富力故事：3年税收增8倍背后

 

富力故事：3年税收增8倍背后

第一财经日报吴晓波

　　今年富力销售目标为160亿元。预计年内可以完成发行A股再度融资，所得资金会继续吸纳土地储备
　　9月公布的中国纳税百强榜上，房地产业合计纳税额较上一年增长64.29%，为167.31亿元。
　　其中，富力地产（2777.HK），以15.46亿元占房地产业近十分之一的纳税额，年增长率超出平均水平近100个点，在行业遥遥领先，还登上了私企纳税排行榜的首位。
　　相比较房地产整体在众多行业中“纳税侏儒”的形象，富力地产显然是一个“纳税巨人”。在高纳税背后，富力地产的市值以及市场规模也更加凸显，作为首家内陆在香港上市的房地产企业，富力跑出了一条阳光下高效的创富模式。未来三年，即使面临宏观调控进一步深化的趋势，富力仍然表示有信心继续努力维持每年20％的纯利率以及60％以上的综合增长率。
　　1994~2001：发家
　　和内陆许多大开发商一样，富力的创始人张力和李思廉同样是白手兴家。“刚开始是搞装修，那时候没有资本，就从小工程做起。”作为富力的联席董事长张力回忆道，最初下海时，断断续续做了大概五年的时间，积累下了两三百万元的资金。但那时的张力感觉到，“做装修资金积累也比较慢。做地产机会更多一点”，就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。正是这一决定，使他开始了与香港人李思廉长达十余年的合作。
　　张力说：“1993年下半年，我也不做工程了，李生也不做他的贸易生意了，我们才真正在一起，齐心合力地把时间全部放在做房地产上。”1993年，正是内陆房地产市场的上升阶段。张力和李思廉凭着2000万元原始资金携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂建设富力新居，成功掘得“第一桶金”。
　　富力地产于1994年在广州正式成立，当时的注册资金是7.6亿元。而13年之后，它的市值已突破1000亿元，总资产突破200亿元，成为内陆数一数二的房产巨头。从它纳税增长速度来看，它快速扩张始于1999年前后。
　　1998年，广州全面取消福利分房。从此广州上千万市民开始了自己花钱买房的生活。从1999年开始，房地产税收政策也出现了转变：个人自用的物业，转售时免征营业税和土地增值税；个人购买普通住宅，减半征收契税。
　　正处于亚洲金融风暴带来的阴影中的商品房市场由此迎来此后十年飞速扩张的拐点。据统计，这一年广州的商品房销售金额创纪录地超过200亿元大关。而销售面积和销售金额一样，都同比增加了35%以上。
　　主要针对中等收入家庭的富力地产也迎来了自己的拐点。其成名作富力广场在1999年以交易确权19.63万平方米的成绩，夺得广州单盘销售面积冠军。这一年，富力的纳税额增加到了3800万元。
　　随着市民购房需求的释放，从1999年开始，富力与合生创展等集团从中型开发商向大型开发商转变。1999~2001年，富力开始在不同地区同时开工多个大型楼盘，到了2001年，集团的年销售额开始突破10亿元，并已连续三年成为广州地区销售冠军。
　　业内人士总结，这一阶段的富力开发路线是：选择在市区中的旧厂房地块上，开发大型社区，然后再以合理的价格、完善的配套、快节奏的产销模式迅速占领市场。
　　2002~2005：转型
　　2002年3月，在广州已雄踞一方的富力地产为了实现规模经营的突破，开始了它的全国化进程。2002~2004年，富力相继落子北京和天津地区，到2005年实现了年销售利润突破10亿元。
　　“在2001年，我感觉到整个广州市对房地产的宏观调控控制比较严，土地投放量很少。同时我也预感到未来几年，广州市政府只会收紧土地投放量。”在这种宏观形势下，张力认为，“公司要发展，必须要向外，不向外的话可能要困死在广州。”这一年，北京赢得了奥运的主办权，也使准备向外扩张的富力把目光投向了北京。“迎奥运，中国政府、北京市政府会大量投放资金在基础建设上，这正是房地产最需要的。我们当时认为，在北京站稳了脚跟，将能产生全国性的影响力。”于是，在2002年3月，富力以32亿元投得当时在内陆属于楼面地价最高、规模最大的公开招标地块项目——北京富力城，富力的名字一时响彻大江南北。
　　从2004年开始，以“8·31大限”为标志的房地产宏观调控大幕开启，房地产企业再也不能像以往一样通过拿下大规模的廉价地块，获得丰厚的土地溢价收入了。而土地招拍挂制度的全国推行以及银根紧缩，也使不少像富力一样刚开始谋求全国化扩张的企业面临更激烈的市场环境。
　　但正是2002年富力开始的全国布局尤其是在北京破釜沉舟式地拿下“地王”，使它资金需求增加，从而开始考虑赴港上市的筹备，而上市的筹备又使它全面升级了自己的产业结构，为后期的爆发积蓄了力量。
　　“如果一个房地产企业要做大做强，上市是一条必经之路。土地市场公开招拍挂已成为常态，仍处于初级发展阶段的企业只靠自己的资本金、银行贷款、预售款已不足以撬动大项目的开发很难成为全国性的开发商。但上市后企业的身份就不一样了，可以在资本市场有融资动作，银行会提高企业的评级。虽然上市后企业要面对更多的条条框框和约束，但却更有利于业务运作明晰、做大做强。”李思廉在提到为何从2002年开始筹备赴港上市时曾经如此解释。
　　而为了上市，从2004年开始富力进军商业地产领域，在广州珠江新城陆续拿下15幅商业地块，改善企业单一依靠开发获得收入的结构。2005年7月富力正式赴港上市，2006年9月，富力地产实施拆股计划，一举募集资金超过16亿港元。两次融资使他们在18个月内合计筹得30多亿港元。而他们的土地储备也由上市辅导期时的400万平方米，增长至2007年8月的3300万平方米。
　　富力管理层回忆，香港IPO时的规划是2005年的销售目标是80亿~85亿元，其中北方地区45~50亿元，广州地区35亿元。“而2006年销售额可能达到100亿到110亿元，其中预计北方地区是70亿元。”到了2010年及以后，“我们公司的目标是300亿~350亿元之间(每年的销售额)，同时大概有25亿~30亿元的年租金收入。”
　　这是富力第一次在公司目标中明确提到租金回报，张力说，这就是为什么富力从2004年开始逐渐加大商业投资的分量的原因。但他没提到的是，这一份在当时内陆房企中少见的商业规划，也使境外投资者在对富力保持每年100%高速综合增长率同时仍能维持稳健现金流的状况建立信心，使其股价从2005年7月发行时的10.8港元上涨至2007年9月21日的复权价134.8元。
　　2004年，富力的销售额达到60亿元，纳税3.96亿元，相比五年前增加了10倍。2005年，其纳税额达到5.86亿元，从这一年开始，富力走上业绩“核爆期”。
　　2005~2007：A+H
　　2005~2007年，富力开始追赶内陆房企领军位置，规模扩张进入成立以来的最快阶段。
　　2005年12月，富力荣获国家统计局公布的“全国房地产综合实力第一名”。到了2006年，富力成为内陆第三家达到年销售额超过百亿元的房企，纳税额达到15.46亿元，同比增加164%。
　　2005~2007年，随着楼价的日渐上涨，土地储备越来越向巨头手中集中，像富力这样迅速崛起的巨头，通过抢占更多的土地储备、更多的市场份额，具备了更多的市场影响力。2005年中，富力在上市前的土地储备只有400万平方米，在北京、广州、天津三个地区发展。而到了2007年中期，富力的土地储备已达到3300多万平方米，范围涵盖北京、广州、天津、上海、江苏、海南、成都、重庆、西安、惠州、太原等十多个地区。2005年，富力的旗下楼盘销售均价只是5000余元/平方米。时至2007年中期，其销售均价已达9780元/平方米，广州区域的销售均价已超过万元/平方米，其在广州高端市场的影响力已足以撼动整个市场的均价水平。
　　富力地产董事长李思廉表示，随着内陆经济发展高速增长，公司的盈利继续保持乐观预期，今年的销售目标为160亿元。预计年内可以完成发行A股再度融资，所得资金会继续吸纳土地储备。而公司已将昔年的目标上调，预期至2010年公司的合约销售额可达500亿元，届时500亿元的合约销售当中，北京及广州占60%，华东及西南地区占40%。
　　富力董事长助理陈志濠则表示：“重回A股一方面是因为内陆市场畅旺，时机比较容易把握，另一方面，富力也在为自己寻找一个更为广阔的融资平台。”而近三年内，即使面临宏观调控进一步深化的趋势，富力仍然有信心继续努力维持每年20％的纯利率以及60％以上的综合增长率。至2010年，富力将有10个投资物业交付使用。其中北京及广州地区约7个，涵盖酒店、写字楼、商场等项目。预期2010年租金收益可达10亿元，销售额达到460亿元。
　　今年前7个月，富力就已经实际缴税16.89亿元，超过2006年全年的实际缴付数额，预计今年缴税额将达到31亿元左右，相比三年前又增加近8倍。