|
6月28日，山东省会济南市的泉城公园，近200名彩石山庄业主聚集于此。这并非开发商组织的游园会，而是一场针对开发商山东三联集团有限责任公司（下称三联集团）的抗议活动。
上午10时，到场的业主签字按手印，授权成立业主维权委员会，并集资1万元作为维权经费。50多岁的曲利华——业主们都称她为“曲大姐”——被推举为会长。 “我们只希望要回自己的钱。”曲大姐语言朴实，却又感情丰富。 这也是业主们的共同想法。三年前，彩石山庄尚未全面开工，开发商三联集团以内部认购的方式，进行了违规预售。彼时，该项目尚未拿到预售证。 如今，彩石山庄完工看上去遥遥无期，三联集团则不断爆出资金问题传闻。业主们担忧，当年的购房款已经被挪作他用。 2005年，就在彩石山庄进行内部认购的前一年，济南市曾经颁布《商品房预售款监管实施细则》，引入担保公司、商业银行，对商品房预售款使用流向进行监管，希望能规避开发商挪用预售款的风险。 这一制度设计看似完备，但彩石山庄的现实，却显示这一担保监管机制的失灵。由于三联集团面临资金链断裂，数亿元预售款短期无法追回，参与监管的担保公司及政府主管部门，亦陷入了进退两难的境地。 彩石山庄“烂尾” 彩石山庄位于济南市东部高新区，项目占地约2400亩，总建筑面积180万平方米，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。 这个项目的开发商为三联集团。 6月的泉城天气炎热。《财经》记者来到彩石山庄项目现场，大片荒草中，几栋前期建设的别墅项目已经停工，五栋灰色“烂尾楼”看上去时间久远。因为拖欠施工款，建设单位已撤离，只留下十座塔吊。红火一时的售楼处，有一名保安人员看守。 济南市土地管理局文件显示，山东三联电子集团公司（1994年变更名称为三联集团）17年前便与项目所在的彩石乡政府达成联营协议，对该地块进行成片开发。济南市政府在1993年的批复文件中要求，该地块中的2000亩用于建设高品质农业项目基地，400亩用于建设工商基地；联营期内，土地所有权性质不变，并且不得转让、出租、抵押。 2006年，随着第十一届全国运动会场馆全面开工建设，济南市政府东迁，济南东区的房地产市场迅速升温。三联集团决定在此地块进行商品房开发，以获得更多收益。 彩石山庄分为B1、B2、B3区，分别命名为水晶、尚华居、白领。虽然当时尚未获得预售证，三联集团先是对内部职工开展认购，后扩大至社会认购，先后吸引了1000多户购房者，签约认购了该项目的白领、水晶两个社区。 根据济南市建设委员会网站公布的预售数据，彩石山庄B2区尚华居取得了预售证，共销出了7.82万平方米。以5000元/平方米的均价计算，三联集团就收取预售款约4亿元。业主们则估算，整个项目的总房款达8亿元之巨。 按照业主签署的认购协议和预售合同，彩石山庄交房日期应为2008年10月31日。但时至今日，计划中的高档洋房社区，仍是一片荒芜。三联集团曾向业主承诺，将于2009年元旦前后办完全部开工手续，2月至3月开工，要求退款的客户可以在6月底退款。 6月已过，三联集团仍未能落实项目资金，退还部分客户款项的承诺再次落空。 彩石山庄项目搁浅，与三联集团资金链紧绷不无关系。2004年以来，三联集团资金危机的消息就一直在流传。2008年2月，由于一笔银行贷款纠纷，三联集团持有的上市公司三联商社（上海交易所代码：600898）10.67％股权被拍卖。 及至2009年2月，三联集团曾在一份公告中承认，彩石山庄的开工手续已完全具备，但“鉴于目前三联陷入挤兑危机的情况，开工资金到位后也无法正常施工”。 5月20日，三联集团董事长张继升也在一次内部会议上承认，前几年公司发展存在着扩张过快、管理粗放等内部因素，三联商社股权被拍卖后，又引发了激烈挤兑，带来了一系列连锁反应。 承诺的交付时间一拖再拖，业主不再相信开发商的任何承诺。“我们的购房款到底去了哪里？”焦急的购房者先后采取了30多次维权活动，但迄今无果。 担保公司实力存疑 彩石山庄“烂尾”三年，也使为其预售款提供担保的三家当地担保公司陷入了困境。 2005年10月，济南市建委出台《商品房预售款监管实施细则》，规定商品房预售款必须用于预售项目的建设投资，其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款，以及法定税费，不得挪作他用。为此，“细则”特别引入了社会担保公司作为独立第三方，对开发商收取的商品房预售款实施监管。 济南市建委还要求，消费者在购买期房时，开发商应提供由专业担保公司出具的《商品房预售款使用责任担保书》。在预售款存入专用账户后，担保公司有权对预售款的使用额度和资金流向进行监管。 《财经》记者获得了一份彩石山庄预售款担保书。这份担保书由三联集团与济南置业担保、山东明基担保、山东中和担保共同签署，内容包括：在预售款监管期间，如出现开发商未按规定使用预售款，造成购房人损失的，购房人有权要求担保公司承担责任。这意味着，如果彩石山庄继续“烂尾”，担保公司就有责任向购房者退还数亿元的购房款。 按照济南市建委对担保公司资质的相关要求，只有注册资本不少于5000万元的担保公司，才有资格承接开发商预售款担保业务。为彩石山庄提供担保的三家公司中，济南置业担保的注册资金有3000万元，另外两家公司的注册资金分别为5000万元和8000万元。一些业主怀疑，这几家担保公司并不具备足够的偿付能力。 工商资料显示，济南置业担保成立于2004年6月，由济南市房产交易监理所、房屋产权登记中心、房地产市场综合服务中心、房屋测绘安全中心等七家单位联合发起成立。公司法人代表为姜玉光，此前曾在济南市房产交易监理所、房屋产权交易中心任职。 一位接近济南市建委的知情人士向《财经》记者透露，济南市建委目前正在和担保公司协商解决办法，“彩石山庄现在的情况，让担保公司也有些慌了。” 预售款监管漏洞 中国的房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地产管理法》。其后，预售资金和银行贷款成为房地产开发最主要的资金来源。虽然《城市房地产管理法》规定了商品房预售必须“三证齐全”，但并未建立相应的监管机制，对违规行为也缺乏惩戒措施。在很多地方，“预售证”的硬性规定形同虚设，“一房二卖”、“重复按揭”、开发商挪用乃至卷走预售款的恶性事件层出不穷。 上述接近济南市建委的知情人士透露，2005年初，济南市建委曾对商品房预售款监管进行了多次省内外调研。最初，济南市建委曾计划成立一个五人监管中心。后因政府不是经济主体，无法承担无限责任，也不能建立赔偿机制而遭否决。最终，主管部门决定实施预售款担保制度，并制定了《商品房预售款监管实施细则》。 “济南模式”一度被看做商品房预售款监管市场化运作的创新，建设主管部门一度曾有意在全国推广。2007年9月，济南市建委主任田庄在接受当地媒体《齐鲁晚报》采访时曾表示，预售房款监管是一个全国性的难题，但是实施新办法后，济南市对房地产开发企业的商品房预售款监管达到了100％。 这100％覆盖的监管模式显然并未完全收到实效。济南地产界人士透露，除了彩石山庄，位于济南市槐荫区的槐苑欣城、经十路化工宾馆附近的一座商住楼，及天桥区一个楼盘，也存在着开发商挪用资金的违规情况，导致项目停工、业主无法入住。 “细则只能管住那些正规的、资金比较充裕的企业，小公司肯定要挪用，否则资金根本滚不动。”上述知情人士称。 在三联集团承诺的彩石山庄复工日期一拖再拖之后，担保公司曾对业主承诺，愿意负责把房子建成，达到“竣工验收标准”，但是不愿意承担开发商的其他一切责任。 业主们显然不愿接受这样的“半拉子”承诺。一方面，他们担心担保公司不负责其他配套设施的建设后，房子达不到“综合验收标准”；另一方面，三联集团已经把彩石山庄的土地抵押给了银行，即使房子建成，业主们也拿不到房产证。 “没有产权证的房子谁敢要？”一位业主反问道。 济南市建委办公室主任关学军向《财经》记者承认，济南市推行的预售款监管办法确实运行得不太理想。但是，他拒绝对三联集团彩石山庄事件发表看法。 目前，彩石山庄“烂尾”事件已经陷入“死结”——担保公司只肯出钱盖楼，不愿承担其他责任；业主为免后患更要求退钱，担保公司却没有足够的资金进行偿付。真正的解结人，只有挪用了预售款的三联集团，以及在监管中缺位的当地政府主管部门。 截至本刊发稿，三联集团仍未就业主维权事件作出公开回应。据三联集团内部人士透露，彩石山庄项目公司的员工已有半年未领到工资。 |
|
|
来自： baiyanglin > 《我的图书馆》
