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房地产开发成本明细科目

 阿东独自等待 2010-08-03
房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷,在暴利的背后还有很多不为人知的,关注房地产就要关注开发成本。(一)、土地获得价款:为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
 1、土地出让金:向政府部门支付的土地出让金,土地变更用途和超面积补交的地价。
 2、土地征用及拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及拆迁补偿,农作物补偿费等。
   A、土地征用费  
   B、耕地占用费  
   C、安置养老费  
   D、拆迁补偿费  
   C、土地补偿费  
   D、其他  
 3、合作补偿款:补偿合作方地价,合作建房分配的房屋成本和税金。
 4、中介费  
 5、预提  
 6、其他:含契税、初始登记费等。
(二)、前期工程费:在取得土地开发权之后,项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
 1、勘察设计费  
   A、勘察及丈量费  
   B、规划设计费:含景观设计
   C、竞标设计补偿费  
 2、三通一平费  
   A、临时道路  
   B、临时用电  
   C、临时用水  
   D、场地平整  
   E、临时设施费  
 3、可行性研究费  
   A、可行性研究编制费  
   B、市场调查费  
   C、项目建设咨询费  
   D、其他  
 4、人防费  
 5、大市政配套费  
 6、预提  
 7、其他  
   A、招标代理及管理费  
   B、配套方案征询费  
   C、测绘费  
   D、工程保险费  
   E、环境评估费  
   F、竣工档案编制费  
   G、日照分析  
   H、审图费  
   I、晒图费  
   J、其他  
(三)、基础设施费:建筑物外红线内。
 1、室外给排水系统  
   A、上水配套费  
   B、雨污水  
   C、直饮水  
   D、热水  
   E、其他  
 2、室外电气系统  
   A、供电配套工程费  
   B、其他  
 3、室外燃气系统  
   A、燃气配套费  
   B、其他  
 4、通讯系统:电话、宽带、有线电视等。
 5、环卫设施  
 6、采暖系统  
 7、预提  
 8、其他  
(四)、建筑安装工程费:项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
 1、建筑结构工程  
   A、基础工程  
   B、主体结构工程  
   C、门窗工程  
   D、公共部位精装修  
   E、室内精装修  
   F、样板房:主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。
 2、设备及设备安装工程  
   A、室内水暖气电管线设备  
   B、室内设备及安装:空调、电梯、高低压配电等。
   C、消防系统  
   D、智能化系统:保安、电信、卫星电视等。
 3、室外总体工程  
   A、道路系统:小区道路、围墙、门卫、标识等。
   B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。
   C、其他  
 4、工程管理费  
   A、工程监理费  
   B、咨询费  
   C、施工合同外奖金  
   D、质监费、验收费  
 5、预提  
 6、其他  
(五)、公建配套设施费:开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
 1、会所、物管楼  
 2、儿童乐园  
 3、学校、幼儿园  
 4、游泳池  
 5、网球场  
 6、预提  
 7、其他  
(六)、资本化利息:直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益的净额。
 1、利息支出  
 2、利息收入  
 3、汇兑损益  
 4、金融机构手续费  
(七)、开发间接费:与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
 1、工程管理费            
   A、行政管理费:直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目          
   B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费
   C、其他  
 2、营销费用:项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。
   A、媒介广告费:电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。
   B、样板间:临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。
   C、其他  
 3、预提  
 4、其他  
 5、结转:项目建设期跨多个年度,反映已经结转的开发成本

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