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否。 二手房买卖中，由于绝大多数买卖双方需要中介的陪同和协助才能完成二手房全部的交易流程，故房屋中介人促使委托人与他人订立《房屋买卖合同》后，通常仍需要中介协助完成后续的交易内容，即负有协助委托人办理房屋贷款、过户、房屋交接等手续的义务。 委托人后续未能与他人履行房屋买卖合同，且房屋中介人在委托人与他人签订合同后，没有协助委托人进行后续的贷款、过户、房屋交接等工作的，可以相应的减少中介费用。当然，如果房屋中介人与委托人对于具体事项有明确约定，则按照约定处理。 由于在中介活动中，房屋中介一般与委托人签订的都是事先拟定的格式合同。此时应当注意，如果格式中介合同中约定：“在中介完成居间义务后，买卖双方不得因中介的后续服务内容主张减少或者拒绝支付佣金”。中介人员应当事先告知委托人，并提醒委托人注意。否则，该条款可能会因为该条款不合理地免除或者减轻中介人责任，加重或限制委托人主要权利，而导致该条款无效。 相关法律规定： 《民法典》第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 第五百五十八条：债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。 案件来源：上海市第一中级人民法院 (2013)沪一中民二(民)终字第885号判决 相关案情简介：2012年9月22日，通过龙迪事务所，夏某与汪某签订了一份《房屋买卖合同》，约定夏某购买汪某所有的房屋一套，夏某一次性支付中介佣金15 000元。其中，合同补充条款中约定：“夏某与汪某签订买卖合同后，即认定中介对该房的经纪业务活动已完成。至于后续的贷款、过户、房屋交接等辅助性服务，中介只作为义务协助双方完成，双方不得在后续内容的服务过程中，寻找借口并以此为由，拒付或少付中介佣金。” 同日，夏某与龙迪事务所签订《佣金确认书》，约定夏某在签订买卖合同当日一次性支付龙迪事务所佣金15000元。之后，夏某与汪某并未按约定履行《房屋买卖合同》，也未向龙迪事务所支付佣金。后龙迪事务所诉至人民法院。 原告龙迪事务所要求被告夏某支付佣金。被告夏某辩称，龙迪事务所没有进行房地产买卖合同签订之后的后续服务工作，造成房屋无法交接以及合同无法履行，原告没有完成全部居间义务，故应在合理范围内收取佣金。 法院裁判处理：一审法院支持了龙迪事务所的诉讼请求。 二审法院经审理后认为：经过被上诉人的居间介绍，上诉人与案外人汪某签订了房地产买卖合同，故上诉人理应向被上诉人支付佣金。但上诉人与案外人签约后并没有履行合同，而是协商解除了合同，被上诉人并未协助完成后续的贷款、过户、房屋交接等诸多事宜。 根据目前二手房买卖操作流程看，买卖双方完成上述买卖交易流程并非易事，绝大多数买卖双方需要中介的陪同和协助才能完成全部交易流程，这就意味着买卖双方经中介居间介绍而签约后，仍需要中介协助完成后续的交易内容；中介存在相应的人力成本支出，而这些成本支出包含在委托人向中介支付的佣金中。如果买卖双方不再履行合同，则中介的上述支出相应减少。 因此，本案中对于上诉人减少支付佣金的主张应予支持。 关于被上诉人称，《佣金确认书》中已经明确佣金的支付时间和条件；买卖合同补充条款亦明确买卖双方签订合同即为中介已完成全部居间义务，买卖双方不得因中介的后续服务内容主张减少或者拒绝支付佣金。对此，法院认为，上述协议及补充条款均系中介制作，且没有证据表明中介已向买卖双方明示上述内容；由于该内容实际上排除了买卖双方的权利，免除了中介的合同责任，故应为无效格式条款。 本公号运营者简介 钟北斗律师，2006年通过国家司法考试，2008年正式执业至今。现为江西冠城律师事务所执业律师。 擅长：小区业委会选举、企业法律顾问、民商事纠纷处理。 电话13767729175（微信） |
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