡村产业发展需求中央及相关部委提出的用地新政，但被很多人误解为“123产业融合发展就是在一产用地上发展二产和三产”，造成了农地非农化、耕地非粮化的严重恶果，这种情况无一幸免都会被拆除。
对于一些已经建成或正在谋划建设的农文旅融合项目，如何避免踩坑呢，小探马有以下几个建议： 一、严守用地底线：规避“两条红线”第一条：耕地保护红线禁止占用永久基本农田，一般耕地需落实占补平衡。 办法：项目选址前通过“国土调查云”核查地块性质，避开永久基本农田。若涉及一般耕地，优先采用可移动设施（如集装箱营地），并同步补充等质等量耕地 第二条：生态保护红线生态保护红线核心区禁止人为活动，一般控制区仅允许必要设施建设（如栈道、观景平台）
二、用地类型与合规策略首先，优先选择3类合规土地类型1、集体经营性建设用地：用于停车场、餐饮中心等永久性设施，依法通过招标、入股或租赁方式获取； 2、四荒地（荒山、荒沟等）：最长承包50年，适合建设低干扰生态营地或农业体验区； 3、宅基地腾退改造：将闲置农房改造成民宿或手工艺工坊，保留部分居住功能，降低审批难度。 其次，灵活利用政策窗口1、点状供地：分散供地、按需报批，适用于民宿集群、研学基地等分散设施。 2、混合用地：农业用地占比不低于70%，配套服务设施占比≤30%。例如，成都“稻乡渔歌”将90%土地用于农业种植，10%用于文旅设施
1、土地流转与联营合作流转模式：通过土地承包经营权流转整合连片农地，用于规模化种植与农事体验（如共享农场） 村企联营：村集体以土地入股，企业负责开发运营，收益按比例分成。例如，重庆长寿区将闲置校舍改造为乡村酒店，村民年分红增加30%
2、存量用地盘活增减挂钩指标：将农村闲置建设用地复垦为耕地，腾挪指标用于文旅设施建设 过渡期政策：利用老旧厂房、矿山修复地发展露营项目，5年内按原用途管理，降低前期成本 农旅项目用地需在严守红线基础上，善用政策工具（如点状供地、混合利用）和合作模式（如村企联营）。也可以多方咨询了解土地性质和政策，并动态跟踪地方政策调整，通过合规路径实现土地高效利用，才能保障项目长期稳定运营。 更多农场、小院、露营地等农教旅项目的发展，可以看看这个《深度拆解30个小而美小而精的轻资产农旅项目》都是主理人的运营实操总结！ |
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