房屋居间合同中购房者“跳单”屡发诉讼，法官给你细述——《看房确认书》暗藏的猫腻2010年4月21日 B02：非常官司 稿件来源：上海法治报
□金玮 在二手房买卖过程中，当委托购房者与一家房产中介公司签署求购房屋的 《看房确认书》后，却又另行委托了另一家房产中介公司提供房产交易居间服务，并成功进行了房产交易。 在该委托购房者与第一家房产中介公司签署的具备房屋居间合同性质的 《看房确认书》中，购房者的 “跳单”行为是否属于违约？当事人的“跳单”行为又应当如何被认定？ 承办过多起房屋居间合同纠纷案件的黄浦区法院法官在接受记者采访时表示， “跳单”违约行为的具体认定过程中，应考量中介公司是否履行中介服务，委托人是否利用中介公司提供的信息跳开中介公司与出卖人订立合同，以及委托人有无恶意逃避支付佣金义务等行为。 买家“跳单”被指违约发生争议双方打官司 位于黄浦区保屯路某弄内的一套房屋原为单先生所有。年前，单先生委托某房产中介公司以47.5万元出售，佣金为实际成交价的1％。几天后，房产中介公司便领着有购房打算的徐先生上门实地看房，并在看房完毕后，与徐先生签订了《看房确认书》一份，约定徐先生委托某房产中介公司居间购房，房产中介公司提供系争房屋并带徐先生实地看房，看房后若成交，佣金为实际成交价的1％；另外还约定徐先生在看房后六个月内，不得私下成交或利用某房产中介公司的信息、机会另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付相当于佣金数额的违约金。 之后，在某房产中介公司居间下，单先生、徐先生、某房产中介公司签订《房屋置换 （转让）中介代办手续协议》，以47.3万元成交，房屋置换手续由某房产中介公司办理，单先生、徐先生各自支付某房产中介公司佣金4730元。徐先生当场支付定金2万元，其中1.5万元交给单先生、其余5000元由某房产中介公司保管。就在签署协议后的第二天，单先生由于买房事宜未及时落实而反悔，表示不再出售涉案房屋，提出不再履行合同，并退还徐先生定金1.5万元，某房产中介公司当日将5000元退还徐先生。 然而就在不久之后，单先生委托另一家房产经纪事务所挂牌出售其名下位于保屯路某号的房屋，挂牌价为48万元。不久，徐先生便通过这家房产经纪事务所与单先生签订房地产居间合同和上海市房地产买卖合同，约定房地产转让价格为48万元，徐先生支付房产经纪事务所佣金4800元，单先生不支付佣金。 徐先生在取得原属单先生名下的房屋产权证的当日，还向先前一家房产中介公司支付了佣金4800元。然而，该房产中介公司却认为，其带徐先生看房后，徐先生利用其房源信息另行委托他人居间成交，系跳单行为，构成违约，要求徐先生支付违约金4800元。 购房者行为不构成违约房产中介公司被判败诉 法院审理后认定，徐先生与某房产中介公司签订的《看房确认书》符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，可认定为居间合同。 法院认为， 《看房确认书》中约定 “徐先生在看房后六个月内，不得私下成交或利用该房产中介公司的信息、机会另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付相当于佣金数额的违约金。”此处的违约行为是指委托人以逃避支付佣金为目的的不正当交易行为，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。单先生与徐先生签订房屋置换（转让）协议后，单先生单方违约，并提出解除合同，某房产中介公司将定金交还徐先生，应当视为同意解除合同。 而徐先生在合同的履行过程中遵守了诚实信用的原则，在该房产中介公司同意解除房屋置换 （转让）协议并退还定金的情况下通过其他中介公司再次与单先生签订房屋买卖合同，成交价格高于47.3万元，且在某房产经纪事务所居间成功后，徐先生并未逃避支付佣金，而是按约向某房产中介公司支付了全额佣金4800元，因此徐先生的行为不构成违约。 据此，黄浦区法院根据《合同法》的相关规定判决驳回某房产中介公司要求徐先生支付违约金4730元的诉讼请求。 法官说法 承办过多起房屋居间合同纠纷案件的黄浦区法院陈建勇法官向记者坦言，当下二手楼市中，买卖双方通过中介公司进行房地产交易已成为一种普遍方式，卖方找多家中介公司挂牌、买方找多家中介公司看房的情形也相当普遍。本案即是因多家中介公司参与同一房屋居间交易而引起的佣金请求权纠纷。 陈建勇法官指出，此类纠纷的争议多集中在以下三点：一、客户与中介公司签订的类似 《房地产求购确认书》合同的法律性质如何认定；二、 《房地产求购确认书》中的规避 “跳单”条款是否有效；三、客户就同一房屋与一家中介公司居间交易的行为是否对其他中介公司构成违约。 《看房确认书》的法律性质 “合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”陈建勇法官表示，居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。 陈建勇法官指出，本案中，徐先生到某房产中介公司表示买房的意愿，该房产中介公司向徐先生提供房源信息，并带徐先生实地看房，看房后双方签订 《看房确认书》，明确约定：徐先生愿委托该房产中介公司居间购房，并由该房产中介公司带其实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，佣金为房屋实际成交价的1%。该确认书符合 《合同法》规定的居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。 规避“跳单”条款的效力 陈建勇法官告诉记者，在居间法律关系中，居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得佣金。但是，在房地产中介市场上，存在委托人“跳单”行为，如中介公司带看房或介绍买卖双方认识后，买卖双方为不付佣金而私下成交，或者手拉手到另一家中介公司成交而达到少付佣金的目的。为了防止委托人“跳单”的不诚信行为，中介公司拟定的合同中多列明规避“跳单”条款，常见的条款内容即本案违约条款：徐先生在看房后六个月内，不得私下成交或利用某房产中介公司的信息、机会另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付相当于佣金数额的违约金。 关于规避 “跳单”条款的效力，一种意见认为，该条款并非格式合同，不存在合同法规定的无效情形，应为合法有效；另一种意见认为， 《看房确认书》系中介公司拟定的格式条款，中介公司只要带委托人看了房，无需提供其他媒介服务，即可取得佣金，该条款明显加重了对方的责任，免除了自己的责任，应认定为无效。 陈建勇认为，上述两种意见均有不妥之处。 《合同法》第39条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。根据本市房地产中介市场交易习惯，类似 《房地产求购确认书》或 《看房确认书》的合同通常是中介公司为了重复使用而预先拟定，并且就条款内容在订立时未与对方协商，因此应认定为格式条款。 《合同法》第40条规定： “提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。但该类条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，并不是指中介公司只要带委托人看了房，无论成交与否，中介公司均可获取居间佣金，而是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人如有恶意逃避佣金支付行为的，应当支付相当于佣金的违约金。该条款旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为有效。 “跳单”违约行为的认定 “《合同法》第426条、第427条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”陈建勇法官同时也表示，如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。 “在该类案件中，违约行为是指委托人以恶意逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据 《合同法》第45条第二款规定 ‘当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。’如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。” 陈建勇法官坦言，关于本案被告徐先生是否构成违约，一种意见认为，根据系争违约调控，徐先生虽未与出卖方私下成交，但某房产中介公司向其提供了房源信息，徐先生另行委托某房产经纪事务所居间成交，应认定其行为构成违约；另一种意见认为，系争房源信息并非某房产中介公司独家垄断，某房产经纪事务所利用自有的房源信息居间促成合同订立，且徐先生已向某房产中介公司支付了房屋成交价1%的全额佣金，因此不应认定为违约。 法院在审判过程中则基本采纳第二种意见， “跳单”违约行为的认定应满足三个条件： （1）中介公司提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（2）委托人利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交； （3）委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。 陈建勇法官表示，本案中，单先生先委托某房产中介公司出售房屋，与徐先生签订房屋置换 （转让）协议，后单先生提出解约，在某房产中介公司同意后委托某房产经纪事务所挂牌售房，因此，某房产经纪事务所合法地占有涉案房屋的房源信息。单先生提出解除合同后，某房产中介公司将保管的定金交还徐先生，应当视为同意解除合同，某房产中介公司并未完成与徐先生约定的代办房屋转让手续服务。之后单先生再次在其他中介公司挂牌出售，徐先生以高于原定价格购买，且在某房产经纪事务所居间成功后，徐先生按约支付了全额佣金，不存在逃避支付佣金的不正当目的。 因此，徐先生的行为不构成违约。某房产中介公司认为，只要中介公司带委托人看了房，委托人与出卖人不经该中介公司而订立合同即构成跳单。照此理解，除非中介公司与委托人形成独家委托关系，否则在出卖人于多家中介公司挂牌销售房屋的情形下，中介公司在履行实地查看的居间义务后无需积极促成合同订立，只要静待其他中介公司促成合同订立，即可坐收相当于佣金的违约金。而委托人在未委托独家代理的情况下，对参与交易过程但未促成合同成立的中介公司均需支付成交价1%的佣金，可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果，这明显加重了委托人的责任，显失公平。因此，某房产中介公司的主张未被法院采纳。 |
|
|
