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昨天版上有人询问个人抵押贷款的事，因为我刚刚办过，就把自己买房的经历说一下，可能比较罗嗦，针对一些有改善型住房需求的朋友，希望能为大家提供一些有用的信息。不过下述内容基本都是在新政策出台前完成的。没耐心的人可以跳过中间过程看总结部分。
我们自己有套小两居，生了宝宝，老人过来给带孩子，很挤，住小屋的只能睡沙发床，放不下双人床，于是想买个大一点的三居室，又舍不得卖这个小的。因为是二套，商贷的利息高，就想用公积金贷款，虽说手里有一些存款，可是还不够首付，我和lg去做了信用等级评估，争取能多贷一些。 也是比较凑巧的事，在回来的路上，看到路边有个某银行的个贷中心（就在方庄公积金中心旁边），就进去咨询了一下抵押贷款的事情，看看能不能抵押自己的这套小房子做首付，没想到办理起来还是很简单的。
具体流程是，不需要网签合同，不需要双方的面签，只要提供买卖双方签订的一个书面合同就行，有没有中介的章好像也无所谓，还要提供你所买房子的房产证复印件和你所交首付的凭条（其实就是个手写的收条，如果有银行转款凭证更好）。贷款可以打给本人，最常年限是20年，只要保证批贷后三个月后提供过户后的房产证就行了。贷款的额度不能超过你所买的房子价格，但基本没有比例的限制（首付很少都行），主要与你所抵押房子的评估值有关，利率享受9折优惠。虽然优惠不多，不过总比1.1倍的强。提前还款不受限制，只要提前一周预约就行。就算刚拿到贷款，就提前还都行。 了解清楚后，我们就准备下手看上的房子了，结果被中介和房主忽悠了，一个说打算卖给同事了，另一个房主临时决定不卖了，估计人家本来就不想卖，硬是中介给撺掇的。没办法，只得改变策略，在我们自己小区再买个一居室，老人帮着带孩子的话可以住，就当临时过渡一下（因为我们小区的两居室和一居室朝向不好，基本没什么阳光，不利于宝宝生长。所以不打算常住）。结果运气不错，没过几天，中介就帮我们找到了，就在我们这栋楼，而且价格也很合适。因为对方着急用钱（也是买房），所以我们以全款的优势又砍掉了几万。虽然全款可以承受，不过，一想到贷款政策越来越严，我们还打算用抵押贷款的方式。我们先给了卖方一少部分钱用于给他那套房子解抵押，然后我们利用卖方解抵押的这段时间，到银行办理了抵押自己房子贷款的事，这样做的好处就是，对于卖方来说，我们是全款支付，可以砍价，而且又以还算不错的利率贷了款，关键是能避掉很多税，全款买小户型的话，房本是否满5年基本不受影响，因为只要按照过户指导价走，就能把差额做没，所以只交了几千的契税。
其实，办完后也觉得有点大胆，每月利息要还几千，如果手里的这些现金毫无用处则比较亏。 贷款还没批下来，中介又帮我们找到了一套价格很诱人的大两居（本来想买大三居，现在钱不够了，所以想在看看大两居），而且也在我们小区，我们去看了，房子很不错，可以自己住，然后把原来的这套房子和刚刚出手的那套作为投资租出去。想等贷款一拿到，就去签合同，结果第二天就被告知卖掉了。这件事给我们的教训就是，好房不等人，看准了就要立刻下手。没想到第二天又出了一套这样的房子，我立刻放下手里的事跑去看房，到了竟然被秒杀了，因为我们没带定金。后来再出来的同样户型，都比这两套房子贵了几十万。杯具啊杯具，我当时发誓，以后去看房就揣着十几万过去，一是防止被秒杀，而是防止卖方违约。 从第一次去银行申请开始算，两周后贷款下来了，看着卡里的巨额数字，不知该怎么办。目前的选择，要么再全款买一套小户型作为投资，要么再等两个月，看看有没有合适的大两居，最后都没有的话只能提前还贷了。等了快半个月，仍没看见合适的房子。就在很矛盾的时候，突然同时出现了两套比较合适的房子，分别是两个不同的中介提供的房源。一套是个大两居，我们再贷一点公积金就能买到。另一套是个三居室，卖方提了不少条件，什么首付多少，尾款必须多少日之内到帐。后面能贷多少钱，我们没有把握，只能把刚买的这个一居室卖掉才行。于是我们开始周旋在这两个中介之间。最后，大两居的房主坐地涨价50万，我们只得放弃，最终锁定三居室。 现在要做的就是立刻把刚过户才半个月的房子卖掉，然后再去全款出手三居室。有了之前的经验，我们必须防止任何一头落空，这是个很有压力的任务，因为会出现很多不可控的因素。 不过当时还是卖方市场，房子刚挂出去，就一堆中介说有买主。选定了一两个比较靠谱的后，我们上午和三居室的房主签了合同，打算下午和一居室的买主签，结果那个买房的竟然被另一房子秒杀了。第二天中介又给拉过来一买主，还算比较顺利地卖掉了，因为房价一直在涨，卖掉的价格比起买的时候还是赚了不少（这只能是被迫炒房行为吧，我主要目的还是自住）。后续的过程基本就是一居室买方打款给我们，然后过户，我们再打款给三居室的卖方…… 总之，买卖房子很费精力，搞得我这两个月不务正业，没有好好做本职工作，没有好好的陪宝宝，基本是喂了奶就跑出去看房子，其他的事全扔给老人了。有一段时间光研究贷款政策和缴税政策了，搞得晚上都失眠。没办法，钱不多，又想住好一点的房子，让宝宝有个宽敞的活动空间，只能在这些事上下功夫了。新房子的钥匙已经拿到了，还要忙着装修，以后就开始转战occupier了。 总结： （1）关于政策——上有政策，下有对策，银行还是非常鼓励个人贷款，特别是信用良好，还款能力强的人（比如有很多房产，有大额存款等证明，这是银行的人说的）。虽然现在政策很严，但估计他们今后应该会变相推出很多促进个人消费的金融服务，无论是买房还是干什么的。 （2）操作流程——个人要做很多功课，经历了这番买卖，我自认为比所谓的中介店长还要专业。主要是多问，包括银行、房地局、地税局、公积金中心、评估公司、担保公司……反正能和房地产业贴点边的机构都多打打电话，没坏处，大不了浪费点电话费。从而了解如何合理避税，如何确保顺利过户等等，这些官方机构说的话肯定比中介靠谱。
（3）多做准备——比如各种证件的复印件，如果卖方配合的话，也把他的相关证件复印一下，没准有用。我和lg还去做了信用等级评估，因为我在事业单位，所以评了个2A，最多能贷92万，虽然没用上公积金，但以后应该有用。 （4）变通方式——还是有一些可变通的方式的。比如当卖方不接受贷款的时候，也可以先找亲戚朋友借钱全款给他，然后让他和你指定的人去做公证，由卖方委托这个人全权处理这套房子，包括过户和收款等环节。当然前提是卖方人品比较好，因为委托人有权单方解除公证，如果已经把钱付给卖方了，等贷款批下来，他又单方解除公证，就会导致贷款直接批到卖方帐户，这样钱就不好拿回来了。此外，受托人在各种证件上要无法看出与你的关系，银行才会认为这是一个真实的交易，否则不会批贷的。（这个办法是中介说的，我亲自跑到公证处、房地局确认是可以的，银行的朋友也说可以）。不过这种办法不适用于公积金贷款，因为无论市管还是国管，只能房贷到卖方帐户。 （5）关于中介——中介的很多话都不太可靠，无论是买房还是买房，我都被忽悠了很多次，所以本人对中介的印象不好。版上如有曾经接打过交道的中介朋友看到了请别有任何想法，不是针对个人，是针对这个行业而言的。比较搞笑的是，我们起初说要买个两居，中介说有房源了，是个两居但带一个书房，气得我lg直接问候了他的长辈。这时千万不要气馁，虽然被中介忽悠，还是要广泛撒网，中介之间竞争很激烈，一旦出了个好房源，很多人都捂着一段时间，宁愿自己找客户，而不告诉其他人。就算是同一个店的同一个组，也可能有不同的房源。如果不怕骚扰的话，就把电话都留给中介，这样获得房源信息就会比较广。另外说一句，中介的内奸很多，我在签卖房合同时，有无数个其他中介打来电话，说有能接受更高价格的买主带了定金等我们签，可见这个行业确实缺乏最起码的规范，胡乱哄抬房价。 （6）关于人品——买卖房子很讲人品的，除了坐地涨价50万的那个大两居的房主（据说还是某知名高校的教授），其他人都还不错，价格也有的商量。自叹买房过程虽然艰难，不过我运气不错，无论是买方还是卖方都是比较有素养的人。婆婆说这是一种缘分，没买到的房子说明和你们没缘，注定是你们的一定就是，将来会有好运的。老人都挺迷信的。 （7）关于房价——我买房的原则就是，只要房子好，而且价格能承受，就不要考虑它涨还是跌。因为好的房子还是比较稀缺的，北京这种地方，好像都是脑残的人设计的户型，公摊大，开间小，采光更甭说了。所以一旦遇到比较心仪的房子，价格高个几万都不算什么，毕竟我们还年轻，吃一点苦挣钱也是值得的。特别对于改善性刚需的人来说，往往都是为了孩子，把房子的事弄踏实了，专心培育孩子才是更加重要的事。 |
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