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（2008年12月25日）
同志们：
这次会议是根据大明省长要求、经省政府研究决定召开的。主要任务是认真贯彻落实中央和全省经济工作会议精神，研究部署我省加快保障性安居工程建设、促进房地产业平稳健康发展的措施，努力保持全省经济社会又好又快发展。刚才，部分市和部门作了发言，讲得很好。姜大明省长对做好这项工作高度重视，专门主持召开省政府常务会议进行研究，多次听取有关情况汇报，并提出了切实有效的具体措施和明确要求，为我们进一步做好保障性安居工程建设工作理清了思路，指明了方向。下面，我根据大明省长的要求，讲几点意见。
一、充分认识保障性安居工程建设和房地产业发展的重要性
今年以来，全省上下深入贯彻落实科学发展观，坚决执行中央各项方针政策，积极应对各方面挑战，努力克服重重困难，保持了国民经济平稳较快发展。但是，受国际金融危机的严重冲击和世界经济增长放缓等因素的影响，9月份以来，我省经济增长势头减缓，投资后劲不足，工业增速下滑，外贸出口受阻，财政增幅回落，部分企业产能过剩，生产经营困难，就业形势严峻。房地产业是国民经济的重要支柱产业，保障性安居工程建设和房地产业发展，对于增加投资、拉动相关产业举足轻重，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。中央18号文件和省委、省政府21号文件，都把加快建设保障性安居工程，保持房地产市场平稳健康发展，作为今后三年扩大内需、改善民生、促进经济增长的重要措施。中央经济工作会议强调，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。各级各部门要把思想统一到中央和省委、省政府的决策部署上来，充分认识推进保障性安居工程建设和房地产业发展的重大意义。
第一，推进保障性安居工程建设和房地产业发展，是扩大内需、拉动经济增长的客观需要。中央和全省经济工作会议把扩大内需作为保增长的根本途径，而投资和消费是扩大内需的两个"轮子"。房地产业一头连着投资，一头连着消费，既是国民经济的先导产业，也是现代服务业的重要组成部分。房地产业能否保持平稳健康运行，不仅对于扩大最终消费需求至关重要，而且直接关系到金融、建筑、建材、装饰、家电、家具、钢铁、化工等50多个行业的稳定和发展，直接影响经济发展速度和质量。近年来，我省房地产开发投资年均递增30％以上，2007年达到1519亿元，占当年城镇固定资产投资的15％、规模以上服务业投资的32.5％，带动相关产业实现增加值1900亿元，直接间接提供就业岗位200万个，对全省经济又好又快发展发挥了重要作用。今年9月份以来，受宏观经济影响，我省房地产市场也出现下滑态势，房地产开发投资和交易增幅下降，空置商品房数量明显上升。如果不采取有效措施，任其发展下去，会严重影响经济增长速度，进而危及经济秩序和金融安全。在当前形势下，增加对保障性安居工程的投入，调节住房供应关系，支持居民住房消费，保持房地产业健康发展，可以发挥产业联动效应，有效增加投资，扩大消费，稳定就业，繁荣发展服务业，促进产业结构调整和经济平稳较快增长。
第二，推进保障性安居工程建设和房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求。改革开放已经30年了，我省经济水平有了极大提高，民生大大改善，住房问题如果长期解决不好，那就是政府的失职。省委、省政府把解决低收入家庭住房困难列入为群众办的十件实事之一，连续五年写入政府工作报告，各级各有关部门做了大量扎实细致的工作。2003年以来，通过建设经济适用住房、实施廉租住房保障，解决了28万户低收入家庭的住房困难，全省城镇居民人均住宅建筑面积已经超过30平方米。但是，目前还有27万户城市低收入家庭人均住宅建筑面积不足15平方米，许多普通居民也迫切需要改善住房条件。中央要求，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点，越是困难时刻，越要高度关注民生，越要切实关注群众的衣食住行、安危冷暖，越要认真解决涉及群众切身利益的问题。加快建设保障性安居工程，保持房地产业健康发展，保障低收入家庭的基本住房需求，帮助普通居民通过房地产市场改善居住条件，实现党的十七大提出的"住有所居"的目标，让人民群众共享改革发展的成果，是学习实践科学发展观、坚持以人为本理念的内在要求，是改善民生、构建和谐社会的重要内容，是各级政府义不容辞的重要职责。
第三，推进保障性安居工程建设和房地产业发展，是培育财源、促进财政增收的重要途径。全省经济工作会议强调，要认真做好财政税收工作，善于生财、聚财、理财，加大财源建设，巩固发展现有财源，努力扩大后续财源，进一步夯实财政增收的基础。近几年来，我省房地产业提供的营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、城市维护建设税及教育附加等, 扣除所得税上缴中央部分后，年均增长30％以上，2007年达到260亿元，占当年全省地方财政收入的15.5％。房地产业已经成为我省涉及地方税种最多、增长速度最快、对地方财政贡献最大的行业，所直接带动的建筑安装、装饰装修等行业也是地方税收的重要来源。2007年，全省房地产开发企业缴纳城市国有土地出让金248亿元，缴纳城市基础设施配套费150多亿元，绝大部分由各市县支配和使用，对于增强地方政府财力、推动城市建设和改造发挥了至关重要的作用。今年前11个月，受房地产交易萎缩的影响，房地产税收增幅明显下降，个别税种当月增幅出现负增长；房地产企业购置开发用地比上年同期减少15％，各地普遍以基准价出让土地，有的已经出现土地流拍现象，政府土地出让收益和城市基础设施配套费收入明显减少。加快保障性安居工程建设，保持房地产业健康发展，对于加强地方财源建设、增加地方财政收入具有举足轻重的作用。
各级各有关部门要切实把思想统一到中央和省委、省政府的决策部署上来，充分认识推进保障性安居工程建设和房地产业发展的重要性，紧紧抓住当前国家加大住房保障投入和住房消费支持力度的机遇，把保障性安居工程建设和房地产业发展摆到更加突出的位置，采取果断有力的措施扎实推进，确保尽快见到实效。
二、着力推进保障性安居工程建设和房地产业平稳健康发展
当前和今后一个时期，全省保障性安居工程建设和房地产业工作总的要求是，深入学习实践科学发展观，认真贯彻中央和全省经济工作会议精神，以改善民生、增加投资、扩大内需为主线，以保障性安居工程建设为重点，以改进和加强房地产市场调控为手段，科学引导房地产投资与消费，推动房地产业持续健康发展，进一步改善群众住房条件，促进经济平稳较快增长与社会和谐稳定，为建设经济文化强省做出积极贡献。在全省经济工作会议上，大明省长讲了"三个一头"，即保住一头、启动一头、放开一头。具体工作中，要突出抓好五个方面：
（一）全力以赴，加快推进保障性住房建设。目前，我省有69个廉租住房建设项目列入中央第一批新增投资计划，安排中央财政预算内投资补助资金1亿元。明后两年，我省的保障性住房建设有望继续得到中央财政的资金支持。我们必须紧紧抓住这个大好时机，分秒必争，尽最大可能多启动一些项目，尽最大努力加快建设进度，确保到2010年底解决城市低收入住房困难家庭24万户，为本届政府全面完成住房保障任务奠定坚实基础。一是完善廉租住房制度。计划2009年新增廉租住房保障2万户，另外新开工建设廉租住房1.5万套；到2010年底新增廉租住房保障4万户，累计达到10万户，基本覆盖低收入住房困难家庭，其中实物配租要达到3.8万户，实物配租比例由目前的不足10％提高到38％；到2011年底实现低收入住房困难家庭应保尽保。实施廉租住房保障，资金是关键。列入中央第一批新增投资计划的69个项目，所在地政府要抓紧落实配套资金，迅速启动，加快建设进度，明年2月底前必须形成相应的实物工作量。各地要把廉租住房保障资金纳入财政专户统一管理，确保按时足额到位，其中土地出让净收益提取不得低于10％。省财政今年已经专项安排廉租住房奖补资金5000万元，对工作任务完成好的城市进行奖励，对财政困难的城市给予补助。今后根据工作需要，省级廉租住房奖补资金规模还将进一步扩大。二是增加经济适用住房供应。2009～2010年，全省每年建成经济适用房不能少于5万套。为保证经济适用房和廉租房建设用地，省里从明年起单独审批、单列指标，直接下达到具体项目，各市要实行定点供应、净地划拨、限价供给。要站在困难群众角度换位思考，全面推行在普通商品房小区中配建经济适用房和廉租房，解决集中连片建设容易带来的房源位置偏远、低收入家庭聚集、群众工作生活不便的问题，把好事办好。有条件的中小城市，也可以改"补砖头"为"补人头"，直接为群众发放购房补贴。三是大力推进城市棚户区改造。棚户区居民住房面积小、居住环境差，大部分是低收入家庭。开展棚户区改造，不仅可以一次性解决困难群众的住房问题，还可以满足普通市民的改善性住房需求，又能盘活存量土地、改善城市环境。2009年，要改造260万平方米棚户区；到2011年底，要将城市建成区内现有集中连片的640万平方米棚户区基本改造完毕，安置低收入住房困难群众10万户。要按照政府主导、政策扶持、市场运作的原则，坚持统一规划、配套建设，提倡临近项目捆绑开发、居民就地就近安置和先安置、后拆迁。对棚户区改造中的安置房建设，可比照经济适用房给予政策优惠；对不具备商业开发价值的棚户区改造项目，可以按照项目中廉租住房保障对象数量给予补助。
（二）大力开展旧住宅区综合整治，积极稳妥地推进城中村改造。开展旧住宅区整治和城中村改造，不仅可以增加投资、扩大就业、盘活存量土地、改善城市面貌、促进服务业发展，而且在当前钢材、水泥等建材价格大幅走低的情况下，能够以较小投入取得较大成效，使更多的普通群众享受改革发展的成果。一是加快进行旧住宅区综合整治。目前全省大约有100万户、270万城镇居民，居住在1990年前建成、尚未进行整治的6000万平方米旧住宅区中，群众热切盼望配套相关设施、改善居住环境。各地要把开展旧住宅区整治作为改善政府公共服务的重要内容，充分发挥街道和社区的作用，调动广大居民的积极性，力争到2010年底基本完成。要采取财政投一块、开发商出一块、产权单位拿一块、受益居民担一块的办法，多渠道筹集整治资金，即道路、楼体、绿化等公共部位的改造由财政投资，开发项目设施不配套等遗留问题由原开发商投资解决，电力、通讯、供水、燃气、热力等管线改造由相应的公用事业企业出资，住房内部设施改善由居民承担部分成本费用。二是积极稳妥地推进城中村改造。全省各市县都有城中村，总数约2000个，户籍人口200万，占地320平方公里。开展土地挖潜，推进城市建设和改造，难点在城中村，最大的潜力也在城中村。各地要按照"以土地换社保、换住房、换就业"的思路，采取"政府引导、民主决策、市场运作"的方式，充分尊重民意，保护好村民利益，积极稳妥、深入细致地组织开展城中村改造，做到"五变一到位"，实现"三赢"：变集体土地为国有土地，变村民为市民，变村委会为居委会，变农村集体经济为城市混合经济或股份制经济，变城中村为城市社区，将社会保障落实到位；城中村居民赢得良好生活环境，改造主体赢得合理利润，政府赢得良好城市形象和社会效益。三是组织建设职工公寓和公共租赁住房。近几年，随着我省制造业、服务业的迅速发展，城市外来务工人员越来越多，必须着手考虑解决他们的基本居住问题。各地要制定政策，引导和鼓励用工企业投资建设或收购一些住房作为职工公寓，使"工者有其居"。有条件的市县，可以学习莱芜的做法，把外来务工人员纳入住房保障范围。同时，政府要有计划地投资建设或收购中小户型住房，作为公共租赁住房，主要供异地交流干部、转业干部、新录用的公务员和事业单位工作人员以及从外地引进的高层次人才临时租住。
（三）尊重农民意愿，积极开展农村危房改造。国家正在编制农村危房改造规划，下一步有可能给予资金支持。省政府确定，半岛8市要在三年时间内基本完成农村危房改造，其余11市要五年内基本完成，其中2009年全省改造农村危房20万户。各市要按照省政府的要求，结合当地实际，编制好农村危房改造的年度计划，把任务分解落实到县市区、乡镇和村庄，并科学确定试点县、试点镇、试点村和试点户。要尊重农民意愿，突出农民自身的主体地位，按照新农村建设规划的要求，采取新建、修缮加固、空闲房安置、租借等多种方式，深入细致地抓好试点，积累经验，逐步推开。
（四）积极鼓励和支持住房消费，为房地产业发展营造良好环境。合理的住房消费，对于推动居民消费结构升级，稳定和发展金融业，从终端环节促进房地产业发展、拉动经济增长，具有十分重要的作用。我省房地产市场发展一直比较理性，房价总体水平在沿海省市中比较靠后。近几年全省每年新增城镇就业100万人、农村劳动力转移就业110万人左右，再加上许多想改善住房条件的家庭，住房潜在需求很大，房地产业具有广阔的发展空间。要采取有效措施，把巨大的住房潜在需求尽快转化为现实的住房消费。一是认真落实住房消费优惠政策。今年10月份以来，国家相继出台了一系列支持居民购房的优惠政策，主要是下调或免征有关税费、下调住房贷款利率和首付比例、放宽第二套住房认定标准。省政府也研究制定了政策性文件，近期即将下发。各地要在认真执行国家和省里政策的前提下，继续探索鼓励和支持居民扩大住房消费的有效办法。可借鉴济南、青岛、烟台、潍坊、临沂等市的做法，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。有条件的市县，也可以对居民购房须缴纳税费的地方留成部分先征后返。要积极发展二手房和住房租赁市场，满足群众的多层次住房需求。二是集中清理房地产收费。我省对房地产开发项目的行政事业性收费，涉及20多个部门、30多项内容，不仅加重企业负担，而且最终会打入房价，增加居民购房支出。省物价局要会同有关部门，抓紧对涉及房地产的行政事业性收费进行一次集中清理，收费标准过高的要适当调低，不合理收费必须坚决取消，对乱收费、乱加价行为要严肃查处，进一步降低行政事业性收费在住房价格中的比重，降低房地产开发建设成本。特别是国家已明确取消的收费项目，要认真抓好落实。各地应积极探索房地产开发项目"一费制"缴费模式，减少收费环节和手续，提高服务效率。同时，要引导开发企业积极应对市场变化，促进商品房销售。金融机构要支持开发企业的合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持，为有实力、有信誉的开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。
（五）改进和加强房地产市场调控，完善房地产业管理机制。要着眼于满足人民群众不同层次的住房需求，不断加强调控和管理，让人们不仅买得起房，而且买得放心、住得安心、用得舒心。一是优化住房供应结构。保护耕地、节约集约用地是基本国策，普通市民是住房消费的主体。各地要加强引导和调控，把中小户型、中低价位普通商品住房作为扩大房地产投资的主体，进一步优化住房供应结构，满足普通居民的合理住房需求，同时推动住宅建设和消费模式转变，促进节约用地、集约用地。最近，北京市出台了限价商品房管理办法，供应对象为当地中等收入住房困难的城镇居民家庭，就是既买不起商品房又不符合住房保障条件的"夹心层"。外来购房者较多、房价比较高的城市，应加强限价商品房建设，满足本地"夹心层"居民的住房需求。二是着力提升住房品质。要通过制定完善一系列标准规范和管理流程，大力推进住宅产业现代化，综合运用新理念、新技术、新材料、新设备、新工艺，切实提高住房的工程质量、功能质量和环境质量，促进省地节能环保型住宅建设。要大力开展住宅部品认证和住宅性能认定工作，推广可再生能源利用设施、中水回用设施与住宅设计施工一体化，抓好国家康居示范工程建设，发挥好示范引导作用。要认真贯彻落实省人大即将出台的《山东省物业管理条例》，扩大物业管理覆盖面，提高物业服务水平，把物业管理与社区建设紧密结合起来，创建和谐社区，为群众保持和营造良好的居住环境。三是实施房地产开发全过程监管。全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，明确住宅性能要求、各类配套设施的建设安排和节能、节地、节水、节材、环保措施，作为项目招标、土地出让的前置条件。全面实行商品房预售资金和二手房交易资金监管制度，防止开发企业、中介机构恶意抽逃资金，维护交易安全和消费者权益。全面实行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，确保住房功能、质量和设施配套。四是加强房地产信息监测和税收征管。要按照国务院的要求，继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。各市政府要安排专项资金，建立完善房地产市场信息系统，以房产交易为中心，整合项目审批、土地出让、规划和施工许可、贷款投放、税费征管等环节信息资源，及时准确全面地监测市场运行状况。17市的房地产市场信息系统明年6月底前必须开通，力争年底实现全省联网。要以信息系统为依托，以税收管理为把手，以交易监管和权属登记为关口，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，形成交易、纳税、过户一条龙管理流程，全面准确地控制税源，从根本上提高房地产税收的征管质量和效率。五是改进和强化房屋租赁管理。随着城市流动人口日益增多，房屋租赁发展迅速，必须加强管理。济南市改进房屋租赁税收征管，历下、市中两区财政当年分别增收1个亿和8千万。各级房管、公安、工商、地税、民政部门要密切配合，充分调动街道和社区居委会的积极性，建立健全房屋租赁协管机制，形成严密细致、环环相扣、简便易行的房屋租赁管理流程，进一步规范房屋租赁市场。
三、努力营造保障性安居工程建设和房地产业发展的良好环境
建设保障性安居工程，促进房地产业平稳健康发展，涉及面广，任务艰巨，责任重大。在当前特殊形势下，必须进一步加强领导，精心组织，周密安排，把工作做细，把好事办好，确保中央和省里的决策部署落到实处。
（一）建立工作机制。省政府已经成立扩大内需领导小组，姜大明省长亲自担任组长，仁元、军民、万志和我为副组长，领导小组在省发改委、省经贸委、省建设厅设三个办公室。其中，保障性安居工程建设和房地产业发展工作的办公室设在省建设厅。省政府常务会研究确定，充分发挥已成立的省住房保障、房地产市场宏观调控两个联席会议的作用，由我定期召集会议，建设、发展改革、监察、民政、财政、国土资源、国税、地税、人民银行、银监局、统计、物价、金融办等部门参加，及时分析形势，研究解决重大问题。为推进农村住房建设和危房改造，省里也将成立领导小组。特别是对农村住房建设，大明省长高度重视，多次提出要求，下步还要亲自研究调度并作出安排部署。各市、县也要建立相应的工作机制，切实加强部门间的沟通协调与配合，形成合力，提高效率。
（二）落实工作责任。建设保障性安居工程，是城市政府的重要职责，也是增加投资、扩大内需的重要着力点。国家要求，住房保障工作由省级负总责，市县抓落实。省政府确定，对住房保障实行城市政府责任制，从明年起纳入省对市的综合考核，省政府与各市签订住房保障目标责任书，市长是第一责任人，分管市长要靠上抓，有关部门负责具体工作。省建设厅要会同省有关部门，分解目标，督查调度，定期上报和通报。
（三）强化监督检查。各级各有关部门要按照各自职责，切实加强对保障性安居工程项目资金使用和工程建设的监督检查，督导资金及时足额到位并专款专用，确保不出任何问题。要督导各个项目加快进度，及时形成实物工作量，特别在冬季施工的情况下保证工程质量和安全不出问题。项目实施单位要自觉接受监督检查，确保资金使用安全，充分发挥投资效益和社会效益。
（四）加强舆论引导。要高度重视舆论宣传工作，大力宣传中央和省市县各级增加保障性安居工程投入、解决群众住房难问题的措施和效果，指导新闻媒体全面、客观、准确报道房地产市场状况，引导居民增强住房消费信心，引导企业增强房地产投资信心，把全社会的关注点和积极性引导到落实中央和省委、省政府扩内需、保民生、促增长的决策部署上来。
同志们，加快保障性安居工程建设，促进房地产业健康发展，是当前扩大内需、改善民生的重要工作，让我们紧密团结在以胡锦涛同志为总书记的党中央周围，在省委的坚强领导下，怀着对广大人民群众的深厚感情，进一步提高工作的针对性、主动性和创造性，以饱满的热情、高昂的干劲、扎实的作风，创造性地开展工作，为全省经济社会又好又快发展做出新的更大贡献！
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