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纪志刚 2009-12-14

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购房指南：挑户型要留神七大硬伤

文章来源：本站点击次数：29 录入时间：2009-11-18

不少读者在挑选户型存在一定误区，认为所有窗户、阳台都朝南的就是好户型；只看所买房子的户型图，就确认所看户型是好户型等等。我们从读者提供的户型图中总结出七大缺憾，这些都可谓是不能改动、不能装饰的“硬伤”，再次提醒广大购房者，选房时请尽量避开这些硬伤。

缺憾一：

半日照户型，采光不足通风难

户型情况：当前，城市住宅大多为高层建筑，土地利用率高，建筑容积率大。高层住宅点式楼与板式楼相比，电梯服务户数多，公摊面积相对少，结构体态稳定，经济上较合算，但点式楼房的户型不如板式楼好。在点式楼里，电梯是楼层的中心，各种户型都围绕在电梯的前后左右，呈放射状布置。因此，在点式楼里，要求每户人家都做到南北通透、户户朝阳，是不可能的，其中必然会出现南向户和北向户，或是东向户和西向户。

问题分析：在这些户型里有两个比较常见的问题，一是通风不理想，常常打开窗户没有穿堂风，只好打开入户门，利用楼梯间通风，会影响家庭的私密性和安全性；二是日照时间不足，北向的户型几乎一年四季见不到阳光，东户和西户也只有半天的日照时间。这是目前高层住宅设计中，很难避免的缺憾。

在分析户型过程中，常常会见到半日照户型，要么朝东，要么朝西，户型的内部布局都很不错，不足之处就是只有半天的日照时间。半日照户型是点式高层最常见的户型，不影响正常居住，但日照时间短是无法改变的永久性缺憾。

缺憾二：

卧室开间小，大床横摆走道窄

户型情况：卧室是房子的主体，是家最核心的空间，也是采光、通风、日照、私密性等要求比较高的房间。一般的床，净长都是2.0米，带床头总长至少2.2米。以往读者提供的户型，卧室大多数比较好，不理想的卧室，主要问题是开间有点偏小，主卧达不到3.6米，不好用。

问题分析：如今，大多数人习惯把双人床横着摆，也就是垂直于房间的长度方向，床脚也希望有些地方摆电视柜。这样一来，如果卧室开间3.3米，床长2.2米，电视柜宽0.5米，墙体0.3米，剩余的走道只有0.3米，太窄了。

许多售楼书上户型的过道很宽，实际上比较窄。所以，您要看仔细了，因为双人卧室（主卧室）的开间，应达到3.6米才比较好用。我们常看到一些户型的主卧室开间3.3米，显得小了，不是很理想；有一些户型主卧很好，次卧室开间却只有2.7米，甚至2.4米，主次卧室规划不协调，不均衡，也太不好。此外，卧室门窗位置不好、平面不规整等等，都是卧室设计上的缺憾。

缺憾三：

客厅门窗位置差，沙发难摆放

户型情况：客厅是户型的门面，是家人的起居中心和交流中心，也是每家每户重点装修、装饰的空间。在当前的户型设计里，再小的户型，也要挤出个客厅来，足见人们对于客厅的重视程度。理想的客厅，一是开间要相对大一些，至少3. 6米以上，二是布置成“U”型，窗户开在“U”字底部。在我们分析过的户型里，不符合上述两个条件的户型不在少数，这样就导致业主的装修费时、费钱。

问题分析：不理想的客厅，要么不是“U”字型，要么窗户、门开的位置不好，客厅不好布置，原因是客厅的门窗位置不正，我们中国人习惯电视和沙发相对布置，还要靠着墙，不靠墙或电视不和沙发相对，会感觉不舒服。很多读者提供的户型，都有这样的问题，使用起来不太方便。除此之外，客厅采光不足、走廊穿过客厅、电视墙面偏短、开门见厅、没有换鞋的地方等，也是常见的问题。

缺憾四：

主卫门正对床，衣柜难摆潮气大

户型情况：目前，许多住宅都设计有两个卫生间，一主一次，主卫和主卧连在一起，一来可方便主人使用，二来可提升居住者的生活品位。但许多户型中的主卫将门直接开向床的位置，坐在床上可以直接看见浴盆。

问题分析：卫生间直对卧室床，至少有两个不足之处，一是卫生间里的潮气和入厕的异味会影响到卧室；二是卫生间的门占用了主卧的一面墙，使得主卧大立柜不好摆放，这样的问题很麻烦。有些人家为档湿气，在卫生间门口做一面大柜子，档在床前，不仅占用了很多面积，而且柜子里的衣物也难免会受潮。当然，最近一些新推出的户型，就将主卫的门开向主卧门口，解决了上述问题，是比较理想的布置。

另外，还有一些在卫生间门口布置了餐厅，也不合理，中国人饮食文化源远流长，讲究进餐环境，卫生间门口摆餐桌很不雅观，这是大多数家庭无法接受的事情。

缺憾五：

厨房空间窄长，双人入厨显拥挤

户型情况：厨房是住宅必备的功能空间，也是展示主人居住文化和饮食文化的重要场所。国家对厨房设计有明确的规定，要有良好的采光和通风，操作台长2.1米以上，人员活动空间最窄不小于1.1米。实际生活中，2.1米的操作台还是有些短了，按现在的炉具规格和做饭习惯，比较理想的操作台最好能有3.5－4.0米。

问题分析：厨房开间不足，最常见的开间是1.8米，并且还很普遍。1.8米的开间，墙体0.3米，操作台0.6米，只剩0.9米的转身宽度。0.9米的宽度，一个人做饭都很紧张，逢年过节厨房有帮手时，就更显得更拥挤了。所以，厨房开间1.8米是不理想的，应在2.1米以上较好。

此外，厨房通风不好，也是常见的问题，我们中餐用热油，油烟问题一直得不到很好的解决，所以，厨房必须具有良好的通风效果，以减少油烟的污染。

缺憾六：

生活阳台连厨房，洗衣易凉衣难

户型情况：住宅里有生活阳台，受到许多家庭的青睐和喜爱，已成为近年来户型设计的一种时尚。但我们在分析读者提供的户型时，发现许多户型的生活阳台和厨房连在一起，洗衣机也放在阳台上。厨房外设计生活阳台是合理的，可以扩大厨房的有效使用面积，增大家庭的储藏空间，但洗衣机放在厨房阳台上，有些不方便。

问题分析：现在厨房外的生活阳台面积都不大，一般也不向阳，洗完的衣服，一般不会直接晾在生活阳台上，还要端着脸盆，穿过厨房，晾到卧室外面的阳台上。这样来来回回的，有些不便。洗衣机的位置，应该设置在能够晾衣的阳台上。如果不能确定晾衣的位置，洗衣机也应该接近浴室，才符合中国人的生活习性。外国人是把衣服换下后，集中起来，到专门的洗衣房洗涤。我们目前的居住情况，还达不到每家都设置洗衣房的条件。

缺憾七：

忽视餐厅功能，就餐随意显尴尬

户型情况：餐厅是家人就餐的地方，也是家人集中交流的场所，有时也可以替代客厅的功能。所以，现代住宅设计十分看重餐厅的设计，有些住宅还设计有两个餐厅，一个正餐厅，一个早餐厅（兼午茶、休闲茶厅）。目前，餐厅大体分四种格局，独立式最好，连体式次之，过厅式不理想，开放式新潮。在读者提供的户型图中，常常会见到一些不考虑餐厅，或不认真考虑餐厅的户型，有的根本不考虑餐厅的位置，随意性的安放在过道里，或在厨房门口，摆个桌子，就算是餐厅了。

问题分析：上述的这种设计思维，落后于现在大多数家庭的生活水准。有的户型开门就见饭桌，有煞风景，若家人在用餐时来了客人，桌上杯盘剩餐还未拾掇，就显得有些尴尬。

目前，以过厅式餐厅设计为最多，这说明现在大多数的户型中，餐厅设计都不够理想。有的读者对电视剧《家有儿女》中，厨房和客厅连在一起的形式很是欣赏，这说明餐厅的格局形式，是随着人们的生活习惯、家居水准的发展而发展，餐厅的功能和效用也在逐步扩大化。http://www.house365.com/d0t1l2p3/8000000/2009/12/11/110013/

合肥晨铭验房公司---房产证的办理流程和费用

文章来源：本站点击次数：16 录入时间：2009-11-27

房产证办理流程和费用

两种方法：
一、委托开发商或代理公司办理房产证
二、自己办理房产证
办理房产证注意：
无论是期房还是现房，都存在办理房产证的问题。
您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
您也可以选择自己办理房产证。
如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理。
自己办理房产证可以省去代办费用1000元左右。
自己办理房产证可以免除代缴的风险。
自己办理房产证需要花费时间和体力。
您需要提前了解自己办理房产证的程序和要求。
一、委托开发商或代理公司办理
适用条件
为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
办理流程（一）
适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用
第一步：签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
注意事项：
委托代办的协议中应明确约定：
1.开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了）；
2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；
3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x％的赔偿金”等明确的违约处理方法；
4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证；
5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；
6．约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税
办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项：
1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。
2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
第三步：按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
注意事项：
1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；
3．核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；
4．索要缴纳税费的正式发票。
办理流程（二）
适用范围：自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用
第一步：签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。注意事项：
注意事项同“办理流程一”中的“第一步”。
第二步：缴纳房产证代办费
售房人住的时候，开发商会要求您缴纳。注意事项：
交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。注意事项：
请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。
请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。
第四步：按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
注意事项：
1．仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
2．仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；
3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。
提示：
及时查询房屋产权状态
即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态，如果发现“危险情况”，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。
二、自己办理
适用条件
在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”、“需委托开发商代办房产证”的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前，请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。
另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时您也只能委托开发商或代理公司办理房产证。
如果是一次性付款，或贷款已经还清，则完全可以自行办理。
办理流程
提示：
如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合一，那么您只需要跑一个部门就行了。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离，那么您就需要跑两个部门。很多地方还无法办理购房者的“小《土地使用权证》”，只能请您关注相关消息，待相关规定出台再办理。
第一步：确定开发商已经进行“初始登记”，即完成“大确权”
开发商办理“初始登记”是您办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常，主管部门办理“初始登记”所需时间大约为20-60日不等，因此在收房人住后的两三个月之后，您可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。
注意事项：
《购房合同》中应对开发商办理“初始登记”的时限加以约定，尤其是开发商办理“初始登记”的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
第二步：到管理部门领取《房屋（地）所有权登记申请表》
这个填写好之后需要开发商签字盖章。有的时候开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了，省去奔波之苦。注意事项：
可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。
第三步：拿测绘图（表）
可能有三种情况，第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图；第二种是带身份证直接到开发商处领取就行，这一种比较简便；第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘，这种情况己经比较少见，现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写房产证上的面积数据。
由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。
第四步：填写表格、盖章、领取相关文件
填好表格后，找开发商签字盖章，并领取其他必要的申请文件。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

注意事项：
在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些文件，一次齐全，免去奔波之苦。
第五步：缴纳公共维修基金、契税
缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。
公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。
注意事项：
无论是小区办收取还是由银行代收，都请您保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响到您获得房产证。
第六步：提交申请材料
材料主要包括以下几种：
（1）盖章的申请表；
（2）房屋买卖合同；
（3）签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；
（4）测绘图、房屋登记表、分户平面图两份；
（5）专项维修资金专用收据；
（6）契税完税或减免税凭证；
（7）购房人身份证明（复印件核对原件）；
（8）共有的提交共有协议；
（9）银行的提前还贷证明。注意事项：
不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。
第七步：按照规定时间领取房产证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等注意事项：
仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
第八步：办理抵押登记
有些贷款银行允许自己办理房产证并且不扣押房产证，只需办理抵押登记即可，这种情况下，就要办理这个手续。
需要提交的文件通常包括：
（1）房屋所有权证、共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见；
（2）国有土地使用证；
（3）借款合同、抵押合同；
（4）抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明；
（5）抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照。注意事项：
通常这个手续可以与领取房产证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。
第九步：将房产证交给银行扣押
如果《贷款合同》约定，需要将房产证交给贷款银行扣押。
按理讲，办了第八步就可以不用再把房产证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押《购房合同》正本，以求“三保险”。
提示：
1.户口本、身份证、银行的提前还贷证明、购房合同、入住通知等材料，一定随身携带，并准备好充足的复印件，以防止因为缺少证件而浪费时间和体力。
2.不同地方的流程和要求提交的文件存在差异，这里仅介绍大概流程，具体细节请您一定提前询问核实。