国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号
成文日期：2007-01-16
注：文件通读后的总体印象，明确了土地增值税清算的时间和空间“底线”，一方面使税务机关在征收这一税种时更有操作性，另一方面，也规范了房地产企业的纳税义务，有利于公平房地产企业税负。
（1）国家对房地产调控再出重拳。土地增值税自1993年税制改革推出后，由于房地产经济一度不景气，一起没有正式征收。从2003年起，国家逐步对房地产行业进行税收调控，国内各个地区对土地增值税基本上是要求房地产企业按照预（销）售商品户收入1%～3%的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，标志着房地产开发项目全面迎来“清算”时代。
（2）土地增值税清算条件发生了本质的变化。以往土地增值税清算一般以开发项目公司注销税务登记为清算点。换句话说，只要开发公司不注销，公司就有可能长期不进行土地增值税的清算。而目前，只要单个开发项目符合清算条件，就必须清算土地增值税。显然，中央政府要求严格执行土地增值税征收的态度是相当明确的。
（3）国家税务总局下发此次通知，意味着国家对2007年房地产市场的调控还将继续。对房地产行业的税收调控，从出台的一系列文件来看，如国税发［2003］83号、国税发［2003］89号、财税［2006］21号、国税发［2006］31号、财税［2006］162号、财税［2006］168号等，政府试图将过去没有完善的房地产税收体系进行恢复和完善。
（4）继连续几年被国家税务总局作为税收专项检查的重点行业之一后，2007年房地产行业土地增值税的清算工作预计还有可能被作为检查重点，敬请房地产行业关注相关税收文件变化，及时和税务机关进行政策沟通，减少纳税风险。
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏回族自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
注：根据《土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。
由于此前对房地产开发成本（即扣除项目）的具体操作方法不详，且《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。所以目前各地土地增值税征收多采用预征。
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
注：土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免房地产开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值税，以达到少缴或不缴税款的目的。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
注：《土地增值税暂行条例》第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。
《土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”和财税［1999］210号文件《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国办发［2005］26号文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
结合财税［2006］21号文件《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第一条的规定，在2006年3月2日之前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不应再做追溯调整。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
注：对纳税人应当自行进行土地增值税清算的情形作出了明确规定。《土地增值税暂行条例》明确规定房地产开发企业可以按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本加计扣除20%，但在税务实践中，第1种情形是符合规定的，第3种是不符合规定的，但第2种情形纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目，是否也适用于加计扣除规定，或者未竣工决算房地产的完工程度是影响其加计扣除项的重要因素，有待在各省具体的清算管理办法中进一步明确。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
注：对税务机关可以强制要求纳税人进行开发项目土地增值税清算的情形作了明确规定，并赋予了省级地税机关一定的自由裁量权。是对财税［2006］21号文件《关于土地增值税若干问题的通知》第三条规定“关于土地增值税的预征和清算问题”的清算条件的有效补充。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
注：结合国税发［2006］31号文件《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》第六条 “关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的规定，对视同销售的开发产品收入确认方法和顺序进行了明确，保持了企业所得税和土地增值税在收入确认方面政策上的统一性和有效衔接。明确了开发产品所有权发生转移的视同销售行为应及时确认收入，清算土地增值税；对未发生所有权转移的视同销售行为不征收土地增值税，但相关的成本、费用要分别核算，不能在应税土地增值额中扣除。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
注：《土地增值税暂行条例》第六条及期实施细则第七条是对房地产开发企业扣除项目的具体规定，主要是取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、对专门从事房地产开发业务的纳税人可加计扣除20%等。纳税人提供的扣除项目必须是真实、合法的有效凭据。援引国税发［2000］84号《企业所得税税前扣除办法》第三条规定：纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
注：按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款的规定，房地产开发成本应主要包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。因为土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费都是由政府部门征收，使用的都是行政事业性收费专用票据，是要纳入政府财政预算的，在票据扣除方面，纳税人不可能取得虚开票据。而另外四项房地产开发成本，房地产开发企业则有可能利用关联企业或通过其他途径，进行所谓的纳税筹划，取得一些形式上合法的票据，虚增成本，来偷逃企业所得税和土地增值税。在中国税务报2006年某期中，曾提到过一个典型案例，某房地产开发企业对同一个开发项目多次向不同咨询公司就项目可行性进行咨询，在税前列支了不菲的咨询费。总局也是看到这一点，迫不得已，出台此项政策，同时赋予各地省级地税机关一定的自由裁量权，对上述四项房地产开发成本不实的，可以由税务机关参照当地一些具体指标，核定单位面积扣除标准。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
注：结合国税发［2006］31号《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》第八条第二款第六项、第七项规定：房地产开发企业建造的以上公共配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理；出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理。既然以上开发产品可视为公共配套设施，就可以列入房地产开发成本，在计算土地增值税时作为扣除项目。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
注：笔者理解，是为了避免房地产企业利用“毛坯房”和“精装房”的概念，将精装房价格分成房产售价和精装修价格，以逃避营业税和土地增值税。
例如：销售价值100万元的房屋，为了达到营销的目的。房地产公司找装修公司对房屋进行装修后对外销售就是我们称的“精装修房”，价格为120万元。分析：公司以精装房按120万元对外销售，应按120万元交纳5％的营业税6万元。装修公司按20万元交纳3％的营业税6000元。合计6.6万元。将房屋和装修分开销售，分开开发票：房屋100万元、装修20万元。房地产公司应交纳5万元的营业税。装修公司还是交纳6000元的营业税。合计5.6万元。由于房地产公司将房屋价格提高，导致了开发商多交纳营业税1万元。由于销售价格的增加，还可能引起土地增值税的增加，甚至大比例增加，最终造成开发商实际收益的减少。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
注：共同成本费用，笔者理解是引用了国税发［2006］31号文件中“共同成本”的概念，共同成本的会计和税务归集内容和直接成本类似，属于因多个项目同时开发或者先后滚动开发而不能分清负担对象的部分。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
注：通知明确规定了纳税人办理土地增值税清算的期限，纳税人自行清算的，应在满足清算条件之日起90日内办理相关手续；税务机关要求清算的，必须在税务机关限定的期限内办理相关手续；笔者理解隐含含义，土地增值税的滞纳金加处起始日期的确定应按此标准执行。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
注：对纳税从办理土地增值税清算需要的资料作了更加详细和可操作的规定：（1）清算书面申请；（2）土地增值税申报表；（3）项目竣工决算报表、项目工程合同结算单；是否应提供政府部门或会计师事务所出具的基建工程项目审核报告。（4）国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证；受让土地使用权所支付的契税也应归入取得土地使用权所支付的款项之中。另外还有一个疑问的地方，假如某公司以评估后的土地使用权和其他企业合资成立一个新的房地产开发公司，土地使用权也办理了过户手续，但房地产开发公司并未实际支付地价款，此时土地增值税清算时应如何认定“取得土地使用权所支付的地价款凭证”。笔者理解如果投资方按国税发［2003］45号、财税［2006］21号文件的规定，计算缴纳了企业所得税和土地增值税后，房地产开发企业则可以按评估值确认取得土地使用权所支付的金额。（5）银行贷款利息结算单；笔者认为如果房地产开发公司只有一个开发项目，银行贷款利息不存在分摊问题，如果存在多个开发项目，存在利息分摊，应按何种比例分摊，以及关注利息应资本化或者损益化的时间确认问题。（6）商品房购销合同统计表等资料。这是确认房地产转让收入完整性的一个重要证据。税务部门应加强和房产管理等部门的合作，对商品房的销售从源头上进行控管。如山东省地税局2006年在全省推广了房地产业税收管理软件，以加强全省房地产行业营业税、土地增值税、企业所得税的控管。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
注：国家税务总局令［2005］14号《注册税务师管理暂行办法》第二十三条规定：注册税务师可承办下列涉税鉴证业务：（一）企业所得税汇算清缴纳税申报的鉴证；（二）企业税前弥补亏损和财产损失的鉴证；（三）国家税务总局和省税务局规定的其他涉税鉴证业务。国税函［2006］682号《国家税务总局关于非涉税中介机构从事涉税鉴证业务有关问题的批复》的规定：涉税鉴证业务涉及到国家税收利益，政策性强，质量要求高，对于不具备注册税务师行业执业资质、未纳入注册税务师行业监管的单位和其他中介机构一律不得承办涉税鉴证业务。
在此，国家税务总局明确了土地增值税清算税款鉴证报告应由税务中介机构（即税务师事务所）出具。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
注：根据国家税务总局令［2005］14号第七条规定：各级税务机关应当依法支持注册税务师和税务师事务所执业，及时提供税收政策信息和业务指导。对税务师事务所承办的涉税服务业务，税务机关应当受理。对税务师事务所按有关规定从事涉税鉴证业务出具的鉴证报告，税务机关应当承认其涉税鉴证作用。税务师事务所及注册税务师应当对其出具的鉴证报告及其他执业行为承担法律责任。税务机关应当加强对税务师事务所及注册税务师的执业情况的监督和检查。
各省级税务机关会在出台的清算管理办法中对土地增值税鉴证报告的具体格式和内容作出详细说明，并对从事土地增值税鉴证的税务中介机构的资格认定、工作程序、法律责任等方面作出明确要求。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
注：根据《税收征管法》第35条的有关规定，对核定征收土地增值税的情形作出了详细规定。这就要求房地产开发企业要建立规范的财务制度，就单个开发项目准确划分收入、成本、费用，准确核算扣除项目金额，并按规定时限自行清算或按税务机关的要求清算，否则可能享受的税收优惠得不到享受。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
注：对纳税人销售或有偿转让清算时未转让的房地产，扣除项目应如何确定作出了明确规定。若纳税人某个开发项目按税务机关的要求进行了土地增值税清算，由于种种原因，又陆续发生了后期开发支出，譬如纳税人清算后对整个开发项目的修缮支出、清算时没有发票而清算后又取得发票的实际支出，特别是土地增值率处于适用税率边缘时，这部分支出应如何计入扣除项目，有待于各省出台具体的清算管理办法。
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
注：本通知的执行日期为2007年2月1日，适用范围应是各种经济性质的从事房地产开发业务的企业（包括内资企业和外资企业），各省地税机关会在最快的时间内出台适应本省实际情况的土地增值税具体清算管理办法。笔者理解，对以前各地已清算的土地增值税不会再追溯调整，未进行清算的开发项目则要适用本文件的相关规定。
国家税务总局
二○○六年十二月二十八日
