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05月19日 一、案件简介 A公司开发建设的B项目于2000年8月开工建设，于同年12月19日取得预售许可证开始销售。A公司与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定的交付期限为2004年8月31日，交付条件为:商品房经验收合格。2004年下半年业主开始入住该小区，2007年小区业主基本入住。A公司至今未办理房屋初始登记。由于A公司未办理房屋初始登记的行为，导致购房人向房管局信访，要求房管局对A公司不按规定办理房屋初始登记的违法行为予以处罚。 另，A公司至今未与购房人办理房屋交付手续，且B项目至今未取得竣工验收备案。 二、分析意见 本案焦点问题:B项目购房人对房屋的现有权利状态是否能证明A公司履行了房屋交付义务?房管局是否能根据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定对A公司进行行政处罚? (一)B项目购房人对房屋的现有权利状态是否能证明A公司履行了房屋交付义务? 1、A公司与购房人签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。对于卖方来说，A公司的合同义务为应按照合同约定的条件及期限将房屋交付购房人。 2、购房人目前对所购房屋现有权利状态为:实际入住并使用。我们认为，购房人实际入住并使用房屋的行为，证明该房屋已完成交付。 (1)商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋，以实现居住目的，但并不代表所有权的转移。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，房屋已经实际由购房人占有使用多年，从常理推测，购房人对房屋应已进行装修以达到正常使用的目的。同时，《商品房买卖合同》中对于房屋的交付，并无除外情形的约定。因此，根据上述司法解释之规定，B项目购房人对房屋实际占有使用的行为，足以证明该房屋已经交付。 (2)B项目未经竣工验收合格备案、A公司作为卖方未向购房人履行房屋交付手续，是否能证明房屋尚未交付? 首先，虽然《商品房买卖合同》第八条中规定了出卖人交付的房屋经验收合格及符合本合同的约定的交付条件，但商品房经验收合格系工程质量方面的要求，须由建设行政主管部门出具竣工验收备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商违反规定的，应承担相应的行政及民事责任。由此证明，法律法规仅仅规定未经验收合格的商品房不得交付使用，但并非代表购房人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为不能被认定为开发商已履行交付义务。如房屋虽未经验收合格，但开发商为规避逾期交房的风险，与购房者达成一致，按照合同约定的交付期限交付房屋，购房人收房的行为即可视为商品房交付。另，合同中并未直接约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或交付房屋必须同时交付竣工验收报告。因此，购房人对未经验收合格的房屋占有使用的行为，即视为房屋的交付使用，交付日期为购房人占有使用之日。如购房人占有使用之日商品房尚未验收合格，购房人只能在房屋出现质量问题时以质量违约为由要求开发商承担相应责任，而不能以未经验收合格为由主张房屋未交付。 其次，A公司作为卖方未向购房人履行房屋交付手续的义务，并不能证明房屋未交付。房屋交付手续系商品房交付前的程序，并非是房屋实际交付的必要前提条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，除非买卖双方将完成房屋交付手续作为交付房屋的前提条件，否则并不能以卖方未履行房屋交付手续为由认定房屋未交付。 (二)房管局有权依据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定对A公司进行处罚。 《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”根据上述分析，本案中，商品房已经交付购房人，A公司至今未向房管局报送办理房屋权属登记的资料，违反《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，房管局有权对其进行处罚。
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