购买商品房必备之70条
胡昊哲 2013-09-29 15:57
前 言
鉴于在商品房买卖中买卖双方所处的地位不同，房地产开发公司往往借助其在商品房销售中的强势地位，利用格式合同的方式，事先规定一些不利于购房人的有失公平的合同条款，从而使自己的利益最大化，或者在发生问题时有效地帮自己摆脱或减轻责任，而将损失转嫁到购房人的身上；另外，也考虑广大购房人的实际欲求，当前常用的商品房买卖合同内容过于简单、笼统，为此，笔者在研究了大量的商品房购房案例后，根据购房者所遇到的一些常见的问题和困惑，结合当前我国有关商品房销售和消费者权益保护等方面最新的法律规定，从中总结出一些有效地保护购房人合法利益的行之有效的办法，形成了以下这些购房必备条款，作为对一般的商品房买卖契约的必要的补充，供购房者在签订商品房买卖合同时参考之用。
为了增强购房人在商品房买卖的谈判和签约中的地位，笔者建议在购买某个开发商的楼盘时，可以由具有相同购买需求的购房者组成5人以上的购房团，以增加跟开发商谈判、协商和讨价还价的砝码，从而要求其同意签订以下对购房者具有重要意义的合同附件，以避免将来可能产生不利的矛盾和损失，维护购房者的合法权益。
正 文
第一部分：基本情况
第1条、目的：鉴于目前在商品房买卖中双方由于合同规定不明而引起诸多争议，并且考虑到双方在商品房买卖中实际地位的不平等，应通过合同条款的适当倾斜来充分维护弱势一方的合法权益，从而达到事实上真正的公平，双方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关的法律法规，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就双方在商品房买卖中的权利义务达成以下合同条款。
第2条、买受人在跟出卖人签订商品房买卖合同前，有权审查出卖人的如下文件并获得相应的复印件副本：（1）营业执照（2）国有土地使用权出让合同（3）国有土地使用证（4）建设用地规划许可证（5）建设工程规划许可证（6）建筑工程开工证（7）商品房预售许可证。出卖人有义务为之提供充分的帮助。
第3条、双方同意出卖人将位于___________省______市_______区（或镇）______路______号的__________小区 _______座________ 栋________单元_______室的商品房出卖给卖受人_________，该房屋建筑面积为__________平方米，单价为每平方米______元，总价为_______________元。
第4条、买受人应在________年_______月_______日前向出卖人支付定金（大写）_________元，在买受人最后一次付款时充抵房款。
第5条、商品房买卖契约中应明确土地使用权法定年限为_______年，起止日期为从________年_______月到_________年________月，因此，本商品房所属地块的剩余使用年限为______年______月。
第6条：出卖人承诺没有在该块土地上设置抵押等任何导致商品房开发、销售瑕疵的情形。若出卖人无法立即提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于______年____月____日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保、抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如出卖人不同意退房，或者推延退房的，则从买受人要求退房之日起至买受人取回全部房款以前，出卖人须因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第7条、出卖人未取得商品房预售许可证明即与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效；一旦买受人发现出卖人存在以上情形的，有权要求立即解除其跟出卖人之间的商品房买卖合同，并要求其赔偿损失。出卖人不同意解除商品房买卖合同或拖延解除的，应向买受人每日按总房价的千分之一支付赔偿金。
第8条、在双方的商品房买卖合同中，出卖人应列明以下内容：用地规划批准部门为：__________，建设工程规划许可证：____________，建设用地规划许可证：____________。施工许可部门：____________，施工许可证：____________开工证：____________。建筑企业：总设计单位：____________，建筑师姓名：____________，注册建筑师号码：____________，总施工单位：____________，总监理单位：____________。买受人享有对商品房及其所属小区的建设情况等的充分知情权。
第9条、出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押、，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中也不会进行任何形式抵押；出卖人保证在此商品房上也不存在一房两卖等任何可能导致其瑕疵的情形存在，否则，买受人有权要求立即解除该商品房的买卖合同，并要求出卖人按总房价的双倍返还。
第10条、买受人有理由相信出卖人对其所销售的商品房及其周围环境的宣传是真实、可信的，并据此作出买房的判断，双方同意所有关于该商品房及其附属、配套设施和周围环境的广告宣传是购房合同不可分割的组成部分，是对购房合同的补充和完善。
对于出卖人的有关承诺，如体育、休闲、绿化等有关直接影响到买受人居住质量、生活方便和健康美观等方面功能的设施和其他有关的设计、配套在商品房交付后一年内仍无法按时完成并交付使用的，出卖人应依据公平合理的原则对所缺的每一项配套设施或设计变更按总房价的3-5%支付赔偿款。
第11条、设计变更：在双方就所买卖的商品房协商一致并达成购房协议后，出卖人不得随意变更设计方案，未经买受人同意擅自改变房屋的户型(包括门窗的位置与大小尺寸)、面积、功能、质量、社区设施、道路等，否则，出卖人须就每一项向买受人支付总房价的3-5%的赔偿，赔偿金额须在买受人提出交涉后一个月支付，否则，应按日加收千分之一的延迟罚金。
第12条、在签订商品房买卖合同时，出卖人应清楚列明买受人在接受交付时所应缴付的一切费用名目、数量等内容并得到买受人的签字认可，否则，买受人有权拒付，出卖人不得以此为借口推迟交付；否则，出卖人应向买受人按总房价每日千分之一支付赔偿金。
第13条、按揭：出卖人承诺协助买受人办理商品房购买的按揭事宜，若由于买受人非其主管意愿所能控制的原因导致无法取得银行的按揭的，则出卖人应同意买受人的退房要求，不得推延或为此设置任何障碍，并不得就此向买受人要求任何赔偿等。
第14条、若由于以上原因导致买受人无法申请按揭购房的，出卖人在买受人提出退房要求的同时应立即全额退还其所缴付的购房定金及其他任何的相关费用，不得以任何借口拖延或推迟。否则，出卖人应按其所欠金额每日千分之五向买受人支付赔偿。
第二部分：质量问题
第15条、建筑材料：出卖人承诺其用于建造该商品房所使用的全部建筑材料均符合国家或者专业机构颁布的最高标准，并且至少要达到优良以上的品质，其施工方法亦根据国家及行业的专业标准进行，以确保房屋的建筑质量达到优秀的水平，主要的部分如楼板及墙体的厚度不但要符合安全的要求，同时也必须保证隔音性好、强度高等要求。
第16条、墙体平直：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于1度，计算方法为：高度差/直线距离；不平直情况不得超过政府规定的标准；门窗、墙角等室内及室外的线条必须保持平行或垂直，不得有歪斜超过2度以上等影响到美观和使用功能的情况出现，如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求换房或退房但出卖人须为此向买受人支付购房款3-5%的赔偿款，出卖人拖延的，须按日支付总房价千分之一的违约金。
第17条、防水情况：房屋顶棚应无水渍，厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水等，若无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房，或要求出卖人在合理的时间但不超过15天内负责修复，并向买受人支付自交付之日起至修复之日总房价每日千分之一的违约金。
第18条、表面裂缝：出卖人保证商品房内外部分无任何裂缝，墙体表面平整，瓷砖地板平整无松动、无裂痕、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况严格符合并高于国家和地方主管部门颁布的最高标准，在合理的使用年限内一旦买受人发现楼体发生沉降的问题，有权要求出卖人对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告，同时由出卖人及时提出整改报告并进行相应的修缮；情况严重的，或经出卖人两次维修仍未能解决问题的，买受人有权要求退房，并要求出卖人承担其相应的损失。出卖人拒不退房或拖延解决问题的，应按每日总房价千分之一向买受人支付赔偿金。
第19条、买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价，出卖人必须予以充分的配合。
第20条、根据我国有关消费者知情权的法律规定，买受人有权了解有关其所购买的商品房及其有关的其他一切数据，如房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息，有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件，其基础工程和主体结构的有关数据等，并有权获得与房屋相关的诉讼信息，出卖人必须予以配合，否则，买受人有权要求其所购商品房价格3-5%的赔偿。
第三部分：户型空间
第21条、商品房户型：____室____厅____卫____浴____厕____厨，本商品房使用率不低于：_____%；房屋层高：____________毫米；室内净高：____________毫米；墙壁厚度为________毫米，楼层之间的楼板厚度为________毫米，立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。若本商品房的使用率达不到本合同所确定的比率的，出卖人应将按合同所确定的使用面积减去实际的使用面积的差额部分退还买受人该部分房款，每拖延一日按其千分之一加收赔偿金。
第22条、起居室尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第23条、书房尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第24条、卧室一尺寸：朝向______??_，长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
卧室二尺寸：朝向______??_，长度：______，宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
卧室三尺寸：朝向______??_，长度：______，宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第25条、卫生间尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第26条、厨房尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第27条、阳台尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第28条、过道尺寸：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）； 套内楼梯：长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第29条、重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
重要门窗：位置______，长度：______宽度：______高度：______下沿距地面：______毫米）；
第30条、贮藏空间：位置_________，长度：______宽度：______高度：______其他：______（毫米）；
第31条、每个功能区都应明确标明其建筑面积、使用面积，以便买受人可以据此进行其使用的规划设计及测量、核对。
第32条、出卖人确定将使用面积为：_______平方米的阳台之使用权交付给买受人，双方明确阳台面积不计算在买受人所购买的面积之中，，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；
第四部分：公摊面积
第33条、定义：可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务并具有一定功能的建筑面积部分。
第34条、基本原则：此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
第35条、分摊构成：公共门厅、电(楼)梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
第36条、出卖人应在商品房销售合同的附图中清楚表明公摊的位置、有关数据，以便买受人能够充分了解公摊面积的分布、数量、功能等情况。
第五部分：测量争议
第37条、当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则可以通知出卖人到场进行共同测量，出卖人得知通知后应按时到场；拒不到场的，买受人即可自行进行测量。
第38条、买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定；在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。
第39条、出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄露；如果室内发生液体或气体泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，如果买受人不能证明自己没有责任，则出卖人应当承担相应的赔偿责任，以补偿买受人在选择装修企业、设计施工所支付的费用与耗费的时间。如液体或气体的泄露给买受人或其亲属或其他人员造成伤害，则出卖人应当同时承担违约责任或侵权责任。
第六部分：电梯使用
第40条、本单元共配有电梯_____部，型号为_____，额定载重量不得低于1000公斤，每部电梯服务住户数量不得超过_____户，电梯终生保修，买受人可以24小时使用电梯，并可以到达其商品房所处层楼。一旦电梯发生故障，出卖人应在12小时内负责及时修复，在维修同时，出卖人必须保证至少有一部电梯可以正常工作，以保证买受人正常的生活不受影响。
第七部分：室内环境
第41条、日照时间：考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天(冬至日)，其窗户能够接受的满窗日照时间为6小时以上，如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人拒不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第42条、室内保温：考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺室内保温不低于国家对商品房设计标准的最高要求，出卖人应提供具体的数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第43条、房屋隔热：考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第44条、噪声隔音：考虑到室内噪声隔音将对买受人的身心健康有重要影响，出卖人承诺墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第45条、电磁辐射：考虑到室内外电磁辐射可能严重影响买受人的身体健康，出卖人承诺不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第八部分：室外环境与绿化
第46条、楼间距：出卖人保证其所售房屋之间的楼间距系数不得小于1.8，以保证买受人所购商品房之室内的能够直接被阳光所照射及有充足的空间享受绿化和通风等，否则，若出卖人随意减少楼间距或改变设计损害买受人利益的，买受人有权要求退房并要求出卖人为此向买受人支付相当于总房价3-5%的赔偿金。
第47条、出卖人应当保证本商品房周围_____米以内不设置公共垃圾处理场所、污水处理站、公交站等其他设施，保证与本商品房相连的建筑物中没有任何饭店餐饮设施、洗浴场所等其他可能声生油污、躁音等污染的设施，以免使买受人的居住环境受到不良影响。
第48条、绿化：所谓绿地是处于房屋以外，种植于地面的自然植物，高度不低于50厘米，作为小区景观的一部分，绿化的作用在于消除噪声、净化空气、美化环境等，出卖人必须保证绿化植物寿命不低于10年。
第49条、绿地面积：考虑到绿地面积将对买受人生活产生重要的影响，出卖人承诺本社区绿地面积为不低于：_____平方米，绿化率不得低于本市标准，交付时绿化率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比，房屋交付时本社区的绿化率不低于30%；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第50条、环保噪声：出卖人必须保证本商品房周围没有明显的噪声源，在敞开门窗的情况下，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不得高于40分贝，否则，买受人有权要求出卖人立即对此进行整改，并向买受人按总房价每日千分之一的赔偿金；若在合理的时间内仍不能解决问题，则买受人有权解除合同要求退房。
第51条、电磁辐射：出卖人承诺不在房屋室外500米内及本商品房楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置；如果有此设施，无论是否影响人体健康，买受人均有权解除合同要求退房，出卖人将承担违约责任。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第九部分：房屋交付
第52条、出卖人在确定所售商品房处于适合交付、使用状态时，得向买受人发出交付及交接的书面通知，在双方同时到场的情况下交付钥匙，并对商品房进行现场的察看，发现问题时即中止交付，并应将问题的具体情况记录在案，一式两份，由双方签字后各执一份。出卖人应对此进行及时的修缮、补救，并向买受人按总房价每日千分之一支付赔偿金。
由于任何出卖人自己的原因造成商品房的延迟交付，出卖人得为此向买受人按每日总房价的千分之一支付违约金。
第53条、鉴于商品房质量的隐蔽性和专业性的特点，买受人无法仅凭外观立即对此做出准确的判断，出卖人必须保证其所售房屋在五年内无漏水、渗水、裂缝等质量瑕疵，保证房屋始终处于适住状态，一旦发现以上问题，出卖人应在一周内负责修复，否则，出卖人应当按总房价每日千分之一向买受人支付赔偿金。问题严重且在十天内出卖人无法修复的，买受人有权要求换房或退房，并要求出卖人赔偿损失。
第十部分：所有权证
第54条、出卖人应在房屋交付后的一个月内向买受人提供所有办理房屋所有权证、土地证所必需的文件、证书等相关资料，并协助买受人办理有关手续。若是由于出卖人的原因，买受人房屋交付后90天内仍未能取得房屋权属证书的，买受人有权要求出卖人立即解除商品房买卖合同并退还买受人已经支付的全部购房款，若出卖人以任何借口推迟或拖延退房的，应按每日向买受人支付总房价千分之一的赔偿金。
第十一部分：契税
第55条、契税补差：鉴于我国当前将120平方米（+/-20%即144平方米）以下的住房定义为经济房，并对此实行2%的契税优惠政策，而其他类型商品房的契税为4%，一旦双方所签合同规定的商品房面积为144平方米以下，而出卖人实际交付的商品房面积大于144平方米，出卖人应当承担买受人因此而多支付的契税和其他一切税费。
第十二部分：社区基本情况
第56条、建设概况：本社区总用地面积为：__________，总建筑面积为：__________平方米，其中商品房面积为__________平方米，公用建筑面积为__________平方米，重要指标容积率为：__________；出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共设施均可在买受人入住时投入使用，如果本社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。
第57条、公共设施：社区所属的共用设施如儿童乐园、健身设施等系为社区居民生活、锻炼方便而建设，不得向买受人及其家庭成员收取费用。出卖人保证所有设施必须符合国家的有关安全标准，出卖人应对其进行妥善的管理和保养，保证其功能始终处于能正常使用的状态；一旦发生故障应及时进行维修，消除隐患，同时必须以明示的方式告知使用者在此期间不得使用，否则，出卖人须对由此给使用人造成的损害承担一切相应的责任。
第58条、公共设施的具体分布：
1， 幼儿园_____个，面积为_____平方米，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年_____月_____日；
2， 小学_____个，位置坐落_____________________；中学_____个，面积为_____平方米，交付使用时间：_____年_____月_____日；
3， 医院(_____级_____等)_____个，面积为_____平方米，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年_____月_____日；
4， 停车场_____个，面积为_____平方米，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年_____月_____日；
5， 娱乐设施名称：________，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年____月____日；
6， 娱乐设施名称：________，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年____月____日；
7， 娱乐设施名称：________，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年____月____日；
8， 娱乐设施名称：________，位置坐落_____________________，交付使用时间：_____年____月____日；
第59条、小区道路交通：出卖人本着方便生活、便利出行的原则进行小区的道路规划和建设，保证每个单元都有水泥路直接通达，小区的道路宽度应不低于______米，采用_______路面，道路的等级应达到承重_______吨的通行能力，正常情况下至少在10年内不会被损坏，否则，应由出卖人及时否则维修。
第60条、标志：出卖人应在小区内设置足够的标志，准确表明小区每幢建筑物、功能区及配套设施的具体方位。
第十三部分：物管基本情况
第61条、考虑到前期物业公司系由出卖人选择的，出卖人应当保证其所选择的物业管理公司具备相应的资质、证书并有良好的经营记录和市场的声誉，有足够的能力来承担其小区管理的职责和维护买受人的各项权利。
第62条、一旦物业公司在管理过程中遭遇业主的多次投诉，并遭到10%以上的业主联名投诉要求解除其跟物业公司的服务合约时，则买受人必须在15天以内作出相应的处理，并在此后的15天提出3家以上的物业管理公司由每幢楼的业主代表投票选定。若出卖人在收到广大业主的联名投诉后30天内仍未作出妥善的处理的，则买受人有权在此后的时间直至解决为止期间的物业管理费用，此间物业管理公司的一切费用由出卖人承担，并且由于物业管理公司未尽到管理职责给买受人造成的损失也由出卖人承担。
第63条、在出卖人选择物业管理公司的合同上，必须对物业管理公司的职责作出清楚、明确的规定，并且应买受人的要求向其提供其跟物业管理公司签订的物业管理合同的副本。
第64条、维修基金：为了方便买受人的生活，出卖人承诺在买受人入住的同时为买受人办妥水、电、煤气、天然气、电话费等所有费用的银行托收业务，
第65条、业主委员会：在买受人入住后、业主委员会成立之前，由每幢楼选派两名业主代表，组成小区的业主代表委员会作为业主的临时性组织，在业主委员会成立之前代表全体业主代行其权力，负责跟物业管理公司的沟通和协调，并决定小区的重要管理事务，以维护全体业主的合法权益。
第66条、在出卖人跟其选聘的物业管理公司之间的合同中，必须包含以上对业主代表委员会的承认和管理权力的确认，出卖人有义务根据买受人的要求向其提供其跟物业管理公司之间的包含以上条款的聘用合同。
第67条、根据业主代表委员会的要求，出卖人有义务向其提供全体业主的联系方式，以方便其开展工作，出卖人必须充分配合业主代表委员会的一切合理要求，不得以任何理由和借口阻挠和妨碍其正常工作的开展。
第十四部分：其他
第68条、纠纷处理：鉴于商品房买卖双方在实际中的地位不同，国家法律、各部委及地方性法规对同一问题有不同的规定时，应本着公平的原则，由买受人对所适用的法律和标准作出选择。
第69条、合同解释：本合同与《商品房买卖契约》有同等效力，如两者的条款之间有不同规定或不同含义的，则以本合同的规定或解释为准，或者应当作出有利于买受人利益的解释。
第70条、合同附件：
（1），出卖人资料：出卖人营业执照、出卖人相应的资质证复印件、代理人身份证复印件；
（2），买受人资料：买受人身份证复印件、代理人身份证复印件。
（3），技术文件：商品房平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图 |
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