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新房太难抢了，或者是太偏僻了，市中心区域的二手房也是一个不错的选择，成熟的配套设施，便利的生活环境，竞争者相对较少。那么在买二手房的过程中，应该怎么避免踩雷呢？扫地僧在2014年买了第一套二手房，2017年购入了第二套二手房，现在把详细流程写出来，方便大家对比。 1.看房 在网站上看到房东挂牌价格212万，就联系了挂图片的中介，是世纪宏图。 他们安排一个中介带我去看了房子，还比较满意，但是这个中介有点让我很烦，就是完全不给你考虑的空间，一天到晚催我赶快下定金，说什么房东要涨价什么的。确实也是这个房价低于周边小区，而且更靠近地铁。所以我还是要他算了费用表给我。 2.比较中介费，选择合适中介 重点来了，这个中介号称中介费只要2%，但是其他的费用就开始给你乱算了，比如贷款手续费，这个完全就是他们自己乱加的，银行根本就不会这么收，然后再就是评估价，跟我单价评高了，评了好像是17000多（就跟购房价格差不多），因为我首付足够了，所以根本没必要评那么高，因为后期缴纳地税跟契税是按照评估价缴纳的，而不是成交价；所以我觉得这个中介不光不专业并且很忽悠。 然后我就又问了一个中介：链家，房源信息他们一查就出来了，我就直接说，房子我已经看了，你直接算个后期费用给我。链家的中介费是2.5%，贷款手续费是固定值，120万以下一个价格，120万以上一个价格（好像是120w，具体也不太记得了，反正不是贷款额的1%），然后评估价好像做的16500（具体不太记得了），世纪宏图中介费2%的算下来后期费用10.3万，链家9.9万。那就选择链家了，老百姓攒点钱不容易啊，能省4千是4千。 3.议价 认可了后期费用之后，链家就带我们去跟房东议价了。房东报212万，心理价位应该是210万，后来中介一直帮我们谈到晚上11点，208万成交。 4.付定金 链家交定金就跟淘宝买东西一样，买方、卖方、支付宝。中介有一个APP，买卖双方均注册一个账号，买方把定金付到APP中托管，然后冻结款项。中介会做房屋调查，比如房子有没有债务纠纷，是否有抵押，是不是凶宅等等。调查完房子没问题后就会安排申请银行贷款。 5.申请贷款 由于是二手房，所以贷款年限不会做很长，具体银行给贷的方式好像是这么算的：我买的房子是使用期限到2073年8月底，房子是2017年8月初签的合同，那就可以贷款的年限就是（2073-2017-10）/2=23年，就是剩余使用年限要减10年再除2，写完申请交了大概3400元不到的评估担保费。 6.贷款审批，房东还清贷款解除抵押 大概7-15个工作日，申请过了，冻结的定金卖方房东就可以提现了。然后就是卖方房东申请提前还款（如果房子没有贷款就更简单了，就直接过户了），大概又是7个工作日，当时卖房房东需要我们的首付一部分用来还清贷款，所以到了还款的时候是我们、卖方房东、中介三方都到了银行的，给了首付一部分卖方用来还清原来的房贷款，中介开了收条，过了几天拿到银行的结清证明，然后就是中介安排卖方去房产局做解押了，我们就等消息，解押还是很快的。 7.过户 先是预约取得号，当天在房产局就可以办完，其间去地税交了税金，好像是4.3万多（跟评估价有关系），完了才办的不动产权证证，然后大概一周左右拿证，过完户在三方都在的情况付了剩下的首付，打了收条。 8.拿到房产证之后，去银行做抵押，完了之后坐等银行放款 去中介交了5万的中介费（心好疼~），但是想想毕竟是个大件，安全第一，再加上那些私下交易被骗的例子也不少。 9.放款之后就跟买家约时间交房 交房时水、电、煤气、物业，煤气是充值的，所以一般不存在欠费，主要就是水、电、物业，当面缴清了水电，交接了物业费的收条，煤气还有176个字，煤气跟物业费照说没用到的我应该算钱给她的，但是他也很大气，觉得交易还比较顺畅，所以也没要。再就是清点一下当时合同里面的家具，家电（因为我是装修好的二手房就涉及到这些，毛坯就没这些了）。 8月14号签的合同，10月底交房的，历时1个半月，中间找了银行的关系，不然银行放款就非常难了。 |
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