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以理服人，数据说话，房价必跌（几道计算题）
房市多空的争论天天在进行，但是缺乏数据分析，理性的成分不多，参考性很差。在即将征收物业税的情况下，大家对房价走势更加关注，更加需要看到有理有据的分析文章。本文的主要内容是有关房市的计算题，抛砖引玉，欢迎指出计算错误，以便修改更正。 " 计算题1。住房长线投资的收益率为负数。 1.前25年收入的租金38万元。2009年6月，张三在二线城市的E市的二等地段，从“口袋里”掏出72万元（没有按揭），买普通一手房80平米，单价9000元（包括税费）。装修、家具、家电花4万元(反正不是自己住的)。租金每月0.18万元 * 11个月= 2万元 - 平均每年从租金中安排0.3万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等不能回收进“口袋里”的费用 - 平均每年自己实付物业税花掉0.2万元 = 在已经考虑物业税的情况下，每年在房主的“口袋里”实际见到的租金1.5万元 * 25年 = 前25年在房主的“口袋里”见到的租金收入有38万元。 2.拆迁之前10年收入的租金7万元。25年后，房子已经是半老徐娘，形象差，每月租金下降为0.14万元 * 10个月= 1.4万元 - 平均每年从租金中安排0.3万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等不能回收进“口袋里”的费用 - 25年后平均每年自己实付物业税已经增加到0.4万元 = 每年在房主的“口袋里”实际能见到的租金收入0.7万元 * 10年 = 在拆迁之前10年里，在“口袋里”实际能见到的租金收入只有7万元。 3.35年后的拆迁费16万元。35年后，城市化不再，计划生育使住房严重过剩，城市居民的80后的子辈大多最终拥有五七套房，房价已经平稳，以地生财的拍地模式已经被以房生财的物业税取而代之，“要求我拆迁”可能已经变为“我要求拆迁”，开发商已经没有暴利，能拿到拆迁补偿费就不可能很多。80平米 * 楼面地价2000元 = 16万元。 38万元 + 7万元 + 16万元 = 在70年后，当住房化为乌有时，在房主的“口袋里”实际见到的钱只有61万元 - 最初从口袋掏出76万元 = 70年实际亏损15万元 / 70年 = 每年亏损2143元 / 总花费76万元 = “每年投资收益率”为负数0.28％，比目前银行五年期存款年收益3.6％低多了。 " " 计算题2。住房中线投资的市盈率奇高。 中线投资是指在手出租几年或一二十年后卖出。每平米9000元 * 80平米的新房 = 花72万（没有按揭）。装修、家具、家电花4万元。租金每月0.18万元 * 11个月= 2万元 - 按七十年计算每年折旧费为1万元（牛市按70年，熊市按35年都成问题，大于2万元） - 平均每年从租金中安排0.3万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等不能回收进“口袋里”的费用 - 自己实付物业税花掉0.2万元 = 已经考虑物业税的“每年租金净收益”为0.5万元。股市计算市盈率取值为净收益。80平米新房的总花费76万元 / 0.5万元 = 152年回本，即市盈率152倍。2009年6月的沪深股市，7个月里已经上涨4倍的几个绩优煤炭股，市盈率也只有15倍，折合年收益率为百分6.67。说明房市风险比同期股市风险大多了。房价再涨一倍就是304年回本呀。 一种实业，一种买卖，年收益5％（100 / 0.05 = 市盈率20倍），你一定不会动心的，你会想：做实业和做买卖都存在血本无归的风险，还不如放银行稳赚年收益3.6％呢（市盈率27.8）。用76万拿去投资，按年收益7％，年收益5.3万，用2万去租房就够了，2年结余6万多；等待房价下跌后再买，还可能节省14万，共结余20万元。如果目前社会上连年盈利7％（市盈率14.3）的机会都不存在，大家都把钱存在银行，经济就无法发展了。所以，如果你没有找到年盈利7％的机会，只能说明你是笨人，说明你孤陋寡闻，而不能说社会上不存在这种机会。 投资回报为何会超低？当然是可出租房严重过剩造成的。百分99.99的人没有住在露天，只见蚊子不见人的闲置房和待售、在建的超过10万套。超低的房租投资回报，是可出租房已经严重过剩的铁证。 负数0.28％的年收益率，14倍的房价收入比，152倍的市盈率，还在等待房价上涨的炒房客是“钱多人傻”，还在忽悠老百姓的炒房客应该良知“快来”。众人不会永远只懂得加法而不懂减法，不会永远被忽悠而不觉悟。" " 计算题3。“介入点位过高”和“介入时机过晚”就无法抗御通货膨胀。 只有价值低估或价格合理的投资品才能保值增值，才能抗御通货膨胀。前几年，每平米6000元以下的买入者达到了抗御通货膨胀的目的。就像股市6000点的房地产股和48元的“中国石油”不可能抗跌一样，2007年9月的房价15000元不可能抗御通货膨胀。目前，每平米9000元的较高价位，也达不到抗御通货膨胀的目的。9000元的房价，房价收入比是14，上涨空间很小，下跌空间很大。 目前的房价对通胀和地价上涨已经过度反映。7年前，二线的E市的二等地段每平米只卖2500元，其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。如果加上已经过去的通货膨胀率和地价上涨3500元，应该上涨到6000元。多军渲染夸大了未来通货膨胀的程度和未来土地的上涨势头，将房价炒高到15000元。就象你当老板，派张三去采购2500元的原料，市场上只涨价到6000元，他报销了15000元，你却毫无察觉。15000元 - 6000元 = 透支9000元 / 一轮通货膨胀和地价上涨3500元 = 今后2.6次的通货膨胀和地价上涨也提前透支了。就像李四只上班1个月，你支付了1个月的工资后，他又骗取了2.6个月的工资。这种提前透支的泡沫，是在非理性的“牛市不言顶”中形成的，泡沫在“熊市不言底”、“墙倒众人推”时是要被挤掉的。 炒房客想在通货膨胀和地价上涨中获利难以实现，因为农民自己盖6层的框架楼房，毛坯每平米才花费600元，即使今后5年新一轮通货膨胀率百分200，建材、人工等成本只增加1200元 * 80平米 = 9.6万元，而5年的折旧、装修家具家电的损耗、物业税支出等需要抵消的接近9.6万元；因为如果近几年通货膨胀率达到百分200，外资卖厂房卖土地比今后再干20年赚钱更多，就会胜利大逃亡，有超强控制力的正俯不敢印这么多的钞票；因为可以征收物业税来“补财正窟窿”，不需要印这么多的钞票；因为不断通货膨胀已经变为通货膨胀与通货紧缩同时存在，交替出现，互相抵消；因为“18路军大盖房”，“富人囤房等待自住购房者高价接棒”的情况下，未来一旦发生严重的通货膨胀，企业减员降薪，自住购房者无力接棒，供过于求的房价必然下跌；因为以地生财的税收被以房生财的物业税取代后，地价的总趋势是向下。" 保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”，买一次错一次。一位香港人，1996年投资买新房50平米 * 每平米8万 = 400万港币。当时所有香港人都认为香港人多地少，又是国际金融中心之一，房价绝对不会降。1997年金融危机爆发，房价一路下滑，在2003年非典时，这套房跌至150万。12年后的2008年这套房已经是旧房，只涨回到220万。12年里损失180万 （房租抵利息）。日本炒房客被“房产永远是保值增值，抗通膨的最佳投资品”的理论害惨了，已经套牢17年还没有解套呢。越南的炒房说明：“严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，严重透支未来，导致中后期大跌过头。”我们不能光看到通货膨胀对房价有促涨作用，还要看到通货膨胀之后的通货紧缩和经济衰退对房价的促跌作用更可怕。 " 计算题4。“涨不动的低租金”决定了“买房跑不赢通货膨胀”。 如前计算，80平米的新房，加上装修、家具、家电，共花钱76万元。东扣西除后，70年后住房化为乌有后“口袋里”的钱只剩下61万元。没有赚到钱，反而亏损15万元。 如果按五年期的存银行70年，76万乘以70个1.036，等于本金和利息904万元 - 61万元 = 70年共亏损843万元。即使是这个904万元，大家都知道，也是跑不赢通货膨胀。 如果拿76万元去投资，每年收益百分7的话，76万乘以70个1.07，等于8663万元 - 61万元 = 亏损8602万元，一套房就亏损这么多的房产投资项目，如果投资10套，亏损多少“别人我不告诉他”。指望9000元一平米的房价继续上涨的人是在博傻，企图以它来抗御通货膨胀的人多么无知呀。 房价要跑赢通货膨胀，前提是租金必须随着通货膨胀而膨胀。可是，老板遇到严重的通货膨胀，企业成本加大，经营困难，就要减员降薪，穷人连岗位都要保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。目前，房租涨不动，这是明摆着的事实。房子是卖给有钱人，房价涨起来较容易。房子主要是租给中低收入者，租价根本就涨不起来。如果能涨，这几年房价大涨特涨，高价买房投资的人为何“学雷锋”不涨房租？ 在二线的E市，许多租房的打工族每月税后收入低于1800元 - 饮食、集餐和零食等花500元 - 房租、水电费、物业费、电话费等花500元 - 孝敬长辈、回老家过年等平均到每月花200元 - 逛街、穿衣、抽烟、娱乐、日常交通费、 谈情说爱、交际、红白事探病的红包、就医吃药和零花钱等平均每月花500元 = 结婚的钱还没有算到就每月吃光喝光了。租房的打工族没有存款，即使加工资也基本上被通货膨胀抵消掉了。假如房主提价，要将物业税全部转嫁给租户，就会使租房客不堪重负，就会导致3人合租变成5人合租，甚至退租去住厂房，有的就离城出走，回流返乡，于是出租房就更加过剩，于是房租又回跌了。" " 你将物业税的一半转嫁出去是可能的，如果想全部转嫁出去，因为租户无能为力就不认可，2个月没有租出去，你损失房租收入3600元，你不服软，但是有人害怕再损失3600元就降价了。目前，租房过剩很明显，已是买方市场。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一。征收物业税后，一些原来关蚊子的闲置房被迫出租，使出租房供过于求更加严重，租金就会在市场竞争中一路走低。 买房投资的原理是“先赚房租后赚涨价”。许多人对租金抱着无所谓的态度，甚至闲置关蚊子也不在乎。误区在于，你是三五千元的成本当然可以无所谓，可是你的接棒人在9000元接棒，已经赚不到涨价回报，如果靠租金也是亏本，当他们预知买房无利可图，就不来接棒，你的盈利就兑现不了。所以，租金不上涨，最终的结果就是房价下跌。租价就像脚铐已经拉住房价的后腿，租价已经成了房市长期降价的发动机。" " 计算题5。通过合理房价房租比的推算，合理的毛坯新房的单价为5000元一带。 买房投资的盈利模式是“先赚房租后赚涨价”。许多人买入后闲置关蚊子，对租金那一点小钱抱着无所谓的态度，他们是冲着“房价会上涨”而来的。可是，每平米9000元这样的价位已经偏高，已经没有上涨的空间。 应该掌握房价房租比的计算，因为它可以告诉你当前一套房子的合理价，让你知道房市泡沫有多大，让你知道房价已经没有上涨的空间了。国际上认为合理的住房总价与月租金的比较应为200：1到300：1。250个月/ 12个月 = 20.83年的租金应该买一套已经装修并且配上家具电的新房。2009年6月，在二线的E市的二等地段，80平米的中档装修的新房的租金每月0.18万元 * 250个月 = 合理的已经装修的住房总价为45万。45万 - 装修、家具、家电5万 = 40万 / 80平米 = 大约每平米5000元为合理的毛坯新房的单价。" |
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