200万元是怎样变成2个亿的？

标题:200万元是怎样变成2个亿的？ 参与讨论 推荐 作者：阳信人 于 2010-07-02 14:32:42 发表     只看该作者   　　5年前，花费约200万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元——来自南方某城市的房地产商人刘生（化名），日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。（7月2日中国青年报） 　　200万元是怎样变成2个亿的呢？那就是“用土生金”。2004年我与某公司合作，注册了一个新公司开发某房产项目。这个项目的土地主要由A村和B村两村的土地组成，我们拿地总共花了约200万元。除了提高容积率来增加利润外，还有两个生财之道。 　　 　　第一个生财之道是，我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。这些商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。另外一个亿的生财之道就是，按合同规定归还农民1万平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，再减去其他费用，就又是一个亿。这样，开发商就如玩魔术般把200万元投资变成了两个亿的暴利。 　　为什么会有这么多空子可钻呢？这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有，很多人即便拥有土地也不可以开发。无论是国有土地还是集体土地，要发展只能通过房地产商。而在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做开发资金，“空手套白狼”，几乎零投入，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式。具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既现实，又合法，银行还会大力支持。因为银行从中也获得了最大收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。　 　　当然，房地产商要获得垄断利益，是与政府间的合作分不开的。举个20多年前收地的例子，你就明白了。那时候还没有招拍挂这个概念，只有行政划拨和国家征用。政府按每亩1．6万元的价格从农民手上收过来，再按每亩20万元的价格卖给我们。我们躲在政府后面，不需要和村民直接对话。而对于村民来讲，在那种特定环境下，哪个村能把土地卖掉，是很能干的，因为把土地变现了，每户都成了万元户。所以村民先前还是很乐意的，后来知道实情后才心理不平衡了。 　　在开发过程中，政府和开发商都是赢家。一个房地产项目，政府可以赚1000万，不但带动了当地的就业，还带动了当地GDP的发展。而房子建好以后可能卖到3000万，这样我们就赚了2000万。 　　政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地后好好盖房，然后能拿到好处。于是乎，政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。 　　至于房价上涨，一定程度上是我国经济发展的必然。但房价涨到现在这么高，也是因为我们学香港学的。香港曾经是英国的。英国人当年在香港时因为不想背历史包袱，就用土地做文章，只开发1％的土地，因为供需严重不平衡，自然抬高了房价。这样，就让有钱人来操这个摊。而我们学香港恰恰只学了高端商品房这一块儿。 　　而事实上，市场化是解决不了住房问题的。理想的住房格局是，1％的人住私有房产，99％的人住在政府的房子里。这样，既满足了有钱人的购房需求，也才能解决普通老百姓的住房问题。显然，政府应该大量兴建保障房，用来解决普通老百姓的住房问题。但是我们保障性住房推出17年了，没有一年真正去执行。如果保障房建设政策实施得好，肯定是可以拉低房价的。 　　山东省阳信县国土资源局 邱海昌