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浅谈交楼条件中的法律问题 曾铭
在一手商品房买卖中，交楼是一个关键环节，也历来就是一个是非不断的环节。最近，广州市有几个新盘就碰上这种是非，开发商和小业主对交楼条件的理解存在分歧，后者联合“杯葛”并拒绝收楼，甚至不惜诉诸公堂，给开发商施加了巨大压力。 博主试从法律角度对交楼条件进行解读，厘清其中的是非曲直，希望能为深陷交楼纠纷的当事人提供一些参考。 一、交楼在房屋买卖中的意义 交楼是一个俗称，就是房屋的实际支配权从卖方向买方移转，最形象的表达方式就是“交钥匙”。在合同法上，对应的术语就是“交付”，其法律含义是移转占有。在我国，动产买卖通过交付即可移转所有权，但不动产则必须通过登记移转所有权。所以，为了与动产的交付相区别，2002年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以“交付使用”来指称交楼。 交付在法律上具有重要意义。首先，交付是卖方的主合同义务，迟延交付、货不对板都须由卖方承担违约责任；其次，交付是风险转移的分界点，房屋在交付之前的毁损灭失风险由卖方负担，交付之后的风险由买方负担；再次，质量异议期一般以交付为起算日，交付后的一段时间内买方不提出异议，则视为交付符合约定。 二、示范合同中的交楼条件条款 我国的一手商品房买卖一般都采用行政主管部门制定的示范合同。就广州市一手商品房买卖而言，先后采用了三个主要的示范合同。早期的示范合同由省工商局与建设厅联合监制，关于交楼条件的约定在第八条“交付期限”。该条中交付条件有四种：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格，或者由双方自行约定。2004年广州市建委取消综合验收制度后，与市国土房管局联合制定了新的示范合同，条款有所修改扩充，关于交楼条件的约定在第十一条“交楼条件”。该条中交楼条件有：已办妥竣工验收备案手续、已办理初始登记，或者有双方自行约定。2008年底，是国土局又主持制定了新版示范合同，其第十一条“交楼条件”的最大亮点就是取消了自行约定，明定竣工验收备案或者初始登记为交楼条件，其中竣工验收备案中列明规划验收和各专项验收。 从以上示范合同的修订轨迹可以看出，随着法律法规的完善和商品房开发管理水平的提升，示范合同在交楼条件的条款设计上逐步缜密和明确。从早期对“经验收合格”的理解分歧，到后来关于竣工验收备案是否为强制性规定，直至近来关于房屋质量与交楼条件的关系，买卖双方的争议空间也渐渐压缩。 三、对典型交楼纠纷的法律评析 一份设计科学的示范合同，有利于保障买卖双方权益，促进交易顺利进行。事实上，一些典型的交楼纠纷往往与其所使用的示范合同文本具有一定的内在联系。早期的广东省商品房买卖合同示范文本中，“经验收合格”一语不可避免会产生歧义，2005年广州市的示范合同给自由约定交楼条件留有空白，也会让人产生验收制度是否为强行规定的疑问，房屋质量、装修标准等问题也可能会有交楼产生联系。 下面结合典型个案对交楼条件予以简析。 早期一手房交易选择“经验收合格”作为交楼条件，开发商在取得质量验收合格证明后即交楼，但业主拒绝收楼并主张迟延交楼违约金。这类案例中法院判决支持了业主，其判决依据就是粤建办房函[2003]63号。该复函称，“经验收合格”是指在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。这一类争议自此便有定论。不过，博主对此持有保留态度。《建筑法》、《城市房地产管理法》等均规定房地产项目“经验收合格”后方可交付使用，但建设部并非该等法律制定者，自然没有权限解释该等法律用语；即使是以示范合同制定者的身份来解释合同条款也有不妥，因为示范合同一旦被采用后便是当事人的意思，而不是制定者的意思，否则就有行政干预私法自治的嫌疑。笔者认为，《建设工程质量管理条例》第十六条足以表明，法律法规所谓“经验收合格”是指由开发商自行组织的竣工验收，从文义解释、体系解释、目的解释等方法论上均行得通。因此，将示范合同中的“经验收合格”解释为经竣工验收合格为宜。值得注意的是，有开发商在合同附件中甚至将“经验收合格”定义为质量检测合格，实质上改变了示范合同中的固定条款，而法院基于尊重意思自治的考虑，往往优先承认附件中的定义，这的确耐人寻味。 后来，为了预防违约风险，一些开发商填写示范合同中的空白处，降低了交楼条件。但这样并没有真正减少交楼纠纷，相反地有按下葫芦浮起瓢的味道。开发商即使能证明主体结构质量合格，但业主们还是会就其他配套设施提出质量异议并拒绝收楼；即使没有明显的质量瑕疵，业主基于谨慎心态，也会以规避法律强行规定为由拒绝收楼。在对业主房屋质量提出异议并拒绝收楼的情况下，司法实践的裁判标准是：如果属于微小的质量瑕疵，一般不支持拒绝收楼，仅支持相应修理、更换和赔偿的主张；如果属于重大瑕疵，严重影响正常居住使用，则支持拒绝收楼并追究迟延交楼责任的主张。当然，一些法律素养较深的业主还会主张，降低交楼条件的约定因违反法律、行政法规强行性规定而无效，故开发商在竣工验收备案之前交楼业主有权拒收。笔者认为，从法律和行政法规中，并没有以竣工验收备案为交楼条件的强行性规定，相反地，前述《建设工程质量管理条例》恰恰以竣工验收作为强制性交楼条件。当然，实践中法院罕有适用《建设工程质量管理条例》第十六条来说理的，而往往“意思自治原则”来搪塞业主的主张。如此一来，判决结果无误，但援引理论不足。 四、小结 从前面分析中，我们基本上可以理清本地法院在处理交楼纠纷中的基本审判脉络：关于交楼条件的判定，有约定的从约定（即约定优先）；约定不明的则需满足两个基本条件：办妥竣工验收备案手续且房屋无影响正常居住使用的重大瑕疵；如果是装修或配套未达到约定标准的，业主物权拒绝收楼，但可以据此要求开发商承担相应的违约责任。 |
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