从最近的一个文件谈谈对国内房地产市场的感想

从最近的一个文件谈谈对国内房地产市场的感想 4 [cqln] 2006-05-30 12:52:47
前不久，承铁手总舵的推荐，我也成了认证会员，我在河里时间不长，又喜欢潜水，加上我不喜欢聊天，所以其实和其他河友的互动很少。但作为认证会员，我觉得还是应该多多发言，不管是什么样的文字，只要是笔（键）随心意，有所感而发就好。所以就有了前面的那篇关于招聘、面试的。刚才看了一则新闻，是有关国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，粗粗读了一下，又有些感想，就随便写几句。

最近几年，国内房地产市场着实火爆，好些地方房价都翻出了一番（翻出几番的可能也有）。我父母他们当年住房改革的时候，因为面积没有住够，单位可以另外再售一套给他们，他们还不想要，想要把钱投入股市，幸亏被我及时劝阻，现在也是翻了一番不止，要是进股市，现在可能就只有一半了，这一进一出就是4倍的差距啊！就连我在国内的那处蜗居，原来单位集资三万多买的，现在也有人出价20万待购。感觉这真是一个疯狂的时代。

当然，这也是一个乱世出英雄的时代。我因为还有些朋友在这个行业中做事，也的确有好几个认识的人都在这一波市场的疯狂中赚得盆满钵满了。曾经被登报追债的老赖现在也成了房地产大老板了，曾经在一个宿舍楼里同学的哥们，现在光是为这个行业做些服务的工作，一年也有几百万的利润。这些等有空了，我再专门发帖。虽然英雄不问出路，但我在这里偷偷地给他记下一笔，讨些掌声和鲜花还是可以的。

回到这个《意见》上来。首先，第一感觉，这份文件同以前的那些官样文章一样，也都是大框框，具体怎么落实，还是得看地方。而地方就因地制宜了。有的可能会紧，有的可能会松，更多的可能还是愿意维持现状，毕竟还有好多既得的利益在里面。但至少，这份文件对近期房地产市场肯定会有一些影响，不管是心理上的还是实际上的。

下面分几个部分来谈这个文件。顺便说一下，这里我所说的只是一个很个人的感想，毕竟我已经离开中国几年了，而房地产市场是一个很区域化的市场，不在其中就很难悟其真谛。就像上次我在招聘、面试那篇文章中所说去北爱面试一样，一开始面试者就问我对北爱房地产市场的一些认识，我就很难说出个所以然了。所以，我在如下说得不对的地方，请河友指正。

1、关于商品房的结构性问题。这个问题应该是一个老大难问题了，至少在我看来，几乎每一次出台有关房地产市场的规范性文件时，这一条都会出现，以前主要是对商用楼宇、别墅用地等等就做过一些限制。而这一次的结构性调整，是对豪华商品房的限制了。《意见》明确鼓励兴建普通商品房上（70%以上必须是90平方米以下的普通商品房，特殊城市例外）。这个面积和比例是怎么来的，想来建设部等相关部门会有一些数据，但是否符合实际很难说。各地发展不同，对住房面积的要求肯定也不同。而住户对住房面积的要求也是在与时俱进的。在我印象中，以前对于普通商品房的面积要求大约是在7、80平方米，但这几年已经大大地提高了。我老婆她们单位在90年代末集资的时候，不过才70多平米的两房一厅和80多平米的三房一厅，而最近开始的新一轮集资我们都可以参加150平米的了。有时我也在想，以前一大家子人都是7、80平米就可以住下，现在随着家庭结构的变化，户均人口越来越少了，而住房面积却是越来越大了。在这一点上，发展商和媒体的确起着一个很不好的引导作用。另一方面，住户对于居住面积的要求也是越来越高了。在业界有一句话，说“住房总是少一间”，因为住一房一厅的想着多一间给小孩住就好了，而住上两房一厅的会想着多一间作书房或客房就好了，住上三房一厅的可能会想要多一间做健身房或保姆房了。再加上中国人的攀比心理，这住房就越住越大了，房屋总价也就更加高不可攀了。反观西方国家，却是什么样的房屋都有供给，大大小小都有，分别面向不同的人群。发展商的对于市场需求的理性认识以及政府的疏导应该是决定着一走向的主要因素，而国内这方面太差了。所以，这个结构性调整的意见不会对市场的规范发展起到太大的作用，政府在这里边能够做的工作太少了，而众多利益集团还会继续在其所在的领域各显身手的。

2、关于拆迁的问题。以前我在从事这一行的时候，拆迁问题并不突出，我想原因有很多，但不外乎如下几方面。在90年代中期，内陆的旧城改造项目的确是真正的旧城改造，好多项目都是在原来的棚户区的基础上新建的，对于城市面貌的改善有很大的作用，一般原住户也能够持支持态度，毕竟原来的居住条件太差了，从棚户区的没有供水、下水、取暖、采光等的破房子能够住进楼房，对于他们自身的居住条件的确是有很大改善的。加上当时提倡原地还建，也就是搬出去过渡几年再回到原来的这个地方（当然拆迁还建的住房比起商品房来说要低一个档次）。所以尽管那时的补偿条件比现在低多了，但拆迁工作还是比较容易进行。钉子户在每个项目都肯定是有的，但无非是因为家庭人口多无法安置、违章建筑面积不被认可等等原因，往往拖到最后也能解决。我们遇到的钉子户很少采用强制拆迁的，用我们老板的话说就是强制拆迁也得花钱请公安、法院、拆迁办等等部门的人来，还不如把这钱给拆迁户算了。当然，这种给钱的事在前期是不敢松口的，万不得已的时候也还是得采用政府的牵制手段，这无非是要体现一个示范效应，要不所有拆迁户都可以狮子大张口了。后来的拆迁工作难度慢慢就大起来了，好些项目拆迁的都不是什么危房，而是7、80年代期间修建的楼房，为的是建商用楼宇或者高层住宅。这样一来，拆迁户就得永久地搬走，到城郊结合部甚至郊区去安置。这些新区的房屋条件、小区环境并不比原来的多层住宅区好多少，而基础设施又往往跟不上，小孩入学入托、老人就医保健都成问题，住户在城区的根就此被拔掉。这样一来，拆迁户的积极性就不能反映出来了。于是要求的补偿条件就越来越高。另一方面，发展商为了加快进度，强制手段愈用愈烈，甚至有的地方用上了暴力手段（比如黑社会），这就更加激化了矛盾，这一点相信大家都看过报道，过去的两三年间发生了多起自焚的事件。这种矛盾与现在提倡的建设和谐社会的目标是背道而驰的，据我所知，在前几次悲剧事件之后，国内在这方面已经作了很多工作（比如补偿标准已经大幅度提高了），但市场继续在膨胀，新项目建设的需要必然带动这种被动性的住房需求，这种局还将继续存在，不会有太大变化。从好的一方面想，就是二手市场和租赁市场会更加活跃，而相应的规范措施也会继续跟进了。

3、关于房地产市场的投机行为。我在写研究生论文的时候，曾经访问过当时在深圳房地产市场炙手可热的几个大佬。其中有一个人给我说过这么一句话：“适度的投机对于市场的发育是有积极意义的”。这句话我没有加注就引用到我的论文中，结果被我的第一评阅人兼答辩委员会主席给发现了，说这句话肯定不是我自己的观点。的确，我当时的思想远远达不到这种站在宏观高度上看市场的那些大佬的境界。这句话在当时的环境是非常正面的，当时（90年代初），内陆房改基本没启动，大家都靠单位自己找地、自建自用。少量的商品房还只是面向一小部分先富起来的人和一些富裕的单位。二手房市场还只是买卖房管证。这这种情况下，如果没有投机者入市炒作，这个市场是不会发展起来的。所以当时以及后来一段时间的政策，包括抵押贷款制度的引入、首付比例的降低、买卖商品房税费的减免等等，都是按照这个思路在促进市场的繁荣和发展，让投机者能够有利可图，并刺激其他的入市者，以此带动市场的增长。但是，这两年投机行为已经太过了。一个典型的例子就是温州炒房团。他们走到一地就把一地的房价给抬了起来，发展商倒是无所谓并且可能还欢迎，但普通老百姓对之是恨之入骨的。对这种行为如果再不加以限制，就会影响到这个市场的健康发展了，所以这个《意见》对于投机和投资性购房需求开始作出限制，其中很有现实意义的就是首付比例的提高和交易税费的征收了。特别是交易税费上规定了一个5年的时间限制。这对一般老百姓不会有什么影响，他们的自用住房一般不会在5年内就转卖的，对于他们来说不存在这个税费的问题，而对那些炒买炒卖的投机者来说，可能会有相当大的影响，搞不好挣的差价还不够缴税了。当然，底下可能会有很多名堂，比如与发展商串通好不到交易管理部门办登记，只是转卖以后把合同更名等等，但至少会起到一定的抑制作用。

4、关于政府对于不同类型商品房的土地供应上。对于商品房、微利房、福利房这方面不同土地供给以及相应的政策配套上，政府本来是可以大有作为的，因为土地是在政府控制之下的，可以根据市场行情调整不同的土地供给，还可以通过政府控制的企业来适时推出廉价的商品房、填补市场的缺口等等。在这方面以前我感觉深圳做得很好，这也是为什么深圳曾经获得联合国人居环境奖的一个因素。但前几天问一个深圳朋友，说是政府的微利房也是好久没有投放过了，看来在这一方面各地政府都有点同流合污了。内陆一些城市的情况可能还会更严重，为了招商引资的需要，有的城市一下子就把成片的土地出让给个别发展商，不给自己留一点余地，有的甚至是把子孙后代的资源都提前透支了。而这些土地资源被发展商掌握之后，在市场博弈中，政府手中就没有牌可出，市场完全被发展商玩弄与股掌之间了。这在中国的房地产市场中是随处可见的。我上次回国的时候，与一个在某建委工作的同学见面聊天，就发现他们现在对于城区内的开发除了在项目进度、开发计划上能够稍稍控制一下，根本没有可以与发展商抗衡的资源。而在他所在的这个城区内，除了城郊结合部以外（再出去就是另外的一个区了），已经没有可供开发的土地了，所以就开始打这片土地的主意。我离开以后听说这个区域的开发已经开始动起来了，但不知这片区域完成后他们又怎么办？也许再回头去把前几年刚建成的项目再翻建一遍吧？

5、政府在房地产市场中的收益也决定了政府不会让这个市场完全降温。这个问题我已经想过一些时间了，前年回国在清华开会的时候，曾经同他们提到这个题目，我觉得有必要研究一下政府在房地产中的收益问题，但他们似乎不以为然，而我在国外也无法收集到具体的数据，所以也没办法深入。我的一点感觉是，作为政府来说，房地产市场高涨意味着政府可以从土地出让以及与房地产有关的各项配套收费、税费中收取更多的收益，除了土地出让金这个大头以外，很多项费用的收取都是以成交金额为基数的，市场越火爆，政府所得也就越多。这样下来，政府对抑制房地产市场没有动力，这就有点像政府对于烟草行业一样。只有当这个市场的过热直接影响到其他行业的经营成本、影响到引进投资这个大局的时候，政府才会下手进行整治。另外一方面，房地产的增长对于GDP的贡献是很显著的，地方政府在GDP增长的压力下（甚至影响到官帽的压力下），对于房地产市场也不会过多抑制的。这从中央政府和地方政府（比如上海）对于房地产市场是否过热的判断中即可见一斑。我想如果有人能从这个角度进行研究的话，还有可能进一步揭示国内GDP增长的实质，这对于中国经济在世界上的定位也应该是有意义的。

6、关于信息披露和舆论导向。为什么好多人在买房的时候都有一种惶恐的感觉，就是因为购房者的信息来源渠道太少了，好多东西你还没有了解到、还没有想好就稀里糊涂地做了决定，而这宗买卖可能还是你一生中最重要的生意。在这方面，媒体（包括网络媒体）的作用不用说了，基本上都是发展商的吹鼓手和帮凶，毕竟房地产广告是他们的重要收入来源之一，而他们也掌握了很大的话语权（我以前的一个销售员做得很差，和同事也处不好关系，所以后来被解聘了，结果他应聘到了一家报社，专门作房地产报道，在某种程度上还掌握了我们的生杀予夺之权，真让人感慨一朝天子一朝臣啊！）。最无耻的是，这些媒体还经常貌似公允地搞些十佳楼盘、明星楼盘之类的玩意儿，一方面从发展商那里收取入选费，另一方面赚取大众的眼球，不知情的还真以为他们推荐的就值得信赖呢。此外，好多专家、学者也愿意与发展商站在一起，为他们做代言人。其他的我不用说了，网上看看就可以找到不少。说个我身边的，在SARS肆虐的那些日子，我居然看到原来我所在学院的领导在媒体上吹捧某楼盘是健康卫生小区的文章，好像这是一个卖点一样，真让人又可笑又可气。更进一步说，好多所谓的专家、学者根本就没有从业经验，自己都是一知半解的，靠帮别人当当挂衔顾问拿钱说话，不可能是公正、客观的。我在80年代末刚开始进入这个行业时，住房体制改革还没有全面铺开，所以看得最多的文章就是谈如何降低房价使其与职工收入相称，如何规范商品房的交易行为的。但现在这些文章还有吗？主流媒体早就见不到了，这不能不说是一个悲哀。至于发展商利用房地产市场信息不对称的现实来炒作、渲染气氛那就更是小儿科了。君不见发展商为什么总是把一个项目分成若干期来卖吗？这就是为了给你一个感觉，让你觉得这个项目很抢手，好像就快要卖完了、没有剩多少套了的样子，但其实市场上这样的空置房还有一大把，只不过你不知道而已。《意见》中也在这方面提了些东西，但感觉太空了，估计不会有什么作为。

从这个《意见》一路看下来，如果有时间的话，可能还可以写出更多的感想，但先写到这里。总的感觉是，这个《意见》颁布实施以后，短期内会对市场有比较明显的影响，但长期来看，房价的高涨还将继续，即使会有回落（我这样说绝对不是为发展商当托）。这是由土地供给的紧缺性和需求的不断放大之间的矛盾所决定的，也是地方政府所愿意看到的。问题是怎样来规范和管理好这个市场，这对现在的管理部门来说是一个极大的挑战。体制上、观念上都有很大问题，还有历史包袱的重负。