中原地产：北京2007房地产市场预测一、 写字楼市场预测 预计07年供应将回落 北京写字楼在近几年集中供应，尤其在今年出现井喷现象，整体供应三百多万平方米。预计07年的新增供应将有所回落，主要是由于奥运临近的影响已经致使多数写字楼项目提前释放，07年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。 明年部分项目可能转售为租，写字楼租赁供应将加大 随着销售市场井喷带来的巨大压力，以及持有租赁带来的项目增值，预计明年将有部分项目转入租赁市场，加大租赁楼盘供应。租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间，从而促使租赁市场进一步活跃。 写字楼投资需求继续增加，小面积投资需求旺盛 政府对住宅市场的调控有可能会进一步加大，将会促使更多的投资客群进入写字楼市场。不过此类投资客群对写字楼的面积需求将集中在中小户型面积，而整栋或整层购买投资客群将不会产生太大变化。 预计07年写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写字楼价格仍有突破空间 随着今年供应的井喷，预计明年写字楼整体均价仍会继续下滑；但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，且明年甲级写字楼的价格仍有一定上升空间。 预计明年租金将保持稳定态势 预计明年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平，但由于新增供应楼盘将客群大量分化，甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。 二、 住宅市场展望 1 政策篇 明年房地产宏观调控将加大力度
在刚刚召开的中央经济工作会议中，认为今年国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，但在经济运行过程中仍存在基础还很不稳固，经济结构不合理、增长方式粗放、体制机制不完善等深层次矛盾还没有根本解决。强调2007年要继续加强和改善宏观调控，要求务必保持经济平稳较快增长，避免出现大的起伏；务必在调整经济结构和转变经济增长方式上有更大成效，努力提高经济增长的质量和效益；务必在解决群众切身利益问题上有新举措，推动构建社会主义和谐社会取得积极进展。 从中央经济工作会议的精神可以看出，政府认可今年的宏观调控，并且明年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测明年房地产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。
2 土地篇
1.1 明年成交量继续上升 从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，正在交易的地块面积约317.7公顷，第四季度计划入市的地块141.4公顷，加之先前成交的地块626.9公顷，这样算来，截至统计时间统计的数字，2006年北京市共推出招拍挂地块面积约1086公顷，对比年初的土地供应计划，即1900公顷的商品房用地，商品房用地还有约814公顷的供地缺口。 由于北京商品房市场需求旺盛，而2006土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口，因此，预计2007年土地市场供应将继续上升。 表2：2006年正在交易及潜在入市规模较大地块情况 类型 宗地名称 规划建筑面积 （平方米） 用途 入市时间
1.2 明年土地市场总体成交价格继续下滑
图1：2006年1—11月招、拍、挂用地所占的比例
从上图可以看出，土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为45.4%，而2005年同期这一比例为0%。土地主管部门顺应国家政策需要，通过招标的方式对土地的价格进行控制，以期间接的稳定高企的商品房市场的价格，预计未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式，而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。 3 供应与成交篇
1.3 明年下半年住宅市场将出现集中供应
从近5年各月度供应趋势图可以看出，通常情况新增供应集中在6月份左右。但今年上半年，国家9部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中明确指出，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。虽然没有明确指出是针对单个项目还是整个区域，但是对本市众多新增供应楼盘仍然影响巨大，今年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整。预计这部分项目全部调整完成应在明年下半年集中入市，所以我司预测届时北京市住宅市场将出现中小户型集中供应。 根据政府的住房建设规划精神，普通住宅将成为未来几年供应的主流产品，限价房、廉租房、经济适用房明年批量入市。 2006年各月住宅供应趋势图：
1.4 明年成交将随供应增加 由02年-06年月度成交量对比图可以看出，06年成交量主要集中在下半年，最新的数据显示06年11月北京市住宅成交量为151.83万平方米，与去年同期下降约25.6万平方米。我司认为，07年上半年的成交量将呈现反弹态势。 1.5 明年价格仍将维持上扬趋势 今年的供应和需求均受到了一定程度的抑制，可见，明年住宅市场价格仍存在相当大的上涨空间。但明年的住宅市场将呈现集中放量的趋势，以及政策执行的延续性，预计价格将呈现稳定上升态势。 1.6 明年将迎来销售高峰 由于供应的结构调整，预计明年供应将以中小户型供应为主。这部分产品相对户型总价较为低廉，更容易为更多的客户所接受，同时由于集中供应，所以预计销售速度还将进一步上升。 另外，对市场的观望气氛逐渐淡漠，会引发需求的增加，从而带动销售速度的回升。 4 热点区域篇 明年热点区域频现：广渠路板块、朝青板块、小屯板块、上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块、怀柔板块 广渠路板块、朝青板块
广渠路板块——从06年土地交易看，预计明年广渠路36号地、广渠路15号地将会陆续上市。并且广渠路36号地周边的项目也在热销中，如A派公寓、乐城国际、苹果社区等。 朝青板块作为2005、2006年北京房地产市场中最大的热点，保持了开发量和交易量的持续活跃和增长。2007年该板块仍有200万以上的供应量。 表格：“朝青板块”项目列表：
小屯板块 小屯板块地处北京的西部地区，随着奥运场馆的陆续建设，有力地提升了该地区的人气。而且在此区域，万科获得万恒家园二期项目用地，用地建筑面积达41.65万平方米；今年万科紫台项目也出现了开盘旺销的局面；并且第七街区3期也即将开盘，总建筑面积达20万平方米。 上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块 上清板块 实力派开发商逐渐进驻“上清板块”，区域内有当代地产的上第MOMA、华润置地的橡树湾、富力地产的富力桃园等。在品牌开发商的高品质项目的影响下，周边很多中小型楼盘势必纷纷跟进。预计，未来一年内区域内的新供应量将百万平方米。 表格：“上清板块”项目列表：
2006年的“上清板块”平均售价在8382元/平方米，价格年增长幅度为26.58%。而随着邻近“上清板块”的中关村区域可开发土地的日益减少，以及在售项目工期临近结束，作为中关村后花园的“上清板块”，在近年来供应量及需求量不断上涨的现状下，预计2007年“上清板块”房价将稳步上涨。 西北百旺板块 西北百旺区域的住宅市场迅速崛起。目前这些区域在售的项目有百旺茉莉园等。另外保利拍得的西北旺冷泉项目规模有100万平方米，有望在明年推出。大盘的开发，为该区域住宅水平的提高起到一定的作用。中档价位的住宅市场将不断壮大，区域市场发展前景乐观。 温泉区板块 华润置地以超高的价格拿到清河土地后，北辰实业股份有限公司以楼面价4863元/平方米的价格拿到了温泉镇D1地块，国企不惜重金，纷纷大手笔的拿地开发，预示着区域的发展前景。另外大连正源集团把温泉镇D2地块拿下，规划建筑面积25.6万平方米。现处于前期准备阶段，预计2007年上市。 怀柔板块 自上世纪90年代以来，北京别墅市场自然形成了以高速路、快速路为驱动力的“交通资源时代”，机场高速、京昌高速、立汤路沿线成为别墅主要聚集群落。京承高速二期（顺义区高丽营到密云县沙峪沟）开通，为怀柔地区的别墅市场带来机会。 怀柔一直受到交通的影响未能进入北京主流别墅板块，随着现在京承高速路的通车，使城区和郊区的时间大大缩短，区域别墅市场春光乍现。红螺湖别墅、龙山书院别墅，正在销售的MyVilla，以及即将推出的别墅山等项目，不仅使区域别墅市场呈现升温态势，区域更有望成为明年的热点。 2006年在售和部分预售的别墅项目 项目名称 物业位置 物业类型 总建筑面积
5 产品篇 产品发展两极分化的市场格局形成，中央别墅区以其规模、环境、档次、配套等诸多优势，仍将占据高端市场的主力位置。经济型别墅仍将是主力需求，但是随着“两轴、两带、多中心”的“大北京蓝图”规划的成熟，将使得别墅的发展空间受到挤压。未来的别墅“新战场”将以密云、怀柔、大兴、房山为代表。 高档别墅仍具极大发展潜力 创新性别墅是市场期待的产品 一方面，受乐观的宏观经济影响，北京城市国际化发展步伐加快，大量海外公司进驻北京，对高档别墅有很大需求；另一方面，国内越来越多的顶级人士，也会选择高档别墅作为最佳的居住物业。因此，面对此类别墅面对最尖端的客群，高档别墅仍将具有比较广阔的市场空间，但是客户对于产品的要求也将更高。 产品的创新性也是未来市场的主要诉求。但是别墅产品自身的风格创意突破的难度性较大，将可能更多的选择从产品的室内功能空间开拓、整体住区文化营造等方面塑造项目的亮点。 性价比较高的小独栋别墅仍是市场的主流需求 持续稳定的经济增长环境，造就了越来越多的财富新贵，他们对别墅产品有着极为渴望的追求，但高档别墅的高价位尚无法让他们承受，体现品位与档次的高性价比的经济性别墅，将是他们的最佳选择。 市场竞争激烈导致产品升级，产品向精细化发展 国十五条的影响将在明年逐渐显现出来，住宅结构的调整政策影响主要表现在两个方面：一是从市场方面看，在06年调整过关的产品以及07年的新供应量同步上市，90平米以下小户型集中供应，住宅产品的同质化现象难以避免，激烈的市场竞争格局势必会带来产品的竞争升级，在虚无夸大的“风格”和“生活”概念逐渐丧失公信力的时候，开发商将不得不将注意力集中在与消费者息息相关的产品舒适度和物业的服务质量上来，市场有望进入精细产品时代。二是从产品自身而言，其变化不仅表现在面积的变化，还表现在建筑形态、居室空间的变化发展，甚至对建筑节能会提出一定的要求以满足住宅的适居性，一切明潮暗涌都将围绕90/70的执行展开…… 建筑形态：塔楼地位有望回升 目前在住宅市场多以一梯两户、南北通透的板楼为主，这种格局最大的好处就是能最大限度地满足居住者对采光和通风的需要，但难以满足节能省地的需要。因此，当“90/70”执行中小套型面积的住宅成为市场主流时，一梯两户的楼层板楼很可能将被一梯多户所取代，板楼在住宅建筑中的主导地位也将让位于塔楼及板塔结合等建筑模式，这才能保证得房率和节能省地两方面的需要，满足中等收入的需求。 居室空间：产品类型丰富，附赠面积设计成趋势 建筑户型的变化最根本的原因还是来自建筑空间功能的细致性和消费客群的不断细分。受宏观调控的影响，小户型的消费层面也在不断扩增，将从原有的纯过渡性居住的青年一族，逐步发展成涵盖社会多个层面的多目的性消费，单一的居住模式将被彻底改变。厅室合一的“solo”，经济实用的一居室，精装小豪宅，甚或专为SOHO人士打造的商务套房等等满足不同层面的小户型都将表现不俗。另外，在居室和面积的组合方面，每一个新概念的提出都将使的小户型设计更合理，更人性化，85平方米可以做到三室两厅，两室两厅的布局在65平方米的面积内可以做得五脏俱全都不再是难以置信的事，住宅形式也千变万化，空间布局也将不拘一格。 而为了刺激消费，产品附加值的设计也将凸现，比如大尺度外飘窗的设计，多阳台、大阳台的设计、天井设计等等，面积赠送的手段将层出不穷。 建材设备：政策层层推进，建筑节能机制逐步完善 事件一：建设部于1月11日印发的《建设部2006年工作要点》中强调，贯彻执行《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》和建筑节能标准；新建建筑严格实施节能50％的设计标准；推动北京、天津等大城市率先实施节能65％的标准；组织制（修）订颁发《绿色建筑评价标准》和《建筑节能工程施工验收规范》等一批重要标准规范；加强政策法规和强制性标准的实施监督，严肃查处违反建筑“四节”强制性标准的行为。 事件二：2006年8月16日，北京市发改委、建委、规划委、市政管委等四部门联合向社会公布《北京市“十一五”时期建筑节能发展规划》（以下简称为《规划》）。把开发企业节能的责任具体分解成颇为细化的条款。作为国内率先出台节能规划的城市之一，北京市在建筑节能方面对开发企业定下了“十条铁规” 限定开发行为。 事件三：11月1日，《深圳经济特区建筑节能条例》（以下简称《条例》）正式实施，这是我国第一部建筑节能方面的专门法规。新的法规中，针对深圳本身的具体情况制定了若干细节，比如对于太阳能的运用。“具备太阳能集热条件的新建12层以下住宅建筑，建设单位应当为全体住户配置太阳能热水系统。未经主管部门认定而又不配置太阳能热水系统的，不得通过建筑节能专项验收。” 事件四：建筑节能经济激励机制将建立11月22日，建设部科技司副司长武涌透露正在制定的《建筑节能管理条例》中，关于建筑节能的经济激励机制是该条例中三大重点之一。 在主管部门目前的构想中，建筑节能经济激励机制将采取奖惩分明的“胡萝卜”加“大棒”政策。以50%的节能标准为基准线，对高于节能50%标准的，采取贷款贴息、财政补助等奖励措施；对低于50%节能标准的则动用增加税收、禁止使用、取消资质、罚款等惩罚手段。通过经济手段的介入，提高企业开发节能建筑的热情和积极性。 种种迹象表明，加快建筑节能进程以及推广节能型建筑材料已成为当今房地产行业的一个重要发展趋势，明年的市场将会有更多的节能型社区出现。 三、 商业市场展望 1 预计2007年商业地产仍处于开业高峰期，销售价格与2006年相比基本持平； 近两年商业地产集中开业，虽然出台的很多住宅方面的限制政策导致商业地产升温，但随着众多开业项目招商不利、经营惨淡，投资者对商业地产更加理性，预计2007年销售价格不会出现大幅攀升，将与2006年相比将基本持平。 2 商业地产热点区域将集中在亚奥、金融街、泛CBD区域及通州等区域； 随着奥运的临近，亚奥区域继续备受关注；金融街商业也将随着金融街购物中心的开业进一步提升；泛CBD区域作为CBD区域的辐射区，商业体量及开业项目继续增多。商业郊区化发展及通州新城的规划，催生了通州商业地产的发展。
3 商业将出现两极分化现象，向着综合性商业和社区商业发展； 2006年商业白皮书鼓励社区商业发展，社区商业规模逐渐加大，是2007年商业发展的重点。而综合性商业也是发展的必然趋势。
4 随着商业项目大量投入市场，商业空置率将继续增加； 国内零售业发展相对滞后，国外零售进入国内还处于水土不服期，而商业地产开发量巨大，产品相对落后，2007年又是开业高峰期，造成空置率继续增加。
5 随着外资商业的进入，零售市场竞争更加激烈； 外资商业看好中国市场，将有更多零售商进入到北京市场，零售市场竞争将更加激烈。
6 商业投资更加理性，开发商自持商业比重增加。 市场上失败项目层出不穷，空置率居高不下，投资者将更加理性。而开发商在开发商业地产时也更慎重，商业地产自持比例将继续增加。 四、 二手房市场展 1 预测二手房市场明年是政策执行年 2006年可以说是房地产市场的政策年，一系列国家宏观调控政策接踵而来，给消费者带来很大影响。对于二手房市场来说，系列税收政策如营业税、个税、土地增值税的出台在一定程度上增加交易成本、抑制部分投资需求，但这并未抵挡住房价上涨的步伐。而对于明年二手房市场来说，基本无新的税收政策出台，主要是加大对2006年出台政策的执行力度，出台相应的执行细则，最大限度确保二手房市场健康、稳定发展。另外，北京中原三级市场部建议应从增加供给角度来满足目前强劲的需求，起到稳定房价的目的。 2 2007年二手房交易安全提上日程，资金监管势在必行 近年来二手房市场因房款交易而出现的纠纷不断，从03年的“坚石”案至今，经纪公司卷钱逃跑的事件从未间断，最近一起较严重的事件即天津“汇众”事件，该公司一夜之间全线停业，高达1.5亿元的房产交易资金不翼而飞，该事件成为了天津实行强制性资金监管的导火索，8月1日天津正式开始实施政府强制性资金监管。而北京最近一起房产中介卷款消失的事件是10月27日北京“城市家园”事件，由于行业内良莠不齐的现象比较严重，因此如何保证消费者的交易资金安全是当下刻不容缓需要解决的问题。也正因为如此，北京中原也在12月6日联合深圳发展银行主办了“北京实行二手房交易资金监管方案的研讨会”，其间请到了多位建设部、建委以及中介行业协会的相关领导共同探讨北京实施资金监管的可行性方案。二手房交易安全问题已得到政府和相关部门的高度重视，被提上重要日程。 同时据北京中原三级市场部的专业人士分析数据显示按照北京今年预计的7.6万套存量房的交易量来计算，每套成交总金额平均在75万，按照其中全款交易量占30%，且每套可进行资金监管的金额为50%；贷款交易量占70%，其首付款成数为30%计算，则一年中潜在资金监管的房款总额将达到205.2亿元；而随着北京二手房市场的不断发展和良好前景，这一数字还在不断增加，据北京中原三级市场部的分析预测，07年的北京二手房交易量将有望达到90000套，如此庞大的房屋数量在二手房交易中流通，这更体现了资金监管的重要性和必要性以及对其有着势在必行的要求。 3 2007年经纪公司将会从规模经营向服务经营转变 北京二手房市场自99年开放至今，经纪公司数量发生了翻天覆地变化。如果说在04年之前是经纪公司的初级发展阶段，那么从04年-06年则是经纪公司的快速扩张阶段，而07年开始京城的经纪行业将渐入稳步发展期。因此随着07年经纪行业的稳步发展期的到来，如何提高经纪公司业务人员自身的竞争意识以及提升公司整体的服务水平，将成为大型经纪公司重中之重的工作内容。当然在这一时期不同的经纪公司所处的自身发展时期与这个行业的发展进程还是有一定的差异，北京中原三级市场部的分析人士认为京城的经纪公司一般会分为三类，第一类：公司规模即分行数量仍不到50家的，则尚处于快速扩张阶段；第二类：分行数量达到100-200家的则与整个行业发展同步，即稳步发展期；最后第三类：分行数量近300家的经纪公司则进入了内部调整期，也就是思考并调整经营模式，反思经营理念及提升企业文化的阶段。 4 外资银行涉足国内，冲击国内金融市场，加大创新力度
自2001年12月11日中国加入WTO时起，五年内取消地域限制，外资银行具有完全的市场准入，允许开办人民币零售业务，并在指定的地区享受国民待遇。而2006年12月11日是中国加入WTO五周年，这标志着过渡期结束、中国金融业对世界全面开放。外资银行涉足国内市场，这对于国内金融系统来说，无异于巨大冲击，必将助推银行加大创新力度，在市场上增加市场份额占有量。而对于二手房市场来说，成交量一路上涨，一直是各银行重点争抢对象。另据北京房地产信息网统计数据，2006年1-10月二手房成交金额约为319亿元，粗略计算可知通过银行贷款的金额约为134亿元。这巨大的贷款收益再加之按规定银行对于未封顶房屋不得批准按揭贷款政策的限制，以及外资银行涉足国内，对于国内金融市场的巨大冲击，这些更加促使银行加大创新力度， 不断推出贷款创新产品，吸引消费者的目光，在巨大二手房市场上提高占有份额。 5 预计明年二手房价格涨幅将趋缓 2006年二手房市场税收政策不断出台，给消费者带来很深影响，但二手房价格仍然呈上涨趋势。预计明年二手房价格涨幅将趋缓，分析原因主要是明年下半年将现一手住宅集中供应，很大程度上缓解购房需求，导致价格涨幅将趋缓。 从北京房地产市场来看，一、二手房市场是处于联动发展状态，一手房供给与价格变化对于二手房市场来说，都会产生很大影响。根据2006年5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这势必会推迟部分项目到2007年才能入市，再加之2006-2010年《北京住房建设规划》规定，明年将有大量普通商品房、限价房、廉租房、经济适用房入市，在很大程度上缓解供需之间的矛盾。 6 2007年消费者购房将更加理性，二手商品房50-70万左右仍占主流 i. 二手商品房以其独有优势，成交占比仍居高位 从2006年1-10月份北京房地产信息网统计数据显示，二手商品房占比达到60.2%，仍居高位运行。对于2007年二手房市场来说，二手商品房在二手房中的占比仍居高位，并有不断扩大的趋势。分析原因，一方面是二手商品房与公房相比具有以下五方面优势，1）楼龄相对短，保值空间大2）租金价格高，投资回报大3）办理贷款易，金额也宽裕4）户型设计好，房屋成色新5）小区环境优，配套设施齐；另一方面，商品房上市供应量处于不断增长状态，其进入二手房市场的商品房也在不断上升。 ii. 2007年消费者供需有所缓和，50-70万成交仍占主流 通过对2006年二手房市场成交总价的数据统计显示，虽然消费者在需求与供给之间存在不匹配现象，即消费者需求50万以下居多，而成交大多在50-70万元之间。对于2007年二手房市场来说，这种不平衡的现象仍会存在，50-70万元仍为成交主流，但不匹配现象可能有所减缓。主要是因为，2007年将重点加大对经济适用房、廉租房、限价房的建设力度，来最大程度地满足中低收入消费群体的购房需求，进一步缓解供需之间的矛盾。 iii. 2007年90平方米二居室仍为市场交易热点，但大户型的关注度将会有所上升 北京中原三级市场部通过对2006年成交数据统计显示，消费者购房面积主要集中于60-90平米的二居室。而对于2007年的二手房市场来说，北京中原三级市场部认为，90平米的两居室仍为消费者主要青睐对象，而消费者对大户型的关注度受政策影响将会有所上升。分析原因主要是，一是，对于投资和自住来说，都相宜；二是，2006年“国十五条”政策中对日后新建商品房建筑面积的规定，即90平方米房屋占到70%的规定，给消费者传递一个信号，未来大户型房屋的供给量将减少，这助推京城大户型房屋需求量增加。具体表现在二手房市场上，对于那些有意改善生活环境的消费者来说，对大面积的关注度有所上升。 7 朝阳路一带、四方新区、轨道交通沿线、北京南站周边、通州八通线九棵树附近将成为2007年二手房交易的热点区域 一个区域的发展潜力跟该地区交通状况、配套设施、区域特色发展有着很大的关系。因此，北京中原三级市场部研究人士认为朝阳路一带、四方新区、轨道交通沿线、北京南站周边、通州八通线附近将成为2007年二手房交易的热点区域。 iv. 朝阳路一带 朝阳路一带位于东四环和东五环之间，受到北京东移和CBD区域东扩的影响，逐步显示出强大的发展潜力。另外，中央电视台东迁，而朝阳路紧邻中央电视台新址，未来该地区将形成一个新的产业集群，与电视传媒相关的公司必将东迁至该区域，该地区的商业氛围将愈加浓厚。而在这样一个商务为主区域内，朝阳路一带的纯住宅社区就显得弥足珍贵，必然会带动该地区二手房市场发展，成为2007年一大热点区域。 v. 四方新区 四方新区位于东南四环，以东四环路与京沈高速路交会的交通枢纽四方桥为中心，区域内新建楼盘的不断增多，区域内居住不断升级，并且渐形成一个集旅游、观光、居住、休闲于一体的现代化绿色生态区。区域内典型楼盘有世纪东方城、山水文园、美景东方、世纪华侨城，这些楼盘的高品质以及东南郊的北京焦化厂在2007年将搬迁到唐山，将极大降低东南方向的环境污染，生活环境将更加优化，吸引众多购房者的目光。再加之受到CBD辐射作用，该区域必将成为2007年的热点区域。据北京中原三级市场部统计，目前该地区二手商品房价在10000元/平米左右。 vi. 轨道交通沿线 北京轨道交通的不断完善，势必会带动周边区域内二手房市场的活跃发展。正在修建的地铁4号线、5号线、8号线都预计在2007年建成通车。地铁通过地区必将会带来二手房价格上涨，如地铁4号线沿线的马家堡、地铁5号线的宋家庄、刘家窑附近的二手房市场必将成为南城的特色区域。另外，地铁8号线的建成通车将再次惹火亚奥板块，势必会带动区域内房价继续上涨。据北京中原三级市场部统计，目前马家堡地区二手房价格在7000元/平米左右。 vii. 北京南站周边 新北京南站位于南二环右安门外东庄公园内，距离老南站约500米，并于2005年12月开工建设，预计到2007年投入使用。北京南站的重修建设后，将一改以前脏、乱、差的局面，生态环境将得到很好改善，交通、环境的改善，，必然会给其附近商业等配套设施带来积极影响，而环境的优化自然会带动周边房地产市场的利好发展。 从目前北京南站所辐射的片区来看，大多集中在右安门和马家堡地区。 viii. 右安门地区： 新建商品房有耕天下、朱雀门，均为高档住宅，均价13000元/月左右； 二手商品房在售项目有清芷园、万博苑、中华家园等，目前该地区二手商品房售价在8000-10000元/平米，要视具体项目情况而定。 目前该地区二手商品房的租赁价格为，一居室在1700-2000元/月左右，二居室租价在1900-2500元/月之间。 ix. 马家堡地区： 新建商品房有星河城三期、未来上城二期等，均价在7500元/平米左右； 二手商品房目前在售有玺萌丽苑、恋日家园、星河城一、二期、嘉园二里、城南嘉园、未来明珠等，该地区在售的次新房较多，消费者在此处购房可选择范围较大。目前该地区在售的次新房均价在6500-8000元/平米之间，视具体项目配套、环境而定。 目前该地区二手商品房的租赁价格为，一居室1200-1300元/月左右，二居室在1600-1800元/月左右。
随着南站的开始营运，担负起缓解北京站和北京西站的重任时，不断地人气将快速带动周边相应配套的完善，从而提升区域的整体价值，加之地铁四号线在其西侧通过，相信两者的综合作用会将这一区域打造成南城的又一新兴热点区域。 x. 通州八通线九棵树附近 位于九棵树站瑞都国际的家乐福于10月28日正式开业，这标志着该地区将成为通州继北苑之后崛起的又一商圈，该区域除了家乐福外，更有其它像麦当劳、吉野家、半亩园等快餐及专卖店，与家乐福超市一起形成了丰富的商业业态，同时4楼的国美电器也于今日同步开张。综合的商业业态将促使该区域聚集更多的人气，加之其医疗和教育配套也比较健全、有4所医院和8所中小学，综合因素提升了小地域内的房产价值。 近几年这一区域开盘的新房数量较多，如蓝调沙龙、格瑞雅居、瑞都国际、巴克寓所等十七、八个楼盘。这也为该区域未来二手房的供给房源提供了保证，据北京中原三级市场部的专业人士得到的数据显示，现阶段该区域的二手商品房价已达到6400元/平米左右，随着各新建楼盘逐渐进入二手房市场进行流通，相信明年九棵树站周边必将成为通州二手房交易的一大热点区域。在租赁方面，由于其位于八通线沿线，因此交通十分方便，到达国贸的时间仅为30分钟左右，因此其租金价格也会有提升的空间，此地段次新房小区的现实租金为一居室1300元/月-1500元/月；二居室1600元/月-1800元/月；三居室为2500元左右。 2005年同2004年相比成交量增长达21.9%。对于2006年的二手房市场来说，受到系列宏观调控政策的影响，2006年二手房成交量增幅骤减，同2005年相比增长仅为8.3%。对于2007年的二手房市场来说，涨幅预计在20%左右，即90000套左右。分析原因主要是：1）各项调控政策已进入执行阶段，消费者对政策的理解渐理性化，对于2006年暂且被“隐藏”的部分购房需求会在2007年重新得到释放；2）受2008年奥运会在京召开的刺激，吸引众多消费者在京置业，再加之北京现代化城市进程加剧，拆迁带来大量需求；3）二手房房价普遍看涨，将进一步加促消费者购房进程；4）明年将又有部分免税房释放出来，再加之部分已入住的商品房将进入二手房市场，极大活跃二手房交易市场；5）预计明年下半年一手房供应有所增加，但从局部来看，随着市区内可供开发土地量的减少，相信市区内二手房仍然是消费者购房选择热点。另据北京房地产信息网统计数据显示，2006年1-10月北京一手房与二手房成交量比例为3.68：1，同2005年一、二手房成交量比例4.3：1和2004年一、二手房成交量比例5.67：1相比，比例在逐渐缩小，一、二手房向着不断靠拢的趋势发展。 综上，北京中原三级市场部预测，2007年二手房成交量涨幅应在20%左右，达到90000套左右。
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