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我国《物权法》第九条中规定不动产物权设立、变更、转让、消灭的，需要经过登记才可以发生效力。在商品房买卖合同中约定房屋的交付，应当符合《物权法》的上述规定。
在现行的标准版《商品房买卖合同》中将房屋的买卖过程为交接、交付、办证三个条款和步骤。交接条款内容主要是对房屋的质量、形态的验收，是否存在建设质量问题等，属于物理形态的交接。对交接中存在的问题，应属于房屋交付的瑕疵，由开发商进行维修。该合同将交付又分为两个条款：交付条件与交付时间，首先是交付条件中，约定房屋交付的条件共有四条，基本为竣工验收，但也预留了一个自行约定的空白条款；其次是交付时间，约定了交付房屋的日期。办理房屋产权登记作为一个单独的条款。从该合同上述内容看，是将物权法上的房屋买卖过程分解为上述三个阶段，这是符合开发新房的步骤的，也是最大限度平衡双方的权益的。现实中如果非要等到具备办理变更登记条件时再交付房屋，固然符合《物权法》的规定，但是对于购房者而言，过于迟延。目前各地办理房屋产权证的过程，从房屋竣工验收时起算也需要一、两年时间。而按照《建设工程质量管理条例》等规定，经过竣工验收的房屋就可以使用，也不是要等到具备办证条件时才可以交房、使用。该条例主要考虑房屋安全质量，此时建设工作已经全部完成，后续的工作主要是向房管登记部门提交各项资料办证即可，购房者接收房屋已经基本不影响使用。
开发商将房屋钥匙交给业主时，通常存在两种状态，一种是已经完成竣工验收，符合前述法规的规定；另一个是未完成竣工验收，而房屋虽未竣工验收，也存在两种可能性，一种是建设过程均合规，在后续约定时间内能够通过竣工验收，一般也就能够继而办理变更登记；另一种是因建设规划、消防等原因导致房屋或公用部分设施存在缺陷，比如不足规划车位，未建设配套幼儿园等等，导致后续无法完成单项验收，竣工验收就无从谈起，当然就不可能实现后续的变更登记，后者也是目前影响产权证办理，形成大量纠纷的最突出因素。
购房人虽然接收了房屋，并且已经装修入住，但是房屋或小区却没有竣工验收，是否为《物权法》意义上的交付，有关法规存在冲突。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：房屋转移占有即为房屋交付，交付后的房屋毁损灭失的风险由买受人承担，买受人无正当理由拒绝接收的，书面交房通知可单方面发生作用，自该通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担。从最高法院此后的关于执行（最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定）以及保全、复议等司法解释规定来看，其意见是一贯的，也就是将登记视为物权公示的效果，更注重确认实际占有房屋的业主的权利，对其占有房屋视同已经取得所有权进行保护。对未完成竣工验收这一情形的影响是有意忽略了。从最高法院法官所做的解释看，最高法院实际上是意识到这个问题的，只是留待具体问题具体处理。但仅从文义理解该条规定并未设定任何条件，不论房屋是否完成竣工验收，都适用上述规定。
根据《建筑法》第61条、《合同法》第279条、《房地产管理法》第27条，《建设工程质量管理条例》第49条，《消防法》第13条规定，综合验收是房屋合格的最终条件，没有经过综合验收是不允许使用的，这是房屋管理部门对没有竣工验收房屋不予办理变更登记的直接的法律依据。
房屋属于一种特殊的商品，具有很强的法律监管色彩，所以在评判房屋买卖合同的合法性，以及后续房屋交付的合法性时，既要考虑实际的交钥匙，即物理形态的交接，也要考虑法律上的合法性的完备，最终办理权属转移，才算是完整的物权法意义上的的房屋交付。交付属于买卖而转移所有权的过程环节，是一种履约行为，主要考虑合同法的规范。但是作为交付标的物的房屋所有权，是否具有合法性，需要从《物权法》角度审视，而标的物的合法性应当是贯穿整个交易过程的。
有些开发商在购房合同的交付条款中，抛开标准版购房合同的四个竣工验收的选项，自行约定经过五方验收，甚至更少为二方验收，作为交房的条件。在该约定之下，业主已实际收取了房屋，也使用了房屋，那么按照最高院的司法解释规定视为交付。既然视为交付，开发商就完成了约定的交付义务，对于应当完成竣工验收的工作，是否还要继续完成？如果要开发商继续完成竣工验收等行为，是否又否定了此前的‘交付’的合法性？
根据《城市商品房预售管理办法》第五条的规定了商品房预售应当符合的条件。影响购房合同有效性的条件是五证，只要有五证，买卖合同即有效，所以未竣工验收并不导致商品房买卖合同的无效。
竣工验收对于房屋而言，并不是包装物与商品的关系，似乎也不能理解为主合同义务与从合同义务，甚至附随义务的关系。那么，购房人与开发商在协议中约定不将竣工验收作为交付之条件，是否有效呢？虽然购房合同属于普通买卖合同，尊重当事者的意思自治，但是商品房作为一项特殊的商品，并不完全以当事者的约定为准则。购房人购买房屋除取得专有部分以外，还会取得共有部分。而竣工验收不仅是涉及专有部分的质量、面积、配置，还涉及共有部分如消防、车位、绿地等小区规划条件，这些设施并不归某一个业主所有，因此单独业主也无权放弃。而且涉及小区规划条件如容积率、车位等因素，都是规划部门考虑本地区人口、水电气甚至道路的容量而设定的，一个小区不按照规划建设，将不仅影响本小区，其影响会超出本小区的范围，所以即便本小区所有业主同意或放弃，也不能改变规划设定条件，也就是综合竣工验收的条件，免除开发商的该项义务。因此即便业主在合同中变更或放弃竣工验收条件，也是无效的。开发商仍需承担后续的竣工验收工作，才能视为满足交付的条件。房屋未完成竣工验收的不合法状态并不因为购房者的接受或忍耐而合法化，业主也无权抛弃该条件而实现转移登记，房屋必须进行竣工验收是法律规定的强制性义务，已经成房屋这一法律概念的一部分，而不仅仅是一种行政管理的需要。
未竣工验收房屋尚不具备合法性，在此条件下的交接行为，不能视为开发商已经完成房屋的交付义务，其实际交接房屋只是履行了房屋交付的部分义务，其履行行为是不完整的，所以开发商仍然需要完成后续的验收、备案登记等手续。
房屋交付的法律意义直接影响到后续完成竣工验收、办证等义务外，还影响到购房人主张其违约责任的诉讼时效等问题。按照守约人主张权利的角度，对不完全履行情形下的权利主张，不完全履行处于持续状态，购房人有权在当时就主张完全的交付及违约责任，也有权在完全交付完成时主张违约责任，至此才发生交付违约责任的诉讼时效最终起算问题。
基于以上分析，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定的文字表述是不完整的，应该以买卖的房屋具备规划、验收等合法性作为前提。
【注释】 [1] 《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” [2] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” [3]《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。” 作者:任自力 |
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